Wat zijn uw juridische rechten en schadevergoedingen wanneer een verkoper in Spanje terugkomt op een akkoord? In de meeste gevallen hangt dit af van de fase van het koopproces. Indien er een ‘Contrato de Arras’ (compromis) is getekend onder het regime van ‘Arras Penitenciales’ (Art. 1454 Código Civil), heeft u als koper recht op terugbetaling van uw aanbetaling én een schadevergoeding ter grootte van datzelfde bedrag. Zonder getekend contract is afdwingbaarheid in de praktijk vaak complex en financieel onrendabel.
Het aankoopproces in Spanje verschilt wezenlijk van dat in België of Nederland. Hieronder schetsen we per fase wat uw juridische positie is.
Lees meer over het koopproces in Spanje.
1. De verkoper haakt af vóór het reservatiecontract
In de fase waarin er enkel een mondeling akkoord is of een bevestiging per e-mail over de prijs en betalingstermijnen, is uw juridische positie als koper zwak.
- De juridische realiteit: Hoewel u theoretisch kunt beargumenteren dat er wilsovereenstemming is (aanbod en aanvaarding), is de bewijslast in Spanje erg lastig.
- Het advies: Een gerechtelijke procedure starten om de verkoop af te dwingen is in deze fase financieel onverantwoord. De proceskosten en de doorlooptijd (vaak jaren) wegen niet op tegen de onzekere uitkomst, zeker wanneer de verkoper een buitenlandse partij is.
- Conclusie: Zonder handtekening onder een reservatiecontract of compromis, staat u in de praktijk met lege handen. Snel handelen richting een schriftelijke vastlegging is cruciaal.
2. De verkoper haakt af na het reservatiecontract
Het reservatiecontract heeft als primair doel het pand van de markt te halen. U betaalt hierbij een reservatiesom (vaak tussen de € 3.000 en € 6.000).
- Verplichtingen verkoper: De verkoper mag de woning niet langer adverteren en geen bezichtigingen meer toestaan.
- Gevolgen bij annulering: Indien de verkoper in deze fase besluit niet te verkopen, is dit contractbreuk. U heeft minstens recht op volledige terugbetaling van uw reservatiesom.
- Schadevergoeding: Tenzij specifiek anders opgenomen in het contract, beperkt de vergoeding zich vaak tot de terugstorting. Echter, een goed opgesteld contract kan bepalen dat de verkoper ook de gemaakte juridische kosten moet vergoeden.
Lees meer over het reservatiecontract.
3. De verkoper haakt af na het compromis (Contrato de Arras)
Dit is de belangrijkste fase. In Spanje wordt het compromis vaak het ‘Contrato de Arras’ genoemd. Hierbij doet u een aanbetaling van 10% van de koopsom.
Hier geldt specifiek het mechanisme van Arras Penitenciales (indien correct opgenomen conform Art. 1454 van het Spaans Burgerlijk Wetboek). Dit biedt de zwaarste garantie voor de koper.
Lees meer over de betalingsmethode van de aankoop van een verblijf in Spanje.
De 20% Regel (Dubbele aanbetaling)
Als de verkoper na het tekenen van de Arras de verkoop annuleert (bijvoorbeeld omdat hij een hoger bod heeft gekregen), is hij wettelijk verplicht om:
- Uw reeds betaalde voorschot (10%) terug te betalen.
- Een schadevergoeding te betalen die gelijk is aan dat voorschot (nog eens 10%).
In de volksmond spreekt men van het terugbetalen van de “dubbele aanbetaling”. In totaal ontvangt u dus 20% van de koopsom van de verkoper.
Rekenvoorbeeld:
- Aankoopprijs: € 300.000
- Uw aanbetaling (10%): € 30.000
- Verkoper annuleert.
- Verkoper moet betalen: € 60.000 (Uw € 30.000 terug + € 30.000 boete).
Let op: Dit mechanisme werkt wederzijds. Als u als koper annuleert zonder geldige opschortende voorwaarde (zoals het niet verkrijgen van een hypotheek, indien opgenomen), bent u uw volledige aanbetaling van 10% kwijt.
U kan ook voorzien in de mogelijkheid om de aankoop gerechtelijk af te dwingen.
Wanneer kan ik een aankoop van een nieuwbouwwoning annuleren?
4. Wat als u een ‘miskoop’ vreest?
Het begrip ‘miskoop’ is juridisch geen geldige reden voor annulering. Onderzoeksplicht is essentieel vóór ondertekening.
- Verborgen gebreken: Indien er na aankoop ernstige verborgen gebreken (“vicios ocultos”) blijken die het gebruik van de woning onmogelijk maken, heeft u 6 maanden de tijd (na overdracht) om actie te ondernemen.
- Illegale constructies: Indien blijkt dat de woning (deels) illegaal is gebouwd en dit niet gemeld is, kan de koop soms nietig worden verklaard. Dit vereist grondig juridisch onderzoek vooraf.
Wat als de koper de koop annuleert omwille van een miskoop?
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat is het verschil tussen Arras Confirmatorias en Arras Penitenciales? Bij Arras Confirmatorias is de aanbetaling slechts een voorschot en kunnen partijen de koop niet eenzijdig ontbinden door een boete te betalen; de verkoop kan dan via de rechter afgedwongen worden. Bij Arras Penitenciales kan men van de koop afzien tegen betaling van de boete (dubbele aanbetaling voor verkoper, verlies voorschot voor koper).
Kan ik de verkoper dwingen tot verkoop in plaats van de schadevergoeding te accepteren? Indien het contract specifiek onder Arras Penitenciales is getekend, heeft de verkoper het recht om zich “uit te kopen” door de dubbele aanbetaling te voldoen. U kunt de verkoop dan meestal niet afdwingen. Is er sprake van een gewoon koopcontract zonder deze clausule, dan kunt u nakoming eisen via de rechter, al duurt dit vaak lang.
Geldt overmacht (force majeure) als reden voor de verkoper om boetevrij te annuleren? Overmacht (zoals overlijden van de verkoper of vernietiging van het pand door natuurramp) kan in uitzonderlijke gevallen de boeteclausule opschorten of tenietdoen. Dit hangt echter sterk af van de interpretatie door de Spaanse rechter en de specifieke omstandigheden. Ziekte of het niet vinden van een nieuwe woning vallen hier doorgaans niet onder.
Hoe lang duurt het voordat ik mijn geld terugkrijg als de verkoper annuleert? Dit moet idealiter direct gebeuren bij de officiële ontbinding van het contract. In de praktijk wordt vaak een termijn van 14 dagen aangehouden. Indien de verkoper weigert, is een gang naar de rechter noodzakelijk om beslag te leggen op het vastgoed.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
