Spaans vastgoed kopen via een vennootschap: Fiscale valkuil of slimme zet?

Moet u Spaans vastgoed kopen privé of via een vennootschap? Het korte antwoord: Voor louter privégebruik is kopen via een vennootschap (zowel Spaans als Belgisch) doorgaans fiscaal nadelig vanwege de belasting op het voordeel van alle aard (VAA) en het verlies van gunstregimes voor particulieren. Het is echter wel interessant wanneer u de aankoop moet financieren met bruto-reserves uit uw Belgische vennootschap (om dividendbelasting uit te stellen) of wanneer er sprake is van een commerciële exploitatie (verhuuractiviteit).

In dit artikel analyseren we de fiscale impact voor zowel residenten in Spanje als voor investeerders in een tweede verblijf.

Beluister ook onze podcastaflevering ‘Privé kopen of via de vennootschap? De juiste keuze voor uw Spaans vastgoed’. Ga naar  Youtube, Spotify of Apple Podcasts.

1. U woont of emigreert naar Spanje: De impact op uw vermogen

Target: Residenten en emigranten

Direct antwoord: Als Spaans resident is het aanhouden van een eigen woning in een vennootschap meestal af te raden. U verliest hierdoor cruciale vrijstellingen in de vermogens- en meerwaardebelasting en wordt belast op een fictieve huurinkomst.

Het verlies van fiscale gunstregimes

Wanneer u emigreert, wordt Spanje bevoegd om uw wereldwijd inkomen te belasten. Als natuurlijk persoon geniet u in Spanje van aanzienlijke vrijstellingen.

• Vermogensbelasting: In veel regio’s is de eigen woning (gedeeltelijk) vrijgesteld.

• Meerwaardebelasting: Bij verkoop van de eigen woning kan u onder voorwaarden genieten van een vrijstelling op de meerwaarde (bv. bij herinvestering of 65+ regeling).

• Erfbelasting: Regionale verminderingen voor de gezinswoning.

Bezit u de woning via een vennootschap? Dan vervallen deze voordelen. Een vennootschap heeft namelijk geen “gezinswoning”.

De valkuil van marktconforme huur

Indien u in een pand woont dat eigendom is van uw vennootschap, eist de Spaanse fiscus dat u een marktconforme huur betaalt aan uw eigen vennootschap.

Dit leidt tot dubbele belastingdruk:

1. Vennootschapsbelasting: De vennootschap betaalt belasting op de ontvangen huurinkomsten.

2. Personenbelasting: U betaalt belasting op de middelen (dividend/loon) die u uit de vennootschap haalt om die huur te betalen.

2. Een tweede verblijf in Spanje: Spaanse SL of Belgische BV?

Target: Investeerders en ondernemers

Direct antwoord: Een Spaanse SL is enkel nuttig bij professionele commerciële activiteiten (bv. projectontwikkeling of grootschalige verhuur). Een Belgische vennootschap is vooral interessant als financieringsinstrument, niet omwille van Spaanse belastingvoordelen.

Optie A: Een Spaanse vennootschap (SL) oprichten

Een Sociedad Limitada (SL) is interessant als de aankoop kadert in een economische activiteit. Louter verhuren van vastgoed wordt niet aanzien als een economische activiteit. Pas wanneer u een fulltime medewerker in dienst heeft voor het beheer van de vastgoedportefeuille, kan er sprake zijn van een economische activiteit.

• Voordeel: Volledige kostenaftrek en btw-recuperatie bij professionele exploitatie.

• Nadeel: Bij (gedeeltelijk) privégebruik wordt de aftrekbaarheid drastisch beperkt. De vaste kosten voor boekhouding en administratie van een SL wegen vaak niet op tegen het fiscale voordeel bij louter één pand.

Conclusie: Richt geen SL op puur voor fiscale optimalisatie van een vakantiewoning; de beheerskosten en fiscale regels ten aanzien van privégebruik hollen het voordeel uit.

Lees meer over een Spaanse vennootschap oprichten.

Optie B: Kopen met uw Belgische vennootschap

Vanuit Spaans fiscaal perspectief wordt een Belgische vennootschap behandeld als een niet-resident.

• Belasting: De vennootschap wordt in Spanje belast op inkomsten (of fictieve huurwaarde).

• Kostenaftrek: Zeer beperkt voor niet-residenten, zelfs bij verkoop.

• Huurverplichting: Ook hier moet u als bedrijfsleider een marktconforme huur betalen of belast worden op een Voordeel van Alle Aard (VAA).

Lees meer over de stappen om met een Belgische vennootschap een onroerend goed in Spanje te kopen.

Waarom dan toch kopen via de Belgische BV? De enige valide reden is financiering (Cash-Flow). Indien uw kapitaal vastzit in uw Belgische vennootschap, kunt u rechtstreeks kopen met deze bruto-reserves. Doet u dit niet, moet u eerst een dividend uitkeren (belast aan 30% roerende voorheffing in België) om daarna privé te kopen.

• Liquiditeitsvoordeel: U stelt de privé-belasting uit.

• Hefboom: U kunt meer vastgoed kopen met hetzelfde bruto-kapitaal.

Lees meer over de vermogensbelasting bij een vennootschap.

3. Belgische fiscaliteit: De regels sinds 2020

Target: Boekhoudkundige verwerking

Direct antwoord: Inkomsten uit Spaans vastgoed zijn in de Belgische vennootschapsbelasting vrijgesteld (verdrag ter vermijding van dubbele belasting), maar verliezen zijn sinds 2020 nauwelijks nog aftrekbaar.

Vrijstelling en Verliezen

Volgens het dubbelbelastingverdrag België-Spanje is Spanje bevoegd om het vastgoed te belasten.

• Winst: Inkomsten uit het Spaanse pand zijn vrijgesteld in de Belgische vennootschapsbelasting.

• Verlies: Sinds de hervorming van de vennootschapsbelasting (inkomstenjaar 2020) zijn buitenlandse verliezen niet meer aftrekbaar, tenzij het verlies “definitief” is.

  • Definitief verlies: Dit is pas het geval bij de sluiting van de buitenlandse vestiging (lees: de verkoop van het pand). Lopende kosten (onderhoud, elektriciteit) die niet gedekt worden door huurinkomsten, zijn dus in België fiscaal verloren.

Voordeel van Alle Aard (VAA)

Als u de woning persoonlijk gebruikt, moet u in uw Belgische personenbelasting een VAA aangeven.

• Berekening: Dit wordt berekend op basis van de werkelijke huurwaarde van het Spaanse pand (niet het Belgische kadastraal inkomen).

• Risico: De Belgische fiscus controleert streng of dit VAA marktconform is. Een te laag VAA kan leiden tot rectificaties.

4. Exit-strategie: Aandelen verkopen en de “Real Estate Clause”

Een veelgemaakte denkfout is dat men bij verkoop van de aandelen van de Belgische vennootschap de Spaanse belasting ontloopt. Spanje past echter de “Real Estate Rich Company” clausule toe. Indien het actief van uw vennootschap voor meer dan 50% uit Spaans vastgoed bestaat, mag Spanje meerwaardebelasting heffen op de verkoop van de aandelen, alsof het vastgoed zelf verkocht werd.

Overweegt u de aankoop van een tweede verblijf in Spanje met uw vennootschap? Hier vindt u een praktisch kader. 

FAQ: Veelgestelde vragen over vastgoedvennootschappen

Is het fiscaal voordelig om een tweede verblijf in Spanje via mijn BV te kopen? Neen, puur fiscaal is het meestal niet voordeliger vanwege de belasting op het Voordeel van Alle Aard en beperkte kostenaftrek. Het is wel interessant om liquiditeitsredenen: u hoeft geen dividenden uit te keren (en 30% belasting te betalen) om de aankoop te financieren.

Kan ik de kosten van mijn Spaans huis aftrekken in mijn Belgische vennootschap? Sinds 2020 zijn kosten en verliezen van een buitenlands pand doorgaans niet meer aftrekbaar in de Belgische vennootschapsbelasting, tenzij bij definitieve stopzetting (verkoop). In Spanje is de kostenaftrek voor privégebruik nihil.

Betaal ik dubbele belasting als ik een huis in Spanje koop via een vennootschap? Niet direct op de inkomsten (door het dubbelbelastingverdrag), maar er is een economische dubbele last: de vennootschap betaalt belasting in Spanje en u betaalt privé belasting op het Voordeel van Alle Aard in België voor het gebruik van de woning.

Wat is het verschil tussen een Spaanse SL en een Belgische BV voor vastgoed? Een Spaanse SL is geschikter voor commerciële activiteiten in Spanje (projectontwikkeling). Een Belgische BV wordt gebruikt om bestaande Belgische bedrijfsreserves te investeren zonder deze eerst privé uit te keren.

Over de auteur

Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.