Een huis kopen in Spanje: waar op letten?

“Een huis kopen in Spanje, waar moet ik op letten?” Dit is één van de meest voorkomende vragen die we bij Confianz ontvangen. Daarom zal deze bijdrage u een aantal tips meegeven die u vooruit helpen met uw zoektocht naar een woning in Spanje.

Wanneer u een huis koopt in Spanje, moet u primair letten op drie zaken: de juridische status van het pand (zijn er schulden of bouwovertredingen?), de totale kostenstructuur (reken op 11% tot 14,5% bovenop de aankoopprijs), en de lokale regelgeving (bijvoorbeeld beperkingen op vakantieverhuur). In tegenstelling tot in België of Nederland heeft de Spaanse notaris geen onderzoeksplicht, waardoor de verantwoordelijkheid voor controle volledig bij de koper ligt.

In dit artikel loodsen we u door de 7 belangrijkste aandachtspunten voor een veilige aankoop.

1. Locatie en Klimaat: Kies een regio die u kent

Direct antwoord: Koop nooit een woning in een regio die u niet grondig kent; het microklimaat en de leefbaarheid variëren sterk per Costa. Huur eerst een woning in het beoogde gebied om de lokale dynamiek te ervaren buiten het hoogseizoen.

Veel kopers laten zich leiden door een impulsieve bezichtigingstrip. Echter, het weer in Spanje verschilt drastisch van regio tot regio. De Costa Blanca staat bijvoorbeeld bekend om zijn stabiele microklimaat, terwijl het noorden aanzienlijk natter en koeler is.

• Verkenning: Bezoek de regio in verschillende seizoenen.

• Proefwonen: Huur eerst een vakantiehuis in de specifieke wijk. Zo ervaart u de voorzieningen, geluidsoverlast en de sfeer als ‘local’.

• Populaire regio’s: Onder Belgische investeerders blijven de Costa Blanca en de Costa del Sol de onbetwiste koplopers.

“Een fout die we vaak zien, is dat kopers verliefd worden op een huis, maar de omgeving niet kennen. Een droomvilla in een ‘spookdorp’ in de winter is zelden een goede investering.”

Lees meer over het aankoopproces in de Costa Blanca, de Costa del Sol, of van nieuwbouw. 

2. Totale Kostenplaatje: Reken op 11% tot 14% kosten koper

Direct antwoord: Bovenop de aankoopprijs moet u rekening houden met 11% tot 14,5% extra kosten (K.K.). Dit omvat overdrachtsbelasting (ITP) of BTW (IVA), zegelrecht (AJD), notaris- en registratiekosten en juridische begeleiding.

Het is essentieel om budgettaire verrassingen te vermijden. De kostenstructuur verschilt naargelang u bestaand vastgoed (resale) of nieuwbouw koopt.

Let op: Naast de aankoopkosten zijn er jaarlijkse terugkerende kosten zoals de onroerendgoedbelasting (IBI) en de niet-residentenbelasting (Modelo 210).

Lees meer over de jaarlijkse kosten van een woning in Spanje.

Lees meer over de Belgische belastingen op Spaans vastgoed.

3. De Rol van de Makelaar: Zoek onafhankelijkheid

Direct antwoord: De Spaanse vastgoedmarkt is niet gereglementeerd. Iedereen mag zich makelaar noemen. Vertrouw daarom nooit blindelings op de makelaar van de verkopende partij en schakel altijd een eigen adviseur in.

Een goede makelaar kent de streek door en door en woont er zelf. Echter, de makelaar werkt in de eerste plaats voor de verkoper (om zijn commissie te veilig te stellen).

• Belangenconflict: Een makelaar zal zelden juridische problemen van een pand blootleggen als dit de verkoop in gevaar brengt.

• Onafhankelijkheid: Eis de mogelijkheid om een eigen, onafhankelijke jurist of advocaat aan te stellen voor de due diligence.

4. Juridische Veiligheid: De cruciale rol van de advocaat

Direct antwoord: In Spanje voert de notaris geen stedenbouwkundige of fiscale controles uit zoals in België. U moet zelf (laten) controleren of er schulden, bouwovertredingen of illegale constructies op het pand rusten.

Kom meer te weten over de Spaanse notaris.

Dit is het grootste struikelblok voor buitenlandse kopers. De notaris in Spanje heeft slechts een administratieve functie bij de eigendomsoverdracht.

Wat moet er gecontroleerd worden via een advocaat?

• Nota Simple: Controleer wie de werkelijke eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op rusten.

• Bouwovertredingen: Zijn het zwembad of de aanbouw legaal en geregistreerd in het kadaster?

• Wooncertificaat: Beschikt de woning over een geldige Cédula de Habitabilidad?

Expert tip: “Teken nooit een compromis (Arras) en betaal geen voorschot voordat een advocaat het pand juridisch heeft gescreend. In Spanje koopt u schulden en lasten mee over als deze niet vooraf zijn gezuiverd.”

Waarom u de compromis in Spanje beter niet onmiddellijk ondertekent?

5. Verhuurlicenties: Regels worden strenger

Direct antwoord: U mag in Spanje niet zomaar uw woning verhuren aan toeristen. U heeft een toeristische verhuurlicentie nodig, en in regio’s zoals de Balearen, Catalonië en delen van de Comunidad Valenciana worden deze steeds vaker geweigerd of beperkt.

Bent u van plan rendement te halen uit verhuur? Controleer dan vóór aankoop of het pand in aanmerking komt voor een licentie.

• Sommige gemeenten hebben een verhuurstop ingevoerd.

• In urbanisaties (Vereniging van Mede-eigenaars) kan vakantieverhuur statutair verboden zijn.

6. Financiering: Bereid uw hypotheek tijdig voor

Direct antwoord: U kunt lenen voor een tweede verblijf bij zowel Belgische als Spaanse banken. Belgische banken vragen vaak een hypothecaire inschrijving op een pand in België als extra waarborg, terwijl Spaanse banken een lagere Loan-to-Value (vaak max. 60-70%) hanteren voor niet-residenten.

De doorlooptijden zijn lang. Een Belgische bank heeft vaak een getekende koopovereenkomst nodig om het dossier te starten, maar in Spanje moet u vaak snel handelen. Zorg dat u uw financiële slagkracht kent voordat u een bod uitbrengt.

7. Administratie: Vraag direct uw NIE-nummer aan

Direct antwoord: Zonder NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) kunt u geen huis kopen, geen nutsvoorzieningen aansluiten en geen belastingen betalen. De wachttijden kunnen oplopen tot enkele maanden.

Wacht niet tot het moment van de akte. Het NIE-nummer is levenslang geldig en verplicht u tot niets, maar is essentieel voor elke administratieve handeling in Spanje.

• Actie: Start de aanvraag zodra u serieus overweegt te kopen, eventueel via het Spaanse consulaat in België of via een volmacht aan uw advocaat in Spanje.

Hoe vraag ik een NIE-nummer aan?

Veelgestelde vragen over kopen in Spanje (FAQ)

Wat is het grootste verschil tussen een Belgische en een Spaanse notaris?

Een Belgische notaris heeft een onderzoeksplicht en garandeert een juridisch ‘schoon’ pand. Een Spaanse notaris doet dit niet; hij verifieert enkel de identiteit van partijen en de betaling. Juridisch onderzoek (zoals controle op schulden of illegaliteit) moet u zelf laten uitvoeren door een gespecialiseerd advocaat.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis in Spanje te kopen?

Reken in totaal op ongeveer 40% tot 50% eigen inbreng als u leent bij een Spaanse bank. Spaanse banken financieren doorgaans maximaal 60-70% van de taxatiewaarde voor niet-residenten, en u dient de aankoopkosten (11-14%) uit eigen middelen te betalen.

Is een advocaat verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?

Wettelijk is het niet verplicht, maar in de praktijk is het ten zeerste aan te raden. Omdat de notaris geen controles uitvoert op stedenbouwkundige inbreuken of openstaande schulden, is een advocaat de enige partij die uw juridische belangen beschermt en een due diligence uitvoert.

Mag ik mijn huis in Spanje zomaar verhuren via Airbnb?

Neen, voor korte termijn verhuur (vakantieverhuur) heeft u een toeristische verhuurlicentie nodig van de autonome regio. De regels hiervoor zijn streng en verschillen per gemeente. Verhuren zonder licentie kan leiden tot boetes die oplopen tot tienduizenden euro’s.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

update december 2025