Het kopen van een finca of vrijstaande villa in het Spaanse binnenland is een droom voor velen, maar de juridische realiteit in ruraal gebied (suelo rústico) is complexer dan in geürbaniseerde zones. In een vorig artikel bespraken we reeds algemene valkuilen in het binnenland. Dit artikel analyseert specifiek de vijf grootste juridische risico’s bij alleenstaande woningen en hoe u deze proactief oplost.
1. Geen of Onvolledige Inschrijving in het Kadaster en Registro
Direct Antwoord: Een woning die niet correct staat ingeschreven in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister) en het Catastro (Kadaster) levert een onvolledige eigendomstitel op. Dit maakt de verkoop juridisch aanvechtbaar en verhindert vaak financiering door banken.
In ruraal gebied komt het vaak voor dat de fysieke realiteit niet overeenkomt met de papieren werkelijkheid. Een huis kan fysiek bestaan, maar juridisch ‘onschichtbaar’ zijn als bijvoorbeeld de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) nooit is getekend.
- De consequentie: U koopt grond zonder officieel geregistreerd huis. Om dit te regulariseren, moet u een architect en notaris inschakelen en de inschrijving in het kadaster forceren.
- Financiële impact: Houd rekening met aanzienlijke regularisatiekosten en een correctie (verhoging) van de gemeentelijke belastingen en de IBI (Onroerendgoedbelasting) met terugwerkende kracht.
Lees meer over belastingen op het bezit van Spaans onroerend goed.
2. Afwijkingen in Perceeloppervlakte en Erfdienstbaarheden
Direct Antwoord: De werkelijke landoppervlakte van ruraal vastgoed is vaak kleiner dan geadverteerd. Dit heeft directe gevolgen voor de prijsbepaling, de bouwmogelijkheden en het toegestane gebruik van het perceel.
Makelaars adverteren vaak met data uit het Kadaster, die niet altijd accuraat zijn via satellietmetingen. Een recent dossier in de provincie Granada toonde dit pijnlijk aan:
- Advertentie: 6.000 m² grond.
- Topografische meting: 3.000 m² werkelijke grond.
Voor kopers met commerciële plannen (zoals een camping of B&B) kan dit fataal zijn voor de vergunningsaanvraag. Daarnaast leidt dit vaak tot slepende grensconflicten met buren.
Let op voor Erfdienstbaarheden (Servidumbres)
Op grote percelen rusten vaak onzichtbare lasten, zoals een recht van overpad (servidumbre de paso) voor boeren of nutsvoorzieningen. Dit is een wettelijke beperking op uw eigendomsrecht die uw privacy en gebruiksmogelijkheden aanzienlijk kan verminderen.
3. Onzekerheid over Nutsvoorzieningen en Openstaande Schulden
Direct Antwoord: In niet-geürbaniseerde zones (suelo no urbanizable) is de aansluiting op het openbare water- en elektriciteitsnet niet gegarandeerd. U bent vaak afhankelijk van private waterreservoirs of putten met beperkte capaciteit.
De bevoorradingszekerheid is een kritisch punt tijdens de Due Diligence. Water wordt in afgelegen gebieden vaak aangeleverd via een lokaal irrigatiegenootschap met een strikte jaarlijkse limiet (maximale afname).
Het schuldrisico: In Spanje rusten schulden op nutsvoorzieningen vaak op het pand, niet op de persoon. Bij woningen die lang leegstaan, kunnen jarenlange onbetaalde facturen openstaan.
- Actie: De verkoper moet bewijzen dat alle facturen voldaan zijn. Is dit niet het geval, dan moet dit verrekend worden in de aankoopprijs, anders erft u als koper deze schulden.
4. Het Ontbreken van het Conformiteitsattest (Cédula de Habitabilidad)
Direct Antwoord: Zonder geldig Conformiteitsattest (of Licencia de Primera Ocupación) mag een woning formeel niet bewoond worden en kunt u geen aansluiting krijgen op nutsvoorzieningen. Bovendien is dit document strikt noodzakelijk voor vakantieverhuur.
In ruraal gebied ontbreekt dit attest frequent. Het document bewijst dat de woning voldoet aan de minimale lokale woningnormen qua hygiëne en veiligheid.
- Impact op rendement: Bent u van plan de woning te verhuren aan toeristen via platforms zoals Airbnb? Zonder dit attest (en de daaropvolgende registratie bij het toerismeregister) is legale verhuur onmogelijk. U riskeert zware boetes bij illegale exploitatie.
Lees meer over het conformiteitsattest.
5. Bouwovertredingen en het Einde van Verjaring
Direct Antwoord: Bouwovertredingen in ruraal gebied vormen het grootste financiële risico voor kopers. Sinds wetswijzigingen (o.a. in 2019) verjaren zware bouwovertredingen in beschermd ruraal gebied in veel regio’s niet meer.
Het idee dat “alles na 4 of 6 jaar verjaard is”, is een gevaarlijke mythe.
- Sancties: Overtredingen kunnen leiden tot torenhoge boetes of, in het slechtste geval, een afbraakbevel (demolitie).
- Regularisatie: Een woning met actieve bouwovertredingen krijgt geen conformiteitsattest. U moet de situatie eerst regulariseren (indien juridisch mogelijk) via een procedure bij de gemeente (zoals de AFO-procedure in Andalusië). Dit kost tijd en geld.
Cruciale Juridische Update (Juni 2019): Voor bouwovertredingen aan constructies gelegen in ruraal gebied (met name in regio’s zoals Andalusië onder de LOUA/LISTA wetgeving) is voor nieuwe inbreuken of inbreuken in beschermd gebied vaak geen verjaring meer mogelijk. De overheid kan onbeperkt in de tijd optreden.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
1. Kan ik een huis kopen in Spanje zonder conformiteitsattest? Het is juridisch mogelijk om de eigendom over te dragen, maar het wordt sterk afgeraden. Zonder dit attest kunt u geen nieuwe contracten voor water en elektriciteit op uw naam zetten en mag u de woning niet toeristisch verhuren.
2. Wat is het verschil tussen stedelijk gebied (Urbano) en ruraal gebied (Rústico)? Grond in Suelo Urbano is bestemd voor woningbouw en beschikt over alle voorzieningen (riolering, straatverlichting). Suelo Rústico is landbouwgrond waarop bouwen strikt beperkt of verboden is, tenzij het gaat om bestaande, oude panden die geregulariseerd zijn.
3. Wie is aansprakelijk voor bouwovertredingen van de vorige eigenaar? Als koper neemt u het pand over inclusief de juridische lasten. Als er een dossier voor bouwovertreding loopt, wordt de aansprakelijkheid (en de plicht tot herstel of afbraak) overgedragen op de nieuwe eigenaar. Grondig onderzoek door een advocaat is dus essentieel.
4. Hoe controleer ik de exacte oppervlakte van een perceel? Vertrouw niet enkel op het Kadaster (Catastro) of het Eigendomsregister. De enige waterdichte methode is het laten uitvoeren van een topografische meting door een erkend landmeter vóór de ondertekening van de aankoopakte.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
