Opmerking: hier vindt u informatie over de nieuwe regeling voor belastingen op buitenlands vastgoed.
Als inwoner van België bent u verplicht om in uw aangifte van de personenbelasting te melden dat u buitenlands vastgoed bezit. U zal tevens uw inkomsten uit het buitenlands onroerend goed moeten aangeven, ongeacht of u al dan niet verhuurt. Daarom bespreekt dit artikel de Belgische belastingen op een tweede verblijf in Spanje.
Principe: vrijgesteld in België
Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje bepaalt dat in principe enkel Spanje recht heeft om onroerend goed gelegen in Spanje te belasten. Dit betekent dat België uw tweede verblijf in Spanje niet mag belasten. Inkomsten uit Spaans vastgoed komen echter wel in aanmerking om het progressief tarief van de personenbelasting te bepalen. Dit noemt men progressievoorbehoud.
Een voorbeeld over progressievoorbehoud. U heeft een jaarlijks belastbaar inkomen van 35.000 euro. Het hoogste tarief dat van toepassing is op (een deel van) uw inkomen is dan 45%. U koopt een tweede verblijf waardoor uw belastbaar inkomen stijgt met 5.000 euro naar 40.000 euro. U zal op die 5.000 euro in principe niet worden belast, maar het hoogste tarief van 50% is nu van toepassing op (een deel) van uw inkomsten.
Hoe worden de belastbare inkomsten berekend?
De wetgeving maakt een onderscheid tussen verhuurde onroerende goederen en niet-verhuurde onroerende goederen.
U verhuurt uw tweede verblijf in Spanje niet. U dient de bruto huurwaarde aan te geven. Als u niet verhuurt, mag u de bruto huurwaarde op basis van de valor catastral opgeven. Van de valor catastral neemt u of 1,1% of 2%, afhankelijk of de kadastrale waarde de voorbije 10 jaar werd herzien. Van dit bedrag mag u de in Spanje betaalde belasting aftrekken. Op verschil mag u een forfaitaire kostenaftrek van 40% nemen.
Een voorbeeld: de valor catastral van uw woning in Spanje bedraagt 100.000 euro. Het Spaanse kadastraal inkomen bedraagt 1,1% van de valor catastral. Dit is 1.100 euro. Hiervan mag u de IBI-belasting aftrekken. Het uiteindelijke verschil vermindert u met 40%.
Indien u de woning tijdens het huidige inkomstenjaar heeft aangekocht, mag u de belasting pro rata berekenen. Als u bijvoorbeeld de woning kocht op 6 maart 2019, kan u de belasting berekenen op 300/365.
U verhuurt uw tweede verblijf. Wanneer u een tweede verblijf in Spanje verhuurt, bestaat de huurwaarde uit de bruto huurinkomsten verminderd met de in Spanje betaalde niet-residenten belasting. Dit is dus een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten.
Discriminatie
Wanneer u een tweede woning in België verhuurt aan residentiële huurders, wordt u belast op basis van het kadastraal inkomen, vermeerderd met 40%. Dit is aanzienlijk gunstiger dan het systeem van de werkelijke huurinkomsten voor onroerende goederen in het buitenland.
Buitenlandse verhuurde onroerende goederen worden dus discriminerend behandeld. België werd hiervoor in het verleden reeds een aantal keer terechtgewezen. Zo oordeelde het hof van beroep van Luik dat een belastingplichtige slechts 22,50% van de werkelijke huurinkomsten mag aangeven als huurwaarde.
In een arrest van 12 april 2018 oordeelde het Europese Hof van Justitie dat de Belgische fiscale wet inkomsten uit verhuurd buitenlands onroerend goed discriminerend behandelt.
Het is nu aan de Belgische wetgever om deze discriminatie weg te werken.
In afwachting van nieuwe wetgeving heeft u twee opties. Ofwel kiest u voor zekerheid en geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Ofwel baseert u zich op de rechtspraak en legt u zich niet neer bij de discriminerende wetgeving. U kunt dan forfaitair 22,50% van de werkelijke huurinkomsten aangeven, maar met risico op betwisting door de fiscus.
België werd op 12 november 2020 opnieuw veroordeeld voor de discriminatie. De Belgische staat betaalt nu een dwangsom van 7500 euro per dag zolang de discriminatie niet wordt gelijkgesteld.
Update: de minister van Financiën stelt voor om een kadaster voor buitenlands vastgoed op te maken. We zijn benieuwd hoe dit er in de praktijk zal uitzien. Wellicht weeral extra administratieve lasten voor de belastingplichtige. Hier vindt u meer informatie.
Aangifte
Het belastbaar inkomen kunt u aangeven in de code 1130/2130 van Vak III van de personenbelasting.
Let op: vergeet ook uw Spaanse bankrekeningen niet aan te geven. Hier vindt u meer informatie over hoe u dat kunt doen.
Wenst u meer informatie over kopen in Spanje? Neem gerust contact op.
Laatste update: februari 2021
