nieuwbouw in Spanje

Nieuwbouw in Spanje kopen: 5 stappen

Nieuwbouw in Spanje kopen gaat gepaard met enkele risico’s. U koopt immers een niet-afgewerkt appartement of villa in een vreemd land. Daarom legt dit artikel in vijf stappen uit hoe het aankoopproces van nieuwbouw in Spanje verloopt en wijzen we op enkele valkuilen.

Stap 1: Reservatie

Als u een appartement of villa heeft gevonden dat u wenst te kopen, is de eerste stap het ondertekenen van een reservatiecontract. In tegenstelling tot een herverkoop, is het reservatiecontract summier opgesteld en beslaat doorgaans één pagina. Op zo’n reservatiecontract vindt u de bedrijfsgegevens van de promotor, een algemene omschrijving van het project, de identificatie van het specifieke onroerend goed en het betalingsschema. Belangrijkste voorwaarden in een reservatiecontract bij nieuwbouw zijn:

  • u haalt het pand uit de markt gedurende een periode van doorgaans 30 dagen;
  • u betaalt een reservatiebedrag van tussen de 3000 en de 6000 euro.

Het reservatiebedrag bij nieuwbouw in Spanje is niet recupereerbaar.

Lees meer over het reservatiecontract.

Stap 2: vooraleer u de compromis ondertekent

Om veilig te kopen, zijn er tussen het reservatiecontract en de compromis drie punten die we voor u controleren.

Allereerst kijken we na of er wel degelijk een bouwvergunning werd toegekend (La Licencia de Obras). Dit gaat niet enkel over de bouwvergunning van het pand dat u koopt, maar ook van de urbanisatie en bepaalde onderdelen ervan. Zo dient een zwembad apart vergund te worden.

Daarna dienen we te onderzoeken of de vergunning feitelijk overeenstemt met de plannen, kwaliteitseisen en gekozen materialen (Plano de la Vivienda, Plano de la Urbanizacion en Memoria de Calidades). Mochten er verschillen zijn tussen het goedgekeurde project en het feitelijk opgeleverde project, leidt dit in een later stadium tot bijkomende regularisatiekosten.

Tot slot kijken we na – indien het een koop op plan betreft – of de promotor voldoende solvabel is. Is men eigenaar van de gronden? Biedt de promotor een bankgarantie aan?

Met een bankgarantie verzekert u toekomstige betalingen aan de promotor. In geval van laattijdige oplevering, wanprestaties, of bij faillissement van de promotor, kunt u de betalingen recupereren. Een bankgarantie is wettelijk verplicht in Spanje, maar in de praktijk zien we dat promotors dit niet altijd aanbieden.

Lees meer over de bankgarantie bij een koop op plan.

Stap 3: de compromis en tussentijdse betalingen

Eens de onderzoeken in stap 2 resulteren in een positief advies, maken wij de compromis op (Contrato Privado de Compraventa). U kunt dan de compromis voor de nieuwbouw in Spanje ondertekenen, wetende dat het project in orde is.

In de compromis worden de aankoopvoorwaarden gedetailleerd opgenomen. De compromis is een juridisch bindende overeenkomst waarmee u de woning definitief koopt.

Vanaf de ondertekening van de compromis starten de tussentijdse betalingen. Doorgaans gebeurt dit per overschrijving. U kunt echter opteren om de betalingen te verrichten op een derdenrekening. We vragen dan de bankgarantie op. Na elke individuele betaling kunt u een bankgarantie aanvragen, ook voor het reservatiebedrag. Op die manier bent u volledig gevrijwaard.

Mocht u beslissen om na ondertekening van de compromis af te zien van de koop, zijn alle reeds gedane betalingen verloren.

Hoewel dat de gemiddelde looptijd van begin constructie tot oplevering enkele jaren duurt, vermeldt de compromis doorgaans een uitstelclausule. Als de werken vertraging oplopen, kan de promotor de contractuele uitvoeringstermijn verlengen met 2 à 6 maanden. Weet dat de meeste projecten in Spanje vertraging oplopen.

Lees vijf tips over kopen op plan in Spanje.

Stap 4: oplevering van nieuwbouw in Spanje

Wanneer de werken in staat van oplevering zijn, controleren we nog vijf punten vooraleer de notariële akte wordt opgemaakt.

Eerst wordt de Vereniging van Mede-eigendom gecreëerd (La Escritura de Obra nueva y Division Horizontal). De syndicus wordt doorgaans gekozen door de promotor. Bij de eerste algemene vergadering kunnen de mede-eigenaars evenwel met een gewone meerderheid van stemmen een andere partij aanstellen.

Lees meer over de vereniging van mede-eigenaars in Spanje.

De volgende stap is de oplevering. De bevoegde architect verklaart dat het project werd gebouwd conform de goedgekeurde plannen (Certificado de final de Obra). Op basis van de oplevering kunnen we specifiek voor uw pand het conformiteitsattest aanvragen bij de gemeente (Declaración Responsable de Primera Occupation). Zonder dit document kan de notariële akte niet worden opgemaakt en kunt u later niet verhuren via onlinekanalen.

De derde stap bestaat uit de controle van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal). De promotor dient deze verzekering verplicht af te sluiten. Wij controleren de polis zodat u zeker weet dat er een verzekering is voor gebreken aan de structurele onderdelen van het bouwwerk.

Lees meer over de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in Spanje.

De vierde stap is de controle van de correcte aansluiting op nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit (Boletin de Agua y de Luz).

Tot slot bestaat de laatste stap uit de eerste inschrijving van uw pand in het kadaster (aangifte 902N). De eerste uitnodiging van betaling voor de gemeentebelasting (IBI) kan echter enkele jaren duren omdat de gemeente tijd nodig heeft om de nieuwbouw administratief te verwerken.

Stap 5: verlijden van de notariële akte

Eens de bovenstaande stappen werden uitgevoerd, is de nieuwbouw in Spanje formeel afgewerkt (Final de Obra). U kunt dan naar de notaris om de notariële koopakte te ondertekenen, waarbij u de sleutels in ontvangst neemt. Ook doet u de laatste betaling, doorgaans via een bankcheque.

De laatste stappen zijn dan de inschrijving van uw nieuwe eigendomstitels in het land register en het afsluiten van water- en elektriciteitscontracten op uw naam. U bent dan formeel eigenaar.

Andere punten: NIE-nummer en Spaanse bankrekening

Vooraleer u de notariële koopakte kunt ondertekenen, dient u nog twee punten in orde te maken.

Eerst heeft u een NIE-nummer nodig. Dit is uw (fiscaal) identificatienummer voor de Spaanse overheid. Zonder NIE-nummer kunt u geen eigendom bezitten in Spanje.

Hier vindt u meer informatie over het aanvragen van een NIE-nummer.

Ook heeft u een Spaanse bankrekening nodig om uw laatste betaling bij de notaris uit te voeren. Daarnaast dient de Spaanse bankrekening als lopende rekening voor vaste kosten aan het pand (water, elektriciteit, IBI-belasting, etc.).

Hier vindt u meer informatie over de opening van een Spaanse bankrekening.

Heeft u vragen over kopen in Spanje? Maak gerust een vrijblijvende afspraak.

Dit bericht delen?

Glenn Janssens

Glenn Janssens is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties in Spanje, Portugal en Frankrijk.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.