Wilt u nieuwbouw in Spanje kopen? Het aankoopproces verschilt fundamenteel van dat in België of Nederland. U koopt immers een niet-afgewerkt product in een ander juridisch systeem. Dit artikel gidst u door de vijf cruciale fases van het aankoopproces: van reservatie tot notariële akte, inclusief essentiële controles om uw investering te beschermen.
Beluister ook onze podcast over nieuwbouw kopen in Spanje op Youtube, Apple Podcasts of Spotify.
Stap 1: Het reservatiecontract (Contrato de Reserva)
Wat is de eerste stap bij het kopen van nieuwbouw in Spanje? De eerste juridische stap is het ondertekenen van een reservatiecontract. Dit is een summier document (doorgaans één pagina) waarmee het pand tijdelijk van de markt wordt gehaald, meestal voor een periode van 30 dagen. Hiermee blokkeert u de prijs en het specifieke perceel of appartement.
In tegenstelling tot bestaand vastgoed (herverkoop), zijn de voorwaarden bij nieuwbouw strikt:
-
Reservatiesom: U betaalt een bedrag tussen de € 6.000 en € 11.000.
-
Risico: Het reservatiebedrag is juridisch gezien niet recupereerbaar als u zich bedenkt zonder geldige juridische reden.
Expert Tip: “Teken nooit een reservatiecontract zonder dat we de basisgegevens van de promotor hebbeb gecontroleerd. Eens getekend, bent u uw voorschot kwijt als de deal niet doorgaat door uw eigen keuze.”
Lees meer over het reservatiecontract.
Stap 2: Juridische controles
Tussen de reservatie en de compromis vindt de belangrijkste fase plaats: de juridische controles op het project. Om uw aankoop veilig te stellen, moeten drie vitale punten worden geverifieerd voordat u verdere betalingen doet.
1. De Bouwvergunning (Licencia de Obras)
Is er een geldige bouwvergunning toegekend door de gemeente? Dit is de basis van alles.
-
Let op: Dit geldt niet alleen voor uw woning, maar ook voor de urbanisatie (zwembaden, gemeenschappelijke zones). Zonder correcte vergunning zal een Belgische bank geen financiering vrijgeven.
Wat gebeurt er als de bouwvergunning nog in aanvraag is?
2. Conformiteit van plannen en materialen
Stemmen de vergunningen overeen met de commerciële plannen? Wij controleren de Plano de la Vivienda (woningplan) en de Memoria de Calidades (lastenboek). Afwijkingen of wijzigingen tussen het goedgekeurde project en de feitelijke bouw leiden later tot hoge regularisatiekosten of zelfs illegaliteit.
3. Solvabiliteit en de Bankgarantie
Is de promotor eigenaar van de grond en financieel gezond? De Spaanse wet verplicht promotors om een bankgarantie (Aval Bancario) af te leveren voor alle voorschotten die u betaalt.
-
Functie: Bij faillissement van de promotor of laattijdige oplevering garandeert de bank dat u uw geld terugkrijgt.
-
Realiteit: Hoewel wettelijk verplicht, bieden niet alle promotors dit spontaan aan. Eis dit altijd.
Lees meer over de bankgarantie bij een koop op plan.
Stap 3: De Compromis (Contrato Privado de Compraventa)
Wanneer wordt de aankoop definitief? Na een positief onderzoek ondertekent u de onderhandse koopovereenkomst/compromis. Dit is een juridisch bindende overeenkomst waarin alle aankoopvoorwaarden, wijzigingsclausules en de exacte opleverdatum worden vastgelegd.
-
Betalingsschema: Vanaf dit moment starten de tussentijdse betalingen (vaak schijven van 10% tot 20% op basis van een vast betaalschema).
-
Beveiliging: Opteer voor betalingen via een derdenrekening of vraag na elke individuele overschrijving een bankgarantie aan. Zo blijft uw volledige inleg gevrijwaard.
-
Vertragingen: Nieuwbouwprojecten in Spanje lopen vaak vertraging op. De compromis bevat standaard een uitstelclausule die de promotor toestaat de oplevering met 2 tot 6 maanden te verlengen zonder boete.
Statistiek: Uit onze dossiers blijken dat meer dan 60% van de Spaanse nieuwbouwprojecten met vertraging wordt opgeleverd. Bouw hier zekerheid voor in.
Stap 4: Oplevering en Technisch Nazicht
Wanneer de bouw fysiek klaar is, mag u nog niet onmiddellijk verhuizen. Er zijn vier formele controles nodig voordat de akte kan worden verleden.
-
Architecturale Oplevering (Certificado de Final de Obra): De architect verklaart dat er gebouwd is volgens de plannen. Hier vindt u gedetailleerde informatie over de oplevering van een nieuwbouw in Spanje.
-
Conformiteitsattest (LPO): Op basis van bovenstaand certificaat vragen we de Declaración Responsable de Primera Ocupación aan.
-
Belang: Zonder dit document krijgt u geen aansluiting op water/elektriciteit en mag u de woning niet verhuren via platformen als Airbnb.
-
-
Tienjarige Aansprakelijkheid (Seguro Decenal): Wij controleren de polis van deze verplichte verzekering. Deze dekt ernstige structurele gebreken aan het gebouw voor 10 jaar. Lees meer over de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering en garantieperioden in Spanje.
-
Nutsvoorzieningen: Controle op de correcte technische aansluiting (Boletin de Agua y de Luz).
Stap 5: De Notariële Akte (Escritura)
De laatste stap is het verlijden van de akte bij de Spaanse notaris. Hier wordt u officieel eigenaar en ontvangt u de sleutels.
-
Betaling: Het saldo (vaak 50-60% van de prijs) wordt betaald via een bankcheque.
-
BTW Tip: Plant u extra werken (bijv. buitenkeuken)? Neem deze op in de aankoopakte. Zo betaalt u slechts 10% BTW (IVA) in plaats van het reguliere tarief van 21% voor verbouwingen achteraf.
Na de akte: Administratieve afhandeling
Na de ondertekening zorgen wij voor:
-
Inschrijving in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
-
Inschrijving in het Kadaster (voor de IBI-gemeentebelasting). Let op: de eerste aanslag kan tot twee jaar op zich laten wachten.
-
Overszetten van water- en elektriciteitscontracten.
Aanvullende vereisten voor kopers
Om het proces vlot te laten verlopen, moet u tijdig twee zaken regelen:
-
NIE-Nummer: Uw fiscaal identificatienummer in Spanje. Zonder NIE kan u geen belastingen betalen om uw eigendom te verwerven. Hier vindt u meer informatie over het aanvragen van een NIE-nummer.
-
Vereniging van Mede-eigenaars: Bij oplevering wordt de Comunidad de Propietarios opgericht. Hoewel de promotor vaak de eerste syndicus kiest, kunnen eigenaars dit met een gewone meerderheid wijzigen op de eerste vergadering. Lees meer over de vereniging van mede-eigenaars in Spanje.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is een bankgarantie verplicht bij nieuwbouw in Spanje?
Ja, volgens de Spaanse wetgeving (Ley 57/1968 en latere aanpassingen) zijn promotors verplicht om voorschotten te garanderen via een bankgarantie of verzekering. Dit beschermt uw geld bij faillissement of niet-oplevering.
Ben ik mijn voorschot kwijt als ik de aankoop annuleer?
Ja, in de meeste gevallen is het reservatiebedrag en de tussentijdse betalingen niet-recupereerbaar als u eenzijdig beslist om de koop niet door te laten gaan, tenzij er sprake is van contractbreuk door de promotor.
Hoeveel BTW betaal ik op nieuwbouw in Spanje?
Op nieuwbouw vastgoed op het Spaanse vasteland betaalt u 10% IVA (BTW). Daarnaast betaalt u nog de Zegelbelasting (AJD), die per regio verschilt (doorgaans – 1 – 1,5%).
Kan ik de woning verhuren zodra de bouw klaar is?
Nee, u heeft eerst de Licencia de Primera Ocupación (woonvergunning) nodig en vervolgens moet u een toeristische verhuurlicentie aanvragen bij het toerismeregister van de betreffende regio.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
update: december 2025
