Wilt u uw huis verkopen in Spanje? Dan is een correcte administratieve voorbereiding cruciaal om vertragingen of boetes te voorkomen. Spaanse vastgoedtransacties vereisen een specifieke reeks documenten, variërend van de eigendomsakte en het conformiteitsattest tot bewijzen van fiscale residentie.
In dit artikel vindt u een gedetailleerde toelichting op alle juridische en stedenbouwkundige documenten die vereist zijn voor een veilige verkoop.
Lees ook: het verkoopproces van vastgoed in Spanje.
1. De Notariële Akte (Escritura) en de ‘Obra Nueva’
Is de beschrijving in uw notariële akte nog actueel? Voor de verkoop van uw Spaanse woning is de Escritura de Compraventa (eigendomsakte) de basis. Het is echter een veelvoorkomend probleem dat de fysieke realiteit van de woning niet meer overeenkomt met de beschrijving in de akte. Heeft u bijvoorbeeld het terras verbreed, een zwembad aangelegd of een garage bijgebouwd? Dan klopt de superficie construída (bebouwde oppervlakte) niet meer.
Het is in Spanje verplicht om wijzigingen aan de buitenkant van de woning te officialiseren via een Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw).
Expert Inzicht: “In de praktijk zien we dat bij circa 40% van de herverkopen aan de Costa Blanca de vierkante meters in de akte niet overeenkomen met de werkelijkheid. Het niet regulariseren hiervan kan de verkoop blokkeren, omdat de bank van de koper dan geen hypotheek kan verstrekken.”
-
Interne verbouwingen: Aanpassingen binnenin (nieuwe keuken, vloeren) hoeft u doorgaans niet te melden, tenzij de bewoonbare oppervlakte wijzigt.
-
Externe verbouwingen: Elke uitbreiding van het volume of de bebouwde oppervlakte moet geregistreerd worden.
2. Registratie in het Kadaster en Eigendomsregister
Waarom is een correcte kadastrale registratie essentieel? Naast de notariële akte moeten alle wijzigingen ook doorgevoerd worden in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister) en het Catastro (Kadaster). Deze registratie is direct gekoppeld aan de IBI-belasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
De IBI (of SUMA in de provincie Alicante) wordt berekend op basis van de kadastrale waarde.
-
Voorbeeld: U koopt een villa van 120m² met een SUMA-aanslag van €300. U bouwt later legaal of illegaal een garage van 40m². Hierdoor stijgt de belastbare basis en wellicht de SUMA naar €350.
Als verkoper bent u meestal verplicht de woning ‘vrij van lasten en in overeenstemming met de regels’ te leveren. Eventuele discrepanties moeten vóór de verkoop geregulariseerd worden. Hiermee kan Confianz u bijstaan.
3. Bouwkundige en Stedenbouwkundige Attesten
Om aan te tonen dat uw woning legaal is en voldoet aan de woonnormen, zijn er twee specifieke documenten onmisbaar.
Het Conformiteitsattest (Cédula de Habitabilidad)
Dit document, ook wel de woonvergunning genoemd, bewijst dat de woning voldoet aan de minimale Spaanse eisen voor hygiëne, veiligheid en grootte. Zonder een geldige Cédula kan de koper de contracten voor water en elektriciteit niet op zijn naam zetten.
-
Geldigheid: Afhankelijk van de regio is dit attest 5 of 10 jaar geldig.
-
Actie: Controleer de vervaldatum tijdig; het vernieuwen kan enkele weken duren.
Het Stedenbouwkundig Uittreksel (Certificado de No Infracción Urbanística)
Dit certificaat, aan te vragen bij de gemeente (Ayuntamiento), bevestigt dat er geen bouwovertredingen zijn vastgesteld op het perceel en dat er geen openstaande boetes zijn. Voor een potentiële koper is dit document heilig: het garandeert dat de gemeente niet plotseling kan eisen dat een illegaal zwembad of aanbouw wordt afgebroken.
4. Fiscaliteit: Meerwaardebelasting en de 3% Regeling
De fiscale afwikkeling bij verkoop verschilt fundamenteel voor residenten en niet-residenten.
Voor Niet-Residenten (Non-Residenten)
Woont u in België of Nederland en is de Spaanse woning een tweede verblijf? Dan past de koper verplicht de 3% inhouding (Retención) toe.
-
De koper houdt 3% van de verkooprijs in en stort dit direct aan de Spaanse fiscus (Hacienda) als voorschot op uw meerwaardebelasting.
-
Formulier: Model 210 (of 214 uit het verleden).
-
Is de werkelijke meerwaardebelasting lager dan de ingehouden 3%? Dan kunt u het verschil terugvorderen, mits u de afgelopen jaren netjes uw niet-residentenbelasting heeft betaald.
Voor Fiscale Residenten
Woont u permanent in Spanje? Dan bent u onderworpen aan de IRPF (inkomstenbelasting). U moet via een fiscaal woonplaatsattest (certificado de residencia fiscal) aantonen dat u fiscaal resident bent.
-
Vrijstelling: In bepaalde gevallen (bijv. 65-plussers die hun hoofdwoning verkopen en aan bepaalde voorwaarden voldoen) kunt u vrijgesteld zijn van meerwaardebelasting.
-
Risico: De fiscus controleert streng of u daadwerkelijk in Spanje verblijft. Foutieve aangiftes leiden tot hoge boetes.
Let op: Naast de nationale meerwaardebelasting bestaat er ook de Plusvalía Municipal. Dit is een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, die altijd betaald moet worden bij verkoop.
5. Checklist: Alle benodigde documenten op een rij
Zorg dat u de volgende stukken klaar heeft liggen voor uw advocaat of makelaar:
-
Eigendomsbewijzen:
-
De originele Escritura (notariële aankoopakte).
-
Recent uittreksel uit het Eigendomsregister (Nota Simple).
-
-
Stedenbouw & Woning:
-
Geldig conformiteitsattest (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera / Segunda Ocupación).
-
Stedenbouwkundig uittreksel (Certificado de No Infracción).
-
Energieprestatiecertificaat (EPC of Certificado de Eficiencia Energética).
-
-
Financieel & Fiscaal:
-
Laatste aanslagbiljet van de IBI (SUMA).
-
Bewijs van betaling van de VvE (Comunidad de Propietarios) indien van toepassing.
-
Recente facturen van water en elektriciteit.
-
Bewijs van fiscale residentie (indien van toepassing).
-
-
Persoonlijk:
-
Geldig paspoort of identiteitskaart.
-
Origineel NIE-document (Número de Identidad de Extranjero).
-
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Welke documenten zijn wettelijk verplicht om een huis te verkopen in Spanje? De wettelijk verplichte documenten zijn een recent uittreksel uit het eigendomsregister (Nota Simple) en het energieprestatiecertificaat (EPC).
Wat is het verschil tussen de 3% inhouding en de Plusvalía Municipal? De 3% inhouding is een voorschot op de nationale winstbelasting voor niet-residenten (betaald aan de staat). De Plusvalía Municipal is een volledig aparte belasting over de waardestijging van de grond, die u betaalt aan de gemeente waar de woning staat.
Kan ik mijn huis in Spanje verkopen als ik verbouwingen niet heb gemeld? Ja, maar dit bemoeilijkt de verkoop aanzienlijk. De koper kan eisen dat u de situatie regulariseert (via een ‘Obra Nueva’ akte) vóór de overdracht, of de kosten hiervoor in mindering brengen op de verkoopprijs. In sommige gevallen krijgt de koper geen hypotheek als de akte niet klopt met de werkelijkheid.
Heeft u hulp nodig bij de verkoop van uw woning aan de Costa Blanca? Wij brengen u graag in contact met gespecialiseerde makelaars en juristen die zorgen voor een waterdicht dossier.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
