Is een EPC-attest verplicht in Spanje? Ja. Sinds 1 juni 2013 is het Certificado de Eficiencia Energética (CEE), de Spaanse tegenhanger van het Belgische EPC, wettelijk verplicht voor elke eigenaar die een woning in Spanje wil verkopen of verhuren. Dit certificaat moet beschikbaar zijn voordat de woning op de markt wordt gebracht. Zonder dit document riskeert u boetes variërend van €300 tot €6.000, afhankelijk van de ernst van de overtreding.
Beluister ook onze podcastaflevering over de toekomstige renovatieverplichting in Spanje.
De regels: Wanneer is een EPC in Spanje verplicht?
In tegenstelling tot de Belgische regelgeving, waar het EPC-attest vereist is bij publieke publiciteit, stelt de Spaanse wetgeving (Real Decreto 235/2013) dat het energiecertificaat aanwezig moet zijn bij elke vorm van verkoop of verhuur aan een nieuwe eigenaar of huurder.
Dit document classificeert de woning op een schaal van A (zeer energiezuinig) tot G (zeer onzuinig). Het doel is transparantie bieden aan de koper over het energieverbruik en de CO2-uitstoot van het pand.
Met welke toekomstige EPC-regels moet u rekening houden?
Uitzonderingen: Wanneer heeft u géén EPC nodig?
Hoewel de hoofdregel streng is, voorziet de Spaanse wetgeving in specifieke uitzonderingen waarbij een EPC-attest niet vereist is. Dit is cruciaal voor eigenaren van tweede verblijven.
U bent vrijgesteld van de EPC-verplichting in de volgende situaties:
- Vakantiewoningen (beperkt gebruik): Residentiële panden die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt/verhuurd, én waarvan het verwachte energieverbruik lager is dan 25% van wat het zou zijn bij een heel jaar gebruik.
- Let op: De verkoper moet in dit geval wel een formele, ondertekende verklaring afleggen in de notariële akte.
- Kleine gebouwen: Vrijstaande gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m².
- Sloop of ingrijpende renovatie: Panden die worden aangekocht om onmiddellijk afgebroken of grondig gerenoveerd te worden (waarbij de energieprestatie ingrijpend wijzigt).
- Industriële en agrarische gebouwen: Panden die niet voor bewoning bestemd zijn.
Hoe verkrijg ik een EPC-attest in Spanje?
Het verkrijgen van een energiecertificaat in Spanje vereist de tussenkomst van een erkend technisch architect of ingenieur.
Het proces verloopt in drie stappen:
- Huisbezoek: De deskundige komt ter plaatse om de isolatie, beglazing, verwarmingssystemen en oriëntatie van de woning te inspecteren.
- Berekening & Rapportage: Op basis van de metingen wordt het label berekend via software die erkend is door het Ministerie van Industrie.
- Registratie: Het rapport moet officieel geregistreerd worden bij de bevoegde instantie van de autonome regio (bijvoorbeeld de Generalitat Valenciana of de Junta de Andalucía). Pas na registratie is het attest geldig.
Geldigheidsduur: Een Spaans EPC-attest is 10 jaar geldig, tenzij er tussentijds renovaties plaatsvinden die de energiescore beïnvloeden.
Lees meer over verkopen of verhuren in Spanje.
Wat kost een EPC-attest in Spanje?
De kosten voor een energiecertificaat zijn in Spanje niet wettelijk vastgelegd en worden bepaald door de vrije markt, voornamelijk gebaseerd op de oppervlakte van de woning.
Hieronder vindt u een overzicht van de gemiddelde marktprijzen (exclusief 21% IVA):
| Oppervlakte Woning | Richtprijs (excl. IVA) |
| Tot 100 m² | € 125 |
| 100 m² – 200 m² | € 165 |
| 200 m² – 300 m² | € 195 |
| 300 m² – 400 m² | € 245 |
| 400 m² – 500 m² | € 295 |
| Vanaf 600 m² | € 350+ |
Noot: De registratiekosten bij de overheid zijn soms inbegrepen in de prijs van de architect, maar niet altijd. Vraag dit steeds na.
Wat zijn de kosten van de verkoop van een woning in Spanje?
Overige verplichte documenten bij verkoop
Naast het EPC-attest is het voor een vlotte verkoop in Spanje essentieel om uw juridische dossier (“Sales Pack”) op voorhand compleet te hebben. Het ontbreken van documenten is de nummer één reden voor vertragingen bij de notaris.
Zorg dat u, naast het energiecertificaat, beschikt over:
- Nota Simple Informativa: Een recent uittreksel uit het eigendomsregister.
- Cédula de Habitabilidad (of Licencia de Primera Ocupación): Het conformiteitsattest dat bewijst dat de woning bewoonbaar is.
- IBI-bewijzen: Bewijs van betaling van de onroerendgoedbelasting van de afgelopen jaren.
- Certificaat van de vereniging van mede-eigenaars: Bewijs dat er geen openstaande schulden zijn bij de Comunidad.
Welke andere documenten heb ik nodig bij de verkoop van een woning in Spanje?
Advies van Confianz: Start met het verzamelen van deze documenten zodra u beslist te verkopen. Een compleet dossier versterkt uw onderhandelingspositie en versnelt het verkoopproces aanzienlijk.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is een energielabel verplicht voor een vakantiehuis in Spanje?
Niet altijd. Als u de woning minder dan 4 maanden per jaar gebruikt en het energieverbruik lager is dan 25% van een jaarlijks gebruik, geldt er een uitzondering. U moet dit wel expliciet laten opnemen in de verkoopakte.
Wat is de boete als ik geen EPC heb bij verkoop in Spanje?
De boetes voor het niet beschikken over een geldig energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) bij verkoop of verhuur variëren wettelijk tussen de €300 en €6.000, afhankelijk van de zwaarte van de overtreding (licht, ernstig of zeer ernstig).
Wie betaalt het EPC-attest in Spanje: koper of verkoper?
De kosten voor het energiecertificaat zijn wettelijk ten laste van de verkoper (of de verhuurder in geval van verhuur). De koper ontvangt het originele certificaat bij de notariële overdracht.
Hoe lang duurt het om een EPC aan te vragen in Spanje?
Na het bezoek van de architect duurt het opstellen van het rapport en de registratie bij de regionale overheid doorgaans één tot twee weken.
Heeft u vragen over uw woning verkopen in Spanje? Neem dan gerust contact op.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
