Hoe verloopt de betaling bij de aankoop van een huis in Spanje? Het betalingsproces voor vastgoed in Spanje verschilt fundamenteel van de procedure in België en Nederland en verloopt standaard in drie fasen: de reservatie, het voorschot (10%) bij de compromis, en de final betaling via bankcheque bij de notariële akte. Omdat de Spaanse notaris – in tegenstelling tot de Belgische of Nederlandse notaris – geen derdenrekening beheert voor de koopsom, is de bankcheque (cheque bancario) het enige betaalmiddel dat directe betalingszekerheid biedt bij de eigendomsoverdracht.
Hieronder vindt u een gedetailleerde analyse van elke stap in het koopproces, inclusief juridische aandachtspunten.
Stap 1: Het reservatiecontract en de aanbetaling
Zodra u tot een prijsakkoord komt, wordt de woning van de markt gehaald door middel van een reservatiecontract. Dit is een korte overeenkomst die de woning gedurende een vastgestelde periode blokkeert voor andere potentiële kopers.
Hoeveel bedraagt het reservatiegeld?
Het reservatiebedrag varieert doorgaans tussen de € 1.500 en € 6.000, of kan als vuistregel op 1% van de aankoopprijs worden begroot.
-
Doel: De verkoper garandeert dat het pand niet aan derden wordt aangeboden.
-
Risico: Betaal dit bedrag nooit rechtstreeks aan de verkoper, maar bij voorkeur aan de makelaar of uw advocaat op een derdenrekening.
-
Voorbeeld: Voor een appartement in Alicante van € 150.000 betaalt u direct € 1.500 om de deal te “bevriezen”.
Expert Insight: Onderteken nooit een reservatiecontract zonder dat we een eerste nota simple (uittreksel eigendomsregister) hebben gecontroleerd.
Lees meer over het reservatiecontract en het reservatiebedrag.
Stap 2: De compromis (Contrato de Arras) en de 10%-regel
Na de reservatie volgt de juridische onderzoeksfase (due diligence). Hierin controleert uw advocaat de stedenbouwkundige legaliteit, openstaande schulden en de eigendomsstructuur. Is alles juridisch sluitend, dan volgt de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, in Spanje vaak het Contrato de Arras genoemd.
Lees meer over waarom u best de compromis niet onmiddellijk ondertekend.
De 10% aanbetaling
Bij de ondertekening van dit contract voldoet u een aanbetaling die de totaal betaalde som op 10% van de koopprijs brengt. Het eerder betaalde reservatiebedrag wordt hierop in mindering gebracht.
Rekenvoorbeeld:
-
Koopprijs: € 150.000
-
Totaal voorschot (10%): € 15.000
-
Reeds betaalde reservatie: – € 1.500
-
Te betalen bij compromis: € 13.500
Juridische consequentie: Het Contrato de Arras Penitenciales is bindend. Ziet u als koper af van de koop zonder geldige reden? Dan bent u uw aanbetaling kwijt. Ziet de verkoper af van de verkoop? Dan dient hij u het dubbele van het aanbetalingsbedrag terug te betalen (artikel 1454 Spaanse Burgerlijk Wetboek).
Stap 3: De notariële akte (Escritura) en de bankcheque
De finale stap is het ondertekenen van de notariële akte (Escritura de Compraventa) bij de Spaanse notaris. Hier vindt de sleuteloverdracht en de betaling van het restsaldo plaats.
Waarom een bankcheque in Spanje?
In tegenstelling tot de Benelux, fungeert de Spaanse notaris niet als financieel tussenpersoon. De notaris ontvangt de koopsom niet op een derdenrekening. Daarom is de gecertificeerde bankcheque (cheque conformado) de industriestandaard voor betalingen tussen particulieren.
-
Zekerheid: De cheque wordt fysiek overhandigd op het moment van tekenen. Zonder cheque, geen handtekening en geen sleutels.
-
Alternatief: Een urgente bankoverschrijving (OMF-transfer) via de Spaanse centrale bank is mogelijk, maar complexer en vereist strikte coördinatie op de dag zelf. Gewone SEPA-overschrijvingen worden door verkopers geweigerd omdat deze niet onmiddellijk zichtbaar en onomkeerbaar zijn.
Let op: Bankkosten. Spaanse banken rekenen vaak aanzienlijke commissies voor het uitschrijven van een bankcheque (soms tot 0,5% van het bedrag).
Lees meer over de taken van de notaris in Spanje.
Overzicht: Bijkomende kosten bij aankoop
Naast de koopsom dient u rekening te houden met de ‘Kosten Koper’ (Gastos de Compraventa). Deze worden niet via de bankcheque aan de verkoper betaald, maar apart voldaan via overschrijvingen.
| Type Kost | Omschrijving |
| Overdrachtsbelasting (ITP) | Varieert per regio (bv. 10% in Comunidad Valenciana) bij bestaande bouw. |
| BTW (IVA) + Zegelrecht | 10% BTW + ca. 1,5% AJD bij nieuwbouw. |
| Notaris & Register | Wettelijke tarieven voor de akte en inschrijving in het eigendomsregister. |
| Erelonen Advocaat | Voor de juridische begeleiding en due diligence. |
De totale kosten bovenop de aankoopprijs liggen doorgaans tussen de 12% en 14%.
Lees meer over de bijkomende kosten.
Veelgestelde vragen over betalingen in Spanje (FAQ)
Kan ik de koopsom gewoon overschrijven naar de notaris zoals in België?
Neen. De Spaanse notaris heeft geen derdenrekening voor het ontvangen van de koopsom. U betaalt rechtstreeks aan de verkoper. De notaris ziet enkel toe op de uitwisseling van de cheque en de correcte registratie van de transactie.
Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als de bank mijn hypotheek weigert?
Standaard bent u uw voorschot (10%) kwijt als u de financiering niet rond krijgt, tenzij er een expliciet opschortend voorwaarde voor financiering is opgenomen in het Contrato de Arras. In Spanje is dit echter ongebruikelijk en verkopers accepteren dit zelden. Zorg dus dat uw financiën geregeld zijn vóór u tekent.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
