Les Belges et les Néerlandais sont souvent intéressés par la location de leur résidence secondaire. Il s'agit souvent de récupérer les frais fixes d'une résidence secondaire grâce aux revenus locatifs. La résidence secondaire peut également être considérée comme un bien d'investissement. C'est pourquoi cet article traite des impôts espagnols sur les revenus locatifs des non-résidents espagnols.
En savoir plus sur l'impôt espagnol sur les revenus locatifs des résidents.
Tout d'abord, nous expliquerons comment calculer la base imposable des revenus locatifs. La base imposable est la base de calcul de l'impôt réel, c'est-à-dire le montant auquel sont appliqués les taux d'imposition. Nous expliquerons ensuite ce qu'est le taux et nous entrerons dans le détail de la TVA.
Base imposable pour la période de location
Pour déterminer la base imposable des revenus locatifs espagnols pour les résidents, nous créons une base d'imposition des revenus locatifs espagnols. distinction entre la période pendant laquelle vous avez loué le bien et la période pendant laquelle vous n'avez pas loué le bien.
Dans le cadre de la la période pendant laquelle vous avez loué le bien vous devez inclure tous les revenus. Il ne s'agit donc pas seulement des revenus locatifs, mais aussi des frais que vous facturez au locataire, comme l'électricité. Jusqu'à six mois d'arriérés de loyer seront également considérés comme des revenus.
Vous pouvez déduire les frais du loyer s'ils ont été encourus pendant la période de location et s'ils ont été encourus pour louer le bien. Les frais déductibles comprennent les intérêts hypothécaires, les frais de réparation et de remplacement (pas les frais de rénovation), les taxes municipales telles que l'IBI, les services publics, les contributions à la communauté des copropriétaires/urbanisation, les frais de nettoyage, les assurances, les frais de publicité et de courtage, l'amortissement du bien immobilier de 3% par an, l'amortissement du bien mobilier de 10% par an, etc.
Un exemple. Vous avez une facture d'énergie du 01/10/2023 au 31/10/2023 pour 100 euros. Vous avez loué 7 jours. La franchise est donc de 22,58 euros (=100/31*7).
Autre exemple. Vous avez une facture d'eau pour la période de consommation 10/09/2023 - 31/10/2023 (51 jours) de 100 euros. Cette facture concerne deux trimestres, à savoir le trimestre 3 2023 et le trimestre 4 2023. Au cours du trimestre 3 2023, la facture porte sur 20 jours. Vous avez loué 10 jours en septembre, du 20/09/2023 au 30/09/2023. Nous arrivons donc à 39,21 € (=100/51*20) comme base. Le coût déductible au troisième trimestre est de 19,60 euros (=39,21/20*10).
Dans l'amortissement d'un bien immobilier, on fait la distinction entre la valeur du terrain et la valeur de la structure. Seule la valeur de la structure peut être amortie. Pour déterminer la part de la construction, il faut examiner le rapport entre la valeur cadastrale de la construction et la valeur cadastrale totale et l'appliquer à la valeur actuelle, majorée des droits de mutation, des frais de notaire et d'enregistrement et des éventuels frais de rénovation.
Remarque : vous pouvez déduire ces coûts s'ils ont été encourus pendant la période de location. Vous devez donc calculer au prorata les frais fixes annuels. Si vous louez 6 mois par an, vous ne pouvez déduire que la moitié des frais fixes.
Les revenus locatifs moins les dépenses déductibles constituent le revenu imposable.
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Base imposable pour la période où vous n'avez pas loué
Dans le cadre de la la période pendant laquelle vous n'avez pas loué le bienvous êtes imposé sur un revenu cadastral, le '.imputación de renta inmobiliaria'. On retient ici 2% de la valeur cadastrale telle qu'elle figure sur l'avis d'imposition de l'IBI, ou 1,1% de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des 10 dernières années. Si aucune valeur cadastrale n'est disponible, il faut prendre 50% du prix d'achat.
Voici un exemple. La valeur cadastrale de votre propriété est de 100 000 €. Cette valeur n'a pas été révisée au cours des 10 dernières années. Vous en déduisez 2%, de sorte que le revenu imposable s'élève à 2.000 euros. Si vous avez loué 6 mois, le revenu imposable est donc de 1.000 euros.
Calcul de la base imposable totale
Pour calculer le revenu imposable total, il faut prendre le revenu imposable des loyers et le revenu cadastral au prorata. Le revenu locatif total après déduction des charges ne doit jamais être inférieur au revenu cadastral d'une année. Ainsi, dans l'exemple ci-dessus, le revenu imposable minimum est de 2 000 euros.
Voici un exemple. Vous avez loué votre propriété d'une valeur cadastrale de 100 000 euros pendant les mois d'été. La durée totale de la location est de 50 jours. Le revenu locatif diminué des charges déductibles s'élève à 4.000 euros. Le revenu cadastral s'élève à 1.726 euros (2.000 euros /365 *315). Le revenu total s'élève donc à 5.726 euros.
Regardez également notre webinaire sur les impôts sur les revenus locatifs.
Taux de l'impôt espagnol sur les revenus locatifs
Sur la base imposable, appliquer le taux pour calculer l'impôt final. Pour les non-résidents, le taux est de 19% s'ils résident dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen. Pour les autres non-résidents, le taux est de 24%.
Voici un exemple de calcul pour l'impôt des non-résidents.
Dois-je facturer la TVA à mes locataires ?
En principe, les locations résidentielles sont exonérées de TVA. Toutefois, si vous offrez des services hôteliers en tant que propriétaire dans le cadre d'une location de vacances pendant le séjour de vos clients, vous devrez facturer la TVA 10% en plus du loyer.
Les services hôteliers comprennent, par exemple, le nettoyage pendant le séjour, le changement des draps et/ou des serviettes pendant le séjour, le remplissage des réfrigérateurs, la permanence d'un service clientèle, la mise à disposition d'un parking, des services de coffre-fort, des services de conciergerie générale, etc. En outre services de réservation et de calendrierPar exemple, une réservation sur une plateforme comme Airbnb est considérée comme un service hôtelier.
Les services suivants ne sont pas considérés comme des services hôteliers :
- des services de nettoyage avant l'arrivée et après le départ ;
- changement du linge de lit et des serviettes avant l'arrivée et après le départ ;
- le nettoyage des parties communes ;
- les réparations effectuées dans le logement pendant le séjour du locataire.
La facturation de la TVA n'augmente pas seulement le prix de revient pour votre locataire, mais vous devrez également remplir des déclarations de TVA périodiques. Il s'agit d'une charge administrative supplémentaire pour vous. Par conséquent, le propriétaire habituel d'une résidence secondaire ne sera pas intéressé par l'offre de services hôteliers.
Il n'existe pas d'exonération de la TVA pour les petites entreprises en Espagne, comme c'est le cas en Belgique, par exemple. Si vous réalisez un chiffre d'affaires inférieur à 25 000 euros en Belgique, vous pouvez bénéficier d'une exonération de TVA pour les petites entreprises. En Espagne, ce régime n'existe pas. Cela signifie que vous devrez facturer la TVA pour les locations de vacances avec services hôteliers.
Actuellement, la Commission européenne travaille sur une initiative législative visant à Obligation pour les plateformes de location de collecter directement la TVA lors de la réservation d'un logement. L'objectif est de parvenir à une simplification administrative pour les propriétaires tout en collectant davantage de TVA. Ces nouvelles réglementations devraient être prêtes d'ici 2025.
Que se passe-t-il si des membres de la famille séjournent chez vous ?
Ensuite, tout dépend si les membres de votre famille paient pour l'utilisation du bien. Dès qu'ils paient une indemnité (de frais), vous êtes imposable. S'ils ne paient pas d'indemnité ou si l'indemnité est inférieure au revenu cadastral, vous serez imposé sur la base du revenu cadastral comme si vous ne louiez pas le bien.
Vous avez des questions sur l'achat d'une propriété en Espagne ? N'hésitez pas à nous contacter contact avec nous ou écouter notre podcast.
