Belgen en Nederlanders hebben vaak interesse om hun tweede verblijf te verhuren. Dit veelal om de vaste kosten van een tweede verblijf te recupereren via huurinkomsten. Ook kan het tweede verblijf aanzien worden als een investeringspand. Daarom bespreken we in dit artikel de Spaanse belastingen op huurinkomsten voor Spaanse niet-residenten.
Lees meer over de Spaanse belasting op huurinkomsten voor inwoners.
Eerst zullen we toelichten hoe u de belastbare basis van het huurinkomen berekent. De belastbare basis is de grondslag voor de berekening van de eigenlijke belasting, dus het bedrag waarop de belastingtarieven worden op toegepast. Daarna lichten we het tarief toe en gaan we dieper in op de btw.
Belastbare basis voor de periode waarin u heeft verhuurd
Om de belastbare basis van de Spaanse huurinkomsten voor residenten te bepalen, maken we een onderscheid tussen de periode waarin u de woning heeft verhuurd en de periode waarin u de woning niet heeft verhuurd.
In de periode waarin u de woning heeft verhuurd moet u alle inkomsten mee in rekening brengen. Dus niet alleen het huurinkomen, maar ook de kosten die u de huurder aanrekent, zoals bijvoorbeeld elektriciteit. Ook tot zes maanden achterstallige huur wordt aangerekend als een inkomen.
Van de huur mag u kosten aftrekken indien de kosten werden gemaakt tijdens de verhuurde periode én als de kosten gemaakt werden om de woning te kunnen verhuren. Aftrekbare kosten zijn de hypotheekrente, herstellings- en vervangingskosten (geen renovatiekosten), gemeentetaksen zoals de IBI, nutsvoorzieningen, bijdragen aan de gemeenschap van mede-eigenaars/urbanisatie, schoonmaakkosten, verzekeringen, publiciteits- en makelaarskosten, onroerende afschrijving van 3% per jaar, roerende afschrijving van 10% per jaar, etc.
Een voorbeeld. U heeft een energiefactuur van 01/10/2023 tot 31/10/2023 voor 100 euro. U heeft 7 dagen verhuurd. Dan bedraagt de aftrekbare kost 22,58 euro (=100/31*7).
Een ander voorbeeld. U heeft een waterfactuur voor de verbruiksperiode 10/09/2023 – 31/10/2023 (51 dagen) van 100 euro. Deze factuur heeft betrekking op twee kwartalen, namelijk kwartaal 3 2023 en kwartaal 4 2023. In kwartaal 3 van 2023 heeft de factuur betrekking op 20 dagen. U heeft 10 dagen verhuurd in september, van 20/09/2023 tot en met 30/09/2023. Dan komen we op 39,21 euro (=100/51*20) als basis. De aftrekbare kost in het derde kwartaal is 19,60 euro (=39,21/20*10).
Bij een onroerende afschrijving maakt u een onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van de constructie. Enkel de waarde van de constructie kunt u afschrijven. Om het constructieaandeel te bepalen, kijkt u naar de verhouding van de kadastrale constructiewaarde tegenover de totale kadastrale waarde en past u dit toe op de huidige waarde, vermeerderd met de overdrachtsbelastingen en de notaris- en registratiekosten en eventuele renovatiekosten.
Let op: deze kosten mag u aftrekken indien zij gemaakt werden tijdens de huurperiode. Jaarlijkse vaste kosten zal u dus moeten prorateren. Als u 6 maanden per jaar verhuurt, kunt u maar de helft van de vaste kosten aftrekken.
Het huurinkomen verminderd met de aftrekbare kosten vormt het belastbaar inkomen.
Hier vindt u meer informatie over de kosten van een tweede verblijf.
Belastbare basis voor de periode waarin u niet heeft verhuurd
In de periode waarin u de woning niet heeft verhuurd, wordt u belast op een kadastraal inkomen, de ‘imputación de renta inmobiliaria‘. Hierbij neemt u 2% van de kadastrale waarde zoals vermeld op het aanslagbiljet van de IBI, of 1,1% van de kadastrale waarde indien de kadastrale waarde werd herzien in de afgelopen 10 jaar. Indien er geen kadastrale waarde beschikbaar is, dient u 50% van de koopprijs te nemen.
Een voorbeeld. De kadastrale waarde van uw woning bedraagt 100.000 euro. Deze waarde werd de afgelopen tien jaar niet herzien. Hiervan neemt u 2%, zodat het belastbaar inkomen komt op 2.000 euro. Als u 6 maanden heeft verhuurd, is het belastbaar inkomen dus 1.000 euro.
Berekening van de totale belastbare basis
Om het totale belastbaar inkomen te berekenen, neemt u het belastbaar inkomen uit de verhuringen en het geprorateerde kadastraal inkomen. Het totale huurinkomen na aftrek van kosten mag nooit lager zijn dan het kadastraal inkomen van één jaar. In het voorbeeld van hierboven is dus het minimaal belastbaar inkomen 2.000 euro.
Een voorbeeld. U heeft uw woning met een kadastrale waarde van 100.000 euro verhuurd in de zomermaanden. De totale huurperiode is 50 dagen. Het huurinkomen verminderd met de aftrekbare kosten bedraagt 4.000 euro. Het kadastraal inkomen komt op 1.726 euro (2.000 euro /365 *315). Het totale inkomen komt dan op 5.726 euro.
Bekijk ook ons webinar over belastingen op verhuurinkomsten.
Tarieven voor Spaanse belastingen op huurinkomsten
Op de belastbare basis past u het tarief toe om de uiteindelijke belasting te berekenen. Voor niet-inwoners bedraagt het tarief 19% indien zij woonachtig zijn binnen de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte. Voor andere niet-inwoners geldt het tarief van 24%.
Hier vindt u een rekenvoorbeeld voor de belastingen voor niet-inwoners.
Moet ik btw aan mijn huurders aanrekenen?
In principe wordt residentiële huur vrijgesteld van btw. Indien u in het kader van vakantieverhuur als verhuurder evenwel hoteldiensten aanbiedt tijdens het verblijf van uw gasten, dient u 10% btw aan te rekenen bovenop de huurprijs.
Hoteldiensten zijn bijvoorbeeld: schoonmaak tijdens het verblijf, vervangen van beddengoed en/of handdoeken tijdens het verblijf, het vullen van ijskasten, permanentie van een klantendienst, voorzien van parking, kluisdiensten, algemene conciërgediensten, etc. Ook reserving- en kalenderdiensten, bijvoorbeeld een reservering via een platform zoals Airbnb, wordt aanzien als een hoteldienst.
De volgende diensten worden niet als hoteldiensten beschouwd:
- schoonmaak diensten voor check-in en na check-out;
- vervanging van beddengoed en handdoeken voor check-in en na check-out;
- schoonmaak van de gemene delen;
- herstellingen aan en in de woning tijdens het verblijf van een huurder.
Btw aanrekenen verhoogt niet alleen de kostprijs voor uw huurder, ook zal u periodieke btw-aangiften moeten indienen. Dit is voor u een extra administratieve last. Daarom zal het voor de gebruikelijke verhuurder van een tweede verblijf niet interessant zijn om hoteldiensten aan te bieden.
Er is geen btw-vrijstelling voor kleine ondernemingen in Spanje, zoals bijvoorbeeld in België. Als u minder dan 25.000 euro omzet heeft in België, kunt u genieten van een btw-vrijstelling voor kleine ondernemingen. In Spanje bestaat dit regime niet. Dit betekent dat u bij vakantieverhuur met hoteldiensten btw moet aanrekenen.
Momenteel werkt de Europese Commissie aan een wetgevend initiatief om verhuurplatformen te verplichten om de btw rechtstreeks te innen bij het reserveren van accommodaties. De bedoeling bestaat er uit om een administratieve vereenvoudiging te bekomen voor verhuurders en tegelijkertijd meer btw te innen. Deze nieuwe regelgeving wordt verwacht in 2025 klaar te zijn.
Wat als er familieleden in uw woning verblijven?
Dan hangt het ervan af of uw familieleden betalen voor het gebruik van de woning. Zodra zij een (onkosten)vergoeding betalen, bent u belastbaar. Als zij geen vergoeding betalen, of de vergoeding is lager dan het kadastraal inkomen, wordt u belast op basis van het kadastraal inkomen alsof u de woning niet wordt verhuurd.
Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op of beluister onze podcast.
