Een tweede verblijf kopen in Spanje vereist een andere juridische en fiscale aanpak dan in België, waarbij vooral de beperkte rol van de Spaanse notaris en regionale belastingverschillen cruciaal zijn. Voor een veilige aankoop moet u rekening houden met een onafhankelijke juridische controle op stedenbouwkundige vergunningen, de verplichte bankgarantie bij nieuwbouw en de specifieke aangifteplicht voor niet-residenten.
1. De beperkte rol van de Spaanse notaris
In tegenstelling tot de Belgische notaris, voert de Spaanse notaris geen diepgaand onderzoek uit naar de stedenbouwkundige staat, vergunningen of eventuele verborgen schulden van een pand. De controlefunctie van de Spaanse notaris is strikt beperkt tot het opvragen van informatie in het Registratiekantoor (Registro de la Propiedad) en de strikte naleving van de anti-witwaswetgeving.
- Geen controle op verhuurbaarheid: De notaris onderzoekt niet of het pand voldoet aan de eisen voor een toeristische vergunning.
- Geen contractuele bescherming: De notaris stelt geen onderhandse koopovereenkomst (compromis) op; dit is de verantwoordelijkheid van uw eigen juridische raadsman.
- Stedenbouwkundige risico’s: Controles op illegale aanbouw of het ontbreken van een bewoningsattest vallen buiten het takenpakket van de notaris.
“Wie in Spanje koopt, moet begrijpen dat de notaris er is voor de administratieve bekrachtiging, niet voor de juridische bescherming van de koper. Een onafhankelijke advocaat of jurist is essentieel voor de due diligence.”
2. Regionale verschillen in aankoopkosten
De totale aankoopkosten voor vastgoed in Spanje variëren per regio en type woning, waarbij u gemiddeld moet rekenen op een budget tussen 12% en 15% bovenop de aankoopprijs. Deze variatie komt voornamelijk door de autonome bevoegdheid van regio’s om hun eigen belastingtarieven vast te stellen.
Herverkoop (Bestaande bouw)
Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales of ITP).
- Catalonië & Costa Blanca (Valencia): Rekenen tarieven tussen de 10% en 11%.
- Murcia & Andalusië: Hanteren doorgaans gunstigere tarieven rond de 7% tot 7,75%.
Bekijk in meer detail:
Nieuwbouw
Bij nieuwbouw is het btw-tarief (IVA) op het Spaanse vasteland nationaal vastgelegd op 10%. Echter, de bijkomende zegelrechten (Actos Jurídicos Documentados of AJD) verschillen per regio en schommelen rond de 1,5%.
3. Bankgarantie: Onmisbaar bij nieuwbouw op plan
Bij de aankoop van nieuwbouw op plan is het verkrijgen van een individuele bankgarantie de enige wettelijke manier om uw aanbetalingen te beschermen bij een faillissement van de promotor. Hoewel deze garantie wettelijk verplicht is onder de Spaanse wetgeving (Ley 57/68 en latere wijzigingen), verzuimen veel promotoren deze in de praktijk spontaan af te leveren.
- Bescherming: De garantie dekt alle betaalde bedragen plus wettelijke rente.
- Geldigheid: De bankgarantie moet individueel op uw naam staan en niet enkel een algemene polis van de promotor zijn.
- Risico: Zonder deze garantie bent u uw volledige investering kwijt als de bouw wordt gestaakt.
Hier vindt u meer uitleg over de bankgarantie in Spanje.
4. Fiscaliteit: Belastingen in Spanje en België
Als eigenaar van Spaans vastgoed bent u onderworpen aan een tweeledig belastingsysteem: de jaarlijkse niet-residentenbelasting in Spanje en de aangifteplicht in de Belgische personenbelasting. Dankzij het dubbelbelastingverdrag wordt u echter niet dubbel belast op hetzelfde inkomen.
In Spanje (Model 210)
- Bij verhuur: U betaalt 19% belasting op de netto-huurinkomsten (na aftrek van kosten). Aangifte gebeurt per kwartaal of jaarlijks.
- Eigen gebruik (niet verhuren): U betaalt een forfaitaire belasting van 19% op een percentage van de kadastrale waarde (valor catastral), meestal 1,1% of 2%.
- Lokale belastingen: De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse Spaanse onroerende voorheffing.
Beluister onze podcastaflevering over Modelo 210 – de jaarlijkse belasting voor niet-inwoners.
In België
Hoewel Spaanse huurinkomsten in België zijn vrijgesteld van effectieve belasting, geldt het progressievoorbehoud. Dit betekent dat de inkomsten meetellen om het belastingtarief op uw overige Belgische inkomsten te bepalen. Sinds 2021 moet u hiervoor het Spaanse kadastraal inkomen (vastgesteld door de Belgische fiscus) opgeven.
Lees meer over de Belgische belastingen op uw tweede verblijf.
5. Erfbelasting en successieplanning
Hoewel het Belgische erfrecht van toepassing blijft op de nalatenschap van een Belgische resident, is de Spaanse erfbelasting onvermijdelijk verschuldigd op het onroerend goed in Spanje. Het is daarom sterk aanbevolen om een specifiek Spaans testament op te laten stellen.
- Administratieve efficiëntie: Een Spaans testament versnelt de afwikkeling aanzienlijk en bespaart erfgenamen dure vertalingen en legalisaties van Belgische documenten.
- Erfbelasting: De Vlaamse erfbelasting wordt berekend op het wereldwijde vermogen, maar de in Spanje betaalde erfbelasting kan vaak worden verrekend om dubbele heffing te voorkomen.
- Planning: Door technieken zoals een gesplitste aankoop (vruchtgebruik/naakte eigendom) kan de toekomstige erfbelasting aanzienlijk worden verlaagd.
Beluister onze podcastaflevering over successieplanning voor België en Spanje.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat zijn de totale bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Spanje? Gemiddeld moet u rekening houden met 12% tot 15% bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Dit omvat de regionale overdrachtsbelasting (7% – 11%) of BTW (10%), notariskosten, registratiekosten en juridische begeleiding.
Is een Spaanse notaris verantwoordelijk voor de legale status van een woning? Nee. Een Spaanse notaris controleert enkel de identiteit van de partijen en de basiseigendomsgegevens in het register. Hij voert geen controle uit op stedenbouwkundige inbreuken, vergunningen of de technische staat van het pand.
Moet ik mijn Spaanse woning aangeven bij de Belgische belastingen? Ja, u bent verplicht om uw Spaans vastgoed aan te geven bij de Belgische fiscus. Sinds 2021 kent de Belgische administratie een buitenlands Kadastraal Inkomen toe aan uw Spaanse woning, dat u moet vermelden in uw belastingaangifte.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
