Wanneer u vastgoed koopt op Ibiza (Balearen), moet u rekening houden met een totale kostenkoper die varieert tussen de 12% en 15% bovenop de aankoopprijs. Deze kosten bestaan hoofdzakelijk uit de overdrachtsbelasting (ITP) of BTW (IVA), zegelrecht (AJD), notariskosten en registratiekosten. Omdat de Balearen een autonome regio zijn met een eigen fiscaal regime, wijken de tarieven hier af van het Spaanse vasteland.
Overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande woningen op de Balearen
Bij de aankoop van een bestaande woning op Ibiza betaalt u de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sinds 2023 hanteert de overheid van de Balearen een progressief tarief dat oploopt naarmate de aankoopprijs hoger is.
De belastingdruk wordt als volgt berekend per schijf:
| Schijf (Aankoopprijs) | Belastingtarief |
| Tot € 400.000,00 | 8% |
| Van € 400.000,01 tot € 600.000,00 | 9% |
| Van € 600.000,01 tot € 1.000.000,00 | 10% |
| Van € 1.000.000,01 tot € 2.000.000,00 | 12% |
| Boven € 2.000.000,01 | 13% |
Rekenvoorbeeld: Bij een villa van € 4.100.000 op Ibiza bedraagt de totale ITP circa € 482.980. Dit komt neer op een gemiddeld effectief tarief van 11,78%.
“De progressieve schalen op de Balearen behoren tot de hoogste in Spanje, wat een grondige fiscale planning vooraf essentieel maakt voor high-end investeringen,” aldus experts in Spaans vastgoedrecht.
BTW (IVA) en Zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw
Voor nieuwbouwwoningen op Ibiza betaalt u geen registratierechten (ITP), maar bent u 10% BTW (IVA) verschuldigd over de aankoopprijs. Daarnaast heft de lokale overheid een zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados – AJD) van 1,5% voor de eerste inschrijving van de eigendomstitel.
Let op: Indien u kiest voor een gesplitste aankoop (vruchtgebruik voor de ouders, blote eigendom voor de kinderen), gelden specifieke regels waarbij over het vruchtgebruik ITP wordt betaald en over de blote eigendom BTW. Lees meer over de gesplitste aankoop.
Notariskosten en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
Naast belastingen moet u rekening houden met de erelonen voor de notaris en de kosten voor de inschrijving in het kadaster. Hoewel deze kosten afhankelijk zijn van de complexiteit en de prijs, liggen ze doorgaans rond de € 2.000.
Het is cruciaal om te begrijpen dat een Spaanse notaris een andere rol heeft dan in België of Nederland. De notaris voert geen uitgebreide due diligence uit op het onroerend goed (zoals bouwvergunningen of schulden). Een onafhankelijk jurist is daarom onmisbaar voor een veilige transactie.
Vermogensbelasting op Ibiza (Patrimonio)
Spanje heft een vermogensbelasting op wereldwijde activa voor residenten en op Spaanse activa voor niet-residenten.
- Rijksregeling: Vrijstelling tot € 700.000 per persoon (tarieven 0,20% – 2,50%).
- Regionaal regime Balearen (vanaf 2024): Er is een genereuze vrijstelling tot € 3.000.000 ingevoerd. Bedragen daarboven worden belast tegen progressieve tarieven tussen 0,28% en 3,45%.
Lees meer over de vermogensbelasting in Spanje
Financiering en Hypotheekkosten
Het afsluiten van een hypotheek kan een strategische keuze zijn om de vermogensbelasting te optimaliseren.
- Spaanse banken: U betaalt circa 1,2% zegelrecht (AJD) op het hypotheekbedrag.
- Internationale hypotheken: Voor vastgoed in het hogere segment bieden internationale banken vaak gunstigere voorwaarden en lagere bijkomende kosten.
Lees meer over de kosten van een hypotheek in Spanje.
Jaarlijkse kosten na de aankoop
Eenmaal eigenaar op Ibiza, bent u onderworpen aan de volgende jaarlijkse belastingen:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): De lokale gemeentebelasting.
- Niet-residentenbelasting (IRNR): Een forfaitaire inkomstenbelasting voor eigenaren die hun woning niet verhuren.
- Afvalstoffenheffing (Basura): Jaarlijkse vergoeding voor lokale diensten.
Veelgestelde vragen over vastgoed kopen op Ibiza (FAQ)
Hoeveel bedragen de totale kosten koper (K.K.) op Ibiza?
Gemiddeld moet u rekenen op 12% tot 15% bovenop de koopsom. Dit dekt de overdrachtsbelasting (8%-13%) of BTW (10% + 1,5% zegelrecht), plus notariskosten, registratierechten en juridische begeleiding.
Is de vermogensbelasting op de Balearen afgeschaft?
Niet volledig, maar de vrijstelling is voor 2024 aanzienlijk verhoogd naar € 3.000.000 per persoon onder het regionale regime. Dit maakt Ibiza fiscaal aantrekkelijker voor vermogende kopers in vergelijking met voorgaande jaren.
Wat is het verschil tussen ITP en IVA bij de aankoop?
ITP (registratierecht) is van toepassing op bestaande woningen (herverkoop) en varieert per schijf. IVA (BTW) is een vast tarief van 10% dat enkel geldt voor nieuwbouwprojecten die rechtstreeks van een promotor worden gekocht.
Heb ik een advocaat nodig als er al een notaris betrokken is?
Ja. In Spanje controleert de notaris enkel of de documenten voldoen aan de wettelijke vormvereisten op het moment van tekenen. Een advocaat of jurist voert het noodzakelijke onderzoek uit naar de stedenbouwkundige staat, eventuele schulden en de eigendomstitel vóórdat u het voorschot betaalt. Lees meer over de notaris in Spanje.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
