Vastgoed in Spanje via Bankbeslag Kopen: Juridische en Fiscale Valkuilen

Een woning kopen uit bankbeslag in Spanje is complexer dan een reguliere transactie. Hoewel de aankoopprijs vaak aantrekkelijk is, krijgt u te maken met drie partijen (in plaats van twee), specifieke fiscale regels rondom ‘nieuwe’ woningen en strenge controles op de marktwaarde. Een grondige Due Diligence is cruciaal om onverwachte kosten te vermijden.

Veel cliënten ervaren de aankoop van vastgoed via bankbeslag als een vreemd proces. Dit komt doordat de juridische en fiscale realiteit vaak afwijkt van wat men gewend is in België of Nederland. Hieronder analyseren we de specifieke risico’s en procedures.

Lees meer over de valkuilen bij bankbeslag.

Wie zijn de betrokken partijen bij een bankbeslag?

Bij een aankoop uit bankbeslag onderhandelt u niet simpelweg met één verkoper. Er zijn drie partijen betrokken, wat de onderhandelingsruimte drastisch beperkt en de administratie verzwaart.

1. De Juridische Eigenaar (De Projectontwikkelaar): Vaak betreft het een projectontwikkelaar die failliet is gegaan (bijvoorbeeld tijdens de crisis van 2008-2012). De curator of bewindvoerder beheert de portefeuille, maar heeft vaak weinig actuele kennis van de staat van het pand.

2. De Bank: De ontwikkelaar heeft indertijd een hypotheek afgesloten om de bouw te financieren. De bank is noodzakelijk om deze hypotheek te royeren (schrappen) op het moment van verkoop.

3. SAREB (De ‘Bad Bank’): Dit is de Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. SAREB is een Spaans overheidvehikel, opgericht in 2012, dat ‘giftige’ leningen en vastgoedactiva van banken heeft overgenomen.

Expert Inzicht: “In de praktijk ziet u vaak een afgevaardigde van SAREB bij de notaris verschijnen om de betaling in ontvangst te nemen. U dient deze partij te betalen via een gegarandeerde Spaanse bankcheque. Zorg ervoor dat de kosten voor het doorhalen van de bestaande hypotheek niet naar u worden doorgeschoven; deze zijn wettelijk voor de verkopende partij (de failliete boedel).”

Lees meer over de mogelijke kosten van een Spaanse bankcheque.

Fiscale Kwalificatie: Waarom een oud huis toch ‘Nieuwbouw’ is

Een veelgemaakte fout is de aanname dat een woning van tien jaar oud fiscaal als ‘bestaande bouw’ wordt gezien. Indien het bankbeslag voortkomt uit een failliete projectontwikkelaar en het pand nooit eerder bewoond is geweest, kwalificeert de fiscus dit als nieuwbouw.

Dit onderscheid heeft grote financiële gevolgen voor u als koper:

• BTW (IVA) in plaats van Overdrachtsbelasting: U betaalt geen overdrachtsbelasting (ITP, doorgaans 7-10%), maar 10% BTW (IVA).

• Zegelrecht (AJD): Bovenop de BTW komt nog het zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados), dat per regio verschilt (vaak rond de 1,5%).

Lees meer over de bijkomende belastingen en kosten bij de aankoop van een woning in Spanje.

Technische staat en Nutsvoorzieningen

Bij bankbeslag koopt u het pand vaak ‘as is’. Omdat de panden soms jarenlang leeg hebben gestaan, zijn er specifieke technische horden te nemen.

1. Conformiteitsattest en Vergunningen

De routine-onderzoeken zijn identiek aan die van nieuwbouw. Het is essentieel om te controleren of de fysieke woning overeenkomt met de destijds ingediende bouwplannen. Als de ontwikkelaar failliet ging voor de finale oplevering, ontbreekt mogelijk de Licencia de Primera Ocupación (LPO). Zonder dit document kan de koop niet correct worden gefinaliseerd en kunt u de woning niet verhuren.

2. Aansluiting Water en Elektriciteit

Door langdurige leegstand zijn meters vaak verwijderd of afgesloten.

• Herkeuring is verplicht: De elektrische installatie moet opnieuw gekeurd worden (Certificado de Instalación Eléctrica of ‘Boletín’).

• Wachttijden: U kunt de nutsvoorzieningen pas op uw naam zetten na het verlijden van de notariële akte. Houd rekening met een verwerkingstijd van enkele weken voor u effectief stroom en water heeft.

Het Fiscale Risico: ‘Te Goedkoop’ Kopen

Een lage aankoopprijs is aantrekkelijk, maar de Spaanse fiscus kijkt mee. Sinds 2022 hanteert de Spaanse belastingdienst de ‘Valor de Referencia’ als maatstaf.

Indien u een woning koopt voor € 150.000, terwijl de fiscus (op basis van kadastrale gegevens en recente verkopen) de waarde op € 200.000 schat, wordt u belast op die € 200.000.

• De fiscus zal een complementaire belastingaanslag sturen voor de niet-betaalde belastingen op het verschil.

• Daarbovenop kunnen boetes en interesten worden aangerekend.

Dit mechanisme is vergelijkbaar met de ’tekortschatting’ in België, maar wordt in Spanje steeds vaker geautomatiseerd toegepast via de Valor de Referencia.

Lees meer over de controleschatting in Spanje.

Conclusie

Kopen via bankbeslag in Spanje biedt kansen, maar vereist een gespecialiseerde juridische aanpak. Het is geen standaard vastgoedtransactie. De combinatie van SAREB-betrokkenheid, onverwachte BTW-verplichtingen en het risico op fiscale herwaardering maakt begeleiding door een specialist noodzakelijk.

Veelgestelde Vragen over Bankbeslag in Spanje (FAQ)

Wat is SAREB en welke rol spelen zij bij mijn aankoop? SAREB is de Spaanse ‘bad bank’ die vastgoedactiva en leningen van noodlijdende banken heeft overgenomen. Bij een bankbeslag is SAREB vaak de partij die de hypotheekschuld int. U betaalt hen rechtstreeks, meestal via een bankcheque bij de notaris.

Waarom moet ik BTW betalen op een woning van 10 jaar oud? In Spanje wordt een woning als ‘nieuw’ beschouwd zolang deze nog nooit bewoond is geweest en rechtstreeks van de ontwikkelaar (of diens curator) wordt gekocht. De ouderdom van de stenen is irrelevant voor de fiscus; het gaat om de ‘eerste ingebruikname’. Hierdoor is 10% BTW verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting.

Kan ik onderhandelen over de prijs bij een bankbeslag in Spanje? De onderhandelingsruimte is doorgaans zeer beperkt tot onbestaande. Omdat er meerdere partijen (curator, bank, SAREB) akkoord moeten gaan en de procedures gestandaardiseerd zijn, worden biedingen onder de vraagprijs zelden geaccepteerd, tenzij het pand al zeer lang te koop staat.

Wat is het risico van de ‘Valor de Referencia’? Als u een bankbeslag koopt voor een prijs die lager ligt dan de referentiewaarde (Valor de Referencia) die het kadaster heeft vastgesteld, zal de fiscus u belasten op deze hogere referentiewaarde. U betaalt dan belasting op een fictieve waarde, niet op wat u werkelijk betaalde.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.