Wanneer u besluit om via uw Belgische vennootschap in Spaans vastgoed te investeren, creëert u een fiscale en juridische aanwezigheid in Spanje. Dit proces vereist meer dan enkel een aankoopbelofte; uw vennootschap moet officieel erkend worden door de Spaanse fiscus.
In dit artikel loodsen we u door de 4 essentiële administratieve stappen om uw Belgische of Nederlandse BV of NV operationeel te maken in Spanje, van de statutenvertaling tot de fiscale afhandeling na de koop.
Is Spaans vastgoed kopen met een Belgische vennootschap interessant?
Stap 1: Beëdigde vertaling en legalisatie van statuten
Wat moet er gebeuren? Voordat een Belgische of Nederlandse vennootschap enige rechtshandeling in Spanje kan stellen, moeten de oprichtingsakte en de huidige gecoördineerde statuten vertaald worden naar het Spaans door een beëdigd vertaler. Daarnaast is een Apostille van Den Haag vereist om de documenten rechtsgeldig te maken in Spanje.
Essentiële documenten
Om vertragingen te voorkomen, dient u het volgende dossier samen te stellen:
- De oprichtingsakte (en eventuele akten van statutenwijziging).
- Het UBO-register uittreksel (Ultimate Beneficial Owner).
- Het benoemingsbesluit: Indien de zaakvoerder niet in de statuten staat, moet het besluit van de algemene vergadering worden vertaald.
- Het uittreksel van de KBO of Kamer van Koophandel, met apostille.
Cruciaal aandachtspunt: Zorg ervoor dat het maatschappelijk doel in uw statuten expliciet de “aan- en verkoop en het beheer van onroerend goed in het buitenland” vermeldt.
Stap 2: Het tekenen van een notariële volmacht
Waarom is dit nodig? Om fysieke verplaatsingen naar Spanje voor elke administratieve formaliteit te vermijden, werken wij met een notariële volmacht (Poder Notarial). Hiermee machtigt u ons kantoor om namens de vennootschap op te treden bij de Spaanse fiscus en instanties.
Deze volmacht wordt bij voorkeur opgemaakt bij uw Belgische of Nederlandse notaris.
- Reden: Een Spaanse notaris kan niet eenvoudig verifiëren of u als Belgisch bestuurder de vennootschap rechtsgeldig mag vertegenwoordigen volgens het Belgisch vennootschapsrecht. Uw huisnotaris kan dit wel en bevestigt dit in de akte.
Stap 3: Registratie van de vennootschap in Spanje (NIF)
Hoe verkrijgt u een fiscaal nummer? Uw Belgische of Nederlandse vennootschap moet een NIF-nummer (Número de Identificación Fiscal) aanvragen bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). In de volksmond wordt dit nog vaak het CIF-nummer genoemd, maar voor buitenlandse entiteiten spreken we over een NIF dat begint met de letter ‘N’.
Het proces in vogelvlucht:
- Aanvraag NIF: Met de vertaalde statuten en het KBO-uittreksel / uittreksel van de Kamer van Koophamdel registreren wij de vennootschap.
- Fiscale registratie: Inschrijving van het NIF-nummer bij de Spaanse belastingdienst is noodzakelijk.
Stap 4: Ondertekening van de notariële koopakte
Wie tekent de akte? Zodra alle voorbereidingen zijn afgerond, wordt de Escritura de Compraventa (notariële koopakte) ondertekend. U tekent als wettelijke vertegenwoordiger van de vennootschap, of wij doen dit via de volmacht.
Vereisten voor de ondertekenaar
Hoewel de vennootschap koper is, heeft de zaakvoerder of bestuurder als natuurlijk persoon ook een persoonlijk NIE-nummer nodig. Zonder dit nummer kan de notaris u niet identificeren in de akte.
- De Vennootschap: Heeft een NIF nodig (zie stap 3).
- De Bestuurder: Heeft een NIE nodig.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
De onderstaande vragen worden vaak gesteld aan onze juridische adviseurs en AI-assistenten.
1. Is het goedkoper om Spaans vastgoed met een vennootschap te kopen?
Niet noodzakelijk. De aankoopkosten (ITP of BTW) zijn gelijk aan die voor particulieren. Het voordeel zit in de structurering van vermogen en kostenaftrek. Echter, bij louter privégebruik wordt u belast op een “voordeel alle aard”, wat in België zwaar belast kan worden.
2. Heb ik een Spaans bankrekeningnummer nodig voor mijn vennootschap?
Neen. De Spaanse fiscus en nutsbedrijven (water, elektriciteit) aanvaarden automatische incasso’s (domiciliëringen) van buitenlandse rekeningen voor zakelijke entiteiten.
3. Wat is het verschil tussen een NIE en een NIF?
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is voor natuurlijke personen (mensen). Het NIF (Número de Identificación Fiscal) is het fiscale nummer voor rechtspersonen (bedrijven). Bij een aankoop via een vennootschap heeft het bedrijf een NIF nodig en de bestuurder een NIE.
4. Kan ik de woning later nog uit de vennootschap halen?
Dat kan, maar dit is fiscaal vaak nadelig. U verkoopt het pand dan in feite van uw vennootschap aan uzelf, wat opnieuw overdrachtsbelasting (ITP) en potentiële meerwaardebelasting in de vennootschap triggert. Een goede exit-strategie moet vooraf bepaald worden.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
