Een huis te koop in Ibiza. Mag u zomaar renoveren?

Mag u zomaar renovatiewerken starten na de aankoop van een huis in Ibiza? Het korte antwoord is neen. Elke renovatie die de structuur, het volume of het uitzicht van een pand wijzigt, vereist een specifieke vergunning (Licencia de Obra). Vooral in ‘Rustico’ (landelijk) gebied zijn de regels van de Consell de Ibiza uiterst streng om de authenticiteit van het eiland te bewaren. Zonder correcte vergunningen riskeert u niet alleen zware boetes, maar ook een afbraakbevel dat niet meer verjaart.

In dit artikel leest u exact wat wel en niet mag, hoe de classificatie van de grond uw mogelijkheden bepaalt en waarom juridische due diligence cruciaal is.

Lees meer over de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning in Ibiza.

1. De Impact van de Bestemming: Urbano vs. Rustico

De renovatiemogelijkheden op Ibiza hangen voor 100% af van de stedenbouwkundige classificatie van de grond. In Spanje maken we onderscheid tussen Suelo Urbano (residentieel/stedelijk) en Suelo Rústico (landelijk/rustiek).

• Suelo Urbano (Woongebied): Indien uw woning in een verstedelijkte zone ligt (met toegang tot riolering, verlichting en wegenis), zijn de regels soepeler. Voor standaard renovaties of uitbreidingen volstaat doorgaans een vergunning van de lokale gemeente (Ayuntamiento). U kunt samenwerken met een lokale architect om uw droomhuis te realiseren binnen de gangbare bouwvoorschriften.
• Suelo Rústico (Landelijk gebied): Hier liggen de zaken complexer. De Consell de Ibiza wil de natuur en het traditionele karakter van het eiland beschermen.“In zones die aangeduid zijn als ANEI (Área Natural de Especial Interés), is bouwen of uitbreiden doorgaans strikt verboden. Voor bestaande woningen in gewoon rustiek gebied (Común) gelden strenge beperkingen qua volume (maximaal bouwvolume) en esthetiek.”

Expert Tip: Ga er nooit vanuit dat een perceel “bouwgrond” is omdat er een ruïne op staat. De classificatie kan gewijzigd zijn sinds de oorspronkelijke bouw.

2. Het Stedenbouwkundig Plan (PTI) en Esthetische Eisen

De regels voor bouwen en renoveren zijn vastgelegd in het Plan Territorial Insular (PTI) van Ibiza. Dit plan dicteert niet alleen waar gebouwd mag worden, maar ook hoe.

Het PTI legt specifieke esthetische voorwaarden op aan renovatieprojecten in rustiek gebied:

• Stijlkenmerken: De woning moet voldoen aan de typische architectuur van Ibiza (witte muren, gebruik van natuursteen, specifieke dakconstructies).
• Minimale perceelgrootte: In veel rustieke zones is een minimum perceel van 15.000 m² tot zelfs 50.000 m² vereist om te mogen bouwen of ingrijpend te renoveren.
• Bouwvolumes: Er zijn strikte limieten op het aantal kubieke meters dat bebouwd mag worden om “verstening” van het landschap tegen te gaan.

3. Risico’s bij Oude Woningen: ‘Fuera de Ordenación’

Bij de aankoop van oudere finca’s of ruïnes komt het vaak voor dat de huidige staat van het pand niet overeenkomt met de officiële registers. Dit noemt men Construcción Fuera de Ordenación (buiten de ruimtelijke ordening).

Dit betekent concreet:

• De woning is ooit (deels) illegaal gebouwd of uitgebreid.
• De bouwovertreding is misschien verjaard (geen boete meer mogelijk), maar het pand is niet gelegaliseerd.
• Gevolg voor renovatie: U mag doorgaans enkel strikte instandhoudingswerken uitvoeren (onderhoud). Uitbreidingen of structurele wijzigingen zijn strikt verboden.

Waarschuwing: Sinds de wetswijziging in de Balearen verjaren nieuwe stedenbouwkundige inbreuken op rustieke grond niet meer. Een illegale aanbouw realiseren is anno vandaag een enorm risico dat kan leiden tot gedwongen afbraak, zelfs jaren na datum.

In geval u een bouwgrond koopt, is de bestemming uiteraard ook doorslaggevend. Lees meer over een bouwgrond in Spanje kopen.

4. De Vergunningsprocedure en Wachttijden

Welke instantie bevoegd is voor uw vergunning, hangt af van de aard van de werken en de locatie.

1. Obra Menor (Kleine werken): Voor interne verbouwingen zonder structurele wijzigingen (vloeren, badkamers) volstaat een melding of eenvoudige vergunning bij de gemeente.
2. Obra Mayor (Grote werken): Voor structurele renovaties, uitbreidingen of zwembaden. In rustiek gebied moet dit langs de Comisión Insular de Ordenación del Territorio (onderdeel van de Consell).

Realistische wachttijden: Houd rekening met de bureaucratische traagheid. Waar een eenvoudige gemeentelijke vergunning enkele maanden duurt, kan een dossier bij de Consell voor een huis in rustiek gebied oplopen tot 18 tot 24 maanden alvorens goedkeuring wordt verleend. Start dus nooit werken zonder de definitieve stempels op papier.

Lees meer over kopen in Spanje.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Heb ik een vergunning nodig om een zwembad te bouwen in Ibiza? Ja, voor het aanleggen van een zwembad is altijd een bouwvergunning (Licencia de Obra Mayor) nodig. In rustiek gebied zijn de regels extra streng: de oppervlakte van het zwembad (vaak max. 35m²) wordt berekend binnen het totale toegestane bouwvolume van het perceel.

Kan ik een illegaal gebouwd huis in Ibiza legaliseren? Dat hangt af van de datum van de overtreding en de huidige bestemming. Sinds de “Amnistia Urbanistica” is afgelopen, is legalisatie van zware overtredingen op beschermde rustieke grond vrijwel onmogelijk. Woningen die ‘buiten ordening’ vallen, mogen vaak blijven staan, maar niet uitgebreid worden.

Hoe lang duurt het om een bouwvergunning te krijgen in Ibiza? De doorlooptijd varieert sterk. Voor stedelijk gebied (Urbano) rekent u best op 3 tot 6 maanden. Voor rustiek gebied (Rustico), waar de Consell de Ibiza bij betrokken is, moet u rekening houden met een termijn van 1 tot 2 jaar vanwege de complexe toetsing aan het landschapsplan.

Wat is het verschil tussen een ‘Obra Mayor’ en ‘Obra Menor’? ‘Obra Menor’ betreft kleine werken zoals schilderen, vloeren leggen of sanitair vervangen (geen structurele wijzigingen). ‘Obra Mayor’ betreft ingrijpende werken zoals het wijzigen van de gevel, muren slopen, daken vernieuwen, uitbreiden of een zwembad plaatsen. Voor beide is een vergunning of melding vereist.

Besluit

Renoveren in Ibiza biedt prachtige kansen, maar is juridisch geen evidentie. De waarde van uw investering hangt direct samen met de legaliteit van de meters. Laat de stedenbouwkundige status vóór de aankoop controleren door een gespecialiseerd advocaat om te vermijden dat u een huis koopt dat u niet mag verbouwen.

Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje? Confianz begeleidt u volledig bij uw investering in de Balearen, van contractcontrole tot vergunningscheck.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.