Kopen aan de Costa del Sol: koopproces en kosten?

Wilt u een woning kopen aan de Costa del Sol? Het aankoopproces in de regio Andalucía verschilt op fiscaal en juridisch vlak aanzienlijk van andere regio’s. Dit artikel biedt een compleet overzicht van het stappenplan, de juridische due diligence, en de specifieke belastingen (zoals ITP en AJD) die gelden in steden als Marbella, Malaga en Estepona.

Let op: Deze informatie is specifiek voor de Comunidad Andalucía. De regels voor de Costa Blanca (Valencia) of Costa Calida (Murcia) wijken af.

Lees meer over het aankoopproces in de Costa Blanca.

1. Juridische controle en Due Diligence

Wat houdt dit in?

Een juridische controle (due diligence) is de essentiële onderzoeksfase waarin de legaliteit, stedenbouwkundige status en fiscale situatie van het vastgoed aan de Costa del Sol worden geverifieerd voordat u een bindend contract tekent. Zonder deze controle riskeert u een woning met bouwovertredingen of openstaande schulden te kopen.

Na het vinden van een woning en het tekenen van een reservatiecontract (waarbij u doorgaans € 3.000 – € 6.000 aanbetaalt), start Confianz direct het onderzoek.

Lees meer over het reservatiecontract.

Waarop controleren wij?

• Eigendomsrecht: Is de verkoper de enige en rechtmatige eigenaar?

• Stedenbouw: Zijn er illegale verbouwingen of rust er een afbraakbevel op het pand?

• Schulden: Rusten er hypotheken of beslagen op de woning?

“Uit onze praktijk blijkt dat bij een aanzienlijk deel van de vastgoedtransacties in Zuid-Spanje administratieve onregelmatigheden naar boven komen.” – Confianz Juridisch Team.

Bij een koop op plan (nieuwbouw) controleren wij extra of de promotor over de bouwvergunning beschikt én of er een geldige bankgarantie is afgesloten om uw voorschotten te beschermen.

Lees meer over de bankgarantie in Spanje.

2. Het ondertekenen van de contracten (Compromis)

Wanneer tekent u?

U ondertekent het privé-koopcontract (compromis of Contrato de Arras) pas nadat de juridische controle een positief resultaat heeft opgeleverd. Dit contract is juridisch bindend en legt de prijs, einddatum en voorwaarden vast.

Bij ondertekening betaalt u doorgaans 10 van de aankoopprijs (minus de reeds betaalde reservatie). Betreft het een koop op plan? Dan is over deze termijnen ook BTW verschuldigd.

Expert Tip: Teken nooit onmiddellijk het compromis zonder groen licht van uw advocaat. In Spanje bent u uw aanbetaling vaak kwijt als u zich na het tekenen terugtrekt, zelfs als er juridische gebreken blijken te zijn die vooraf niet zijn gecontroleerd.

3. Voorbereiding: NIE-nummer

Wat heeft u nodig?

Om vastgoed in Spanje te kopen is een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) wettelijk verplicht voor alle kopers. Dit unieke fiscale identificatienummer is noodzakelijk voor de belastingaangifte en de notariële overdracht.

Witwaswetgeving (AML)

Spanje hanteert strikte anti-witwasregels. U moet de legitieme oorsprong van uw fondsen onomstotelijk bewijzen.

• Bewijsstukken: Belastingaangiftes, loonstroken, verkoopaktes van ander vastgoed, of bankcertificaten.

• Confianz begeleidt u bij de antiwitwaprocedure.

Lees meer over de aanvraag van een NIE-nummer.

4. De Notariële Akte (Escritura)

Wat gebeurt er bij de notaris?

De eigendomsoverdracht vindt officieel plaats bij het ondertekenen van de notariële akte (Escritura de Compraventa) bij de Spaanse notaris. Op dit moment betaalt u het restbedrag (plus eventueel 10% BTW bij nieuwbouw). U ontvangt direct de sleutels.

Lees meer over de taken van de Spaanse notaris.

Finale controles voor ondertekening:

• Tip: vooraleer u naar de notaris gaat, heeft u nog de gelegenheid om de woning te controleren op zichtbare gebreken.

• Conformiteitsattest (Nieuwbouw): Wij verifiëren of de Licencia de Primera Ocupación (woonvergunning) aanwezig is. Zonder dit document kunt u geen water of elektriciteit aansluiten.

• Schuldenvrij: Bij herverkoop garanderen wij dat alle openstaande kosten (IBI, gemeenschapskosten, nutsvoorzieningen) zijn verrekend.

Niet aanwezig?

Kunt u niet naar Spanje reizen? Via een notariële volmacht kan Confianz de akte namens u ondertekenen. Dit kan geregeld worden bij een notaris in België of Spanje.

Lees meer over een notariële volmacht.

5. Belastingen en Kosten in Andalucía (2024/2025)

Wat zijn de exacte kosten?

Na de aankoop dient u binnen 30 dagen de verschuldigde belastingen te voldoen. De tarieven in Andalucía zijn als volgt:

Totale Kostenindicatie:

• Herverkoop: Reken op 10% – 12% bovenop de aankoopprijs (incl. notaris, registratie en advocaat).

• Nieuwbouw: Reken op 12% – 14% bovenop de aankoopprijs.

Vergelijking: Kopen aan de Costa del Sol is qua kostenpercentage (“Kosten Koper”) vaak voordeliger dan aan de Costa Blanca, waar de totale kosten al snel boven de 14% uitkomen.

Bekijk zeker het overzicht van de belastingen en kosten bij aankoop van een woning in Andalucía.

6. Registratie en Nazorg

Waarom registreren?

Na de notariële overdracht moet uw eigendomsrecht worden ingeschreven in het Spaanse Registratiekantoor (Registro de la Propiedad). Dit maakt uw recht afdwingbaar tegenover derden en voorkomt dat de verkoper het pand opnieuw kan verkopen of belasten.

Post-aankoop services:

• Aanmelding bij het kadaster (Catastro).

• Inschrijving bij de gemeente en urbanisatie.

• Contracteren en aansluiten van water, elektriciteit en internet.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Wat is het verschil in aankoopkosten tussen Costa del Sol en Costa Blanca?

In de Costa del Sol (Andalucía) betaalt u bij bestaande bouw 7% overdrachtsbelasting (ITP). In de Costa Blanca (Comunidad Valenciana) is dit tarief hoger, namelijk 10%. Hierdoor vallen de totale aankoopkosten in de Costa del Sol doorgaans 2% tot 3% lager uit.

Heb ik een advocaat nodig om een huis te kopen in Spanje?

Ja, dit is sterk aan te raden. De Spaanse notaris heeft een beperktere onderzoeksplicht dan in België of Nederland. Een gespecialiseerde advocaat of jurist voert de cruciale ‘due diligence’ uit om te controleren op illegale verbouwingen, schulden en vergunningen. Onze advocaten bij Confianz kunnen u bijstaan.

Wat is een ‘Licencia de Primera Ocupación’ en waarom is het belangrijk?

Dit is de vergunning van eerste bewoning. Het bewijst dat de nieuwbouwwoning volgens de bouwvergunning is gebouwd en veilig is. Zonder dit document kunt u wettelijk gezien geen contracten afsluiten voor water, elektriciteit en gas, en mag u de woning officieel niet verhuren.

Kan ik een huis in Spanje kopen zonder er fysiek te zijn?

Ja, dat is mogelijk via een notariële volmacht. U geeft hiermee uw juridisch adviseur (zoals Confianz) de bevoegdheid om namens u de koopakte te tekenen, NIE-nummers aan te vragen en betalingen te verrichten.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.