Tweede verblijf verhuren in Spanje: een overzicht van alle regels

Zo goed als alle Belgische cliënten die een tweede verblijf in Spanje kopen, willen dit op termijn verhuren. Sommigen zien een vakantiehuis in Spanje als een pure investering. Anderen proberen de jaarlijkse kosten van het tweede verblijf via huurinkomsten te recupereren. Een tweede verblijf verhuren in Spanje staat echter in concurrentie met de Spaanse hotelsector. Dankzij lobbywerk zijn er in heel Spanje strenge regels gekomen om de verhuur van vakantieverblijven te beperken. Vaak worden deze regels vergeten. Daarom geeft dit artikel een overzicht van alle verplichtingen in de Comunidad Valenciana.

Heeft u een tweede verblijf in de regio Andalusië? Bekijk dan hier de verhuurwetgeving voor de Comunidad Andalusia.

Tweede verblijf verhuren in Spanje: wanneer is er sprake van vakantieverhuur?

Allereerst is het belangrijk om weten dat dit artikel de regels van vakantieverhuur zal bespreken. Er is sprake van vakantieverhuur wanneer een woning op regelmatige basis tegen vergoeding beschikbaar is voor toeristen en vakantiegangers. Een woning wordt ‘op regelmatige basis’ verhuurd wanneer één van de volgende punten van toepassing is:

• de woning wordt beheerd door een management- of verhuurbedrijf;
• de woning wordt geadverteerd als vakantiewoning, bijvoorbeeld via een website of krant;
• er worden extra diensten aangeboden, zoals opkuis en schoonmaak.

Vakantieverhuur – met in principe een korte huurperiode – verschilt dus van residentiële verhuur. Bij residentiële huur zal de  huurder de woning voor een langere periode betrekken. De huurder ‘leeft’ of  ‘woont’ er dan ook. Met andere woorden: er is een permanent karakter. In praktijk is dat minimum zo’n twee maanden.

Registratieverplichting van de vakantiewoning

U zal uw tweede verblijf moeten aanmelden in het Registro de Turismo van de Comunidad Valenciana. Tot en met vier vakantiewoningen kan u zich registreren als particular. Als u meer dan vier vakantieverblijven verhuurt, wordt u aanzien als een onderneming.

Via dit formulier kan u uw woning aanmelden in de centra van Alicante, Castellón of Valencia.

Let op: verhuren zonder te registreren is op straffe van boetes van 1.000 tot 90.000 euro. Daarnaast riskeert u een verbod op verhuur van drie jaar.

Update: sinds 8 juli 2018 heeft u ook een ´visto bueno´ van de lokale gemeente nodig. De gemeente komt vaststellen of uw woning werkelijk voldoet aan alle lokale normen. Daarnaast kan de gemeente een maximum van aan toeristenwoningen opleggen en bijkomende eisen stellen.

Lees meer over de registratieverplichting van een vakantiewoning.

Update: Ook lokale besturen kunnen bijkomende regels opleggen. Zo zal de gemeente Valencia verhuren via onlinekanalen in bepaalde zones verbieden. Daarnaast mag er enkel nog verhuurd worden aan toeristen op het gelijkvloers en op de eerste verdieping.

Tot slot kunnen ook urbanisaties via de statuten van mede-eigendom de verhuur aan toeristen verbieden.

Praktische verplichtingen

Er zijn een aantal praktische verplichtingen waar u rekening mee moet houden. Zo bent u verplicht om uw registratienummer bij elke publieke communicatie te vermelden. Daarnaast dient u een gastenboek bij te houden (op te halen bij de lokale politie) van alle huurders. Dit laatste betekent dat u check-in en check-outs moet organiseren.

Wat mag ik verhuren?

U bent verplicht de gehele vakantiewoning te verhuren. U kan niet opteren om slechts enkele kamers te verhuren. Indien u toch enkel kamers wenst te verhuren, kan u zich beter registreren als een casa rural of hotel.

Lees meer over de casa rural.

Update februari 2021: enkel een kamer verhuren wordt vanaf maart 2021 een misdrijf in de Comunidad Valenciana.

Kwaliteitsstandaarden van een vakantiewoning

De kwaliteitseisen zijn afhankelijk van de classificatie van de vakantiewoning. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen drie categorieën: superior, premier en standard. De laatste categorie bevat de minimumeisen van een vakantiewoning.  Als u een tweede verblijf wenst te verhuren in Spanje, kan u in de onderstaande tabel nagaan of u voldoet aan de kwaliteitsstandaarden.

Conformiteitsattest is verplicht om uw tweede verblijf te verhuren in Spanje

Vooraleer u mag verhuren aan toeristen of vakantiegangers moet uw vakantieverblijf voldoen aan de lokale gemeentelijke woningnormen. U kan dit aantonen aan de hand van het conformiteitsattest. In Spanje heet dit de “licencia de ocupación” of “cédula de habitabilidad“. Het conformiteitsattest wordt uitgereikt door de gemeente en is nodig voor de aansluiting van nutsvoorzieningen.

In praktijk zal dit een veelvoorkomend probleem zijn. Oudere woningen beschikken meestal niet over een geldig conformiteitsattest. Als u een tweede verblijf wenst te kopen louter om te verhuren, let dan goed op dat er een conformiteitsattest is.

Woningen zonder conformiteitsattest kunnen geregulariseerd worden via een procedure bij de gemeente.

Lees meer over het attest cédula de habitabilidad.

Woning in het binnenland

Wanneer uw tweede verblijf is gelegen in landbouwgebied, kan u in principe niet verhuren aan toeristen of vakantiegangers. In dat geval is er aanvraagprocedure nodig bij de gemeente om de bestemming te wijzigen. Dit is de declaración de Interés Comunitario.

Verplichtingen naar de huurders toe

Tenzij bepaald in het huurcontract, mag u geen borg vragen groter dan 250 euro. Ook mag u geen elektriciteitskosten, waterkosten, gemeenschapskosten, afvalkosten en normale herstellingskosten aanrekenen aan een vakantiehuurder. Tot slot dient een vakantiewoning voorafgaandelijk aan de komst van de huurders schoongemaakt te worden.

Verzekeringen

Een verzekering afsluiten is niet verplicht indien dit werd opgenomen in het verhuurcontract. Het is echter wel aan te raden om u te verzekeren tegen schade aan de woning toegebracht door huurders. Ook is het nuttig om u  te verzekeren voor burgerlijke aansprakelijkheid voor het geval de huurder een ongeluk oploopt in de huurwoning.

EPC-attest

U moet een EPC-attest kunnen voorleggen. Normaliter is dit bijgevoegd bij de notariële koopakte.

Belastingen

Als eigenaar van een tweede verblijf in Spanje bent u verplicht om niet-residenten belasting te betalen op uw huurinkomsten. Het tarief bedraagt 19% op het nettohuurinkomen.

Hier vindt u meer informatie over alle belastingen op een tweede verblijf in Spanje.

Let op: de Spaanse fiscus zal binnenkort toegang krijgen tot uw huurinkomsten indien u verhuurt via online verhuurplatformen.

Hier leest u meer over onlineplatformen en de Spaanse fiscus.

Tot slot heeft een tweede verblijf verhuren in Spanje ook impact op uw Belgische belastingen. Hier leest u er alles over.

U kan de strenge verplichtingen echter vermijden door te verhuren onder het gemeen regime. Hier vindt u meer uitleg.

Wenst u meer informatie over investeren in Spanje? Confianz organiseert gratis infosessies.