Kosten bij Verkoop van een Woning in Spanje: Een Compleet Overzicht

Welke kosten komen kijken bij de verkoop van uw Spaanse woning? Bij de verkoop van vastgoed in Spanje moet u als verkoper rekening houden met diverse fiscale en administratieve kosten, waaronder de Plusvalia Municipal, de Meerwaardebelasting en erelonen voor makelaars en advocaten. In totaal bedragen de verkoopkosten voor een niet-resident doorgaans tussen de 5% en 15% van de verkoopprijs, afhankelijk van de gerealiseerde meerwaarde en de regio.

Lees meer over het verkoopproces in Spanje.

In dit artikel analyseren we elke kostenpost in detail, zodat u niet voor verrassingen komt te staan bij de notaris.

1. Plusvalia Municipal (Gemeentelijke Meerwaardebelasting)

Wat is de Plusvalia Municipal? De Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), beter bekend als de Plusvalia Municipal, is een gemeentelijke belasting op de theoretische waardestijging van de grond waarop uw woning staat. Het bedrag is afhankelijk van de kadastrale grondwaarde (valor del suelo) en de periode dat u eigenaar was.

Belangrijke wijziging regelgeving (2022)

Sinds de wetswijziging in 2022 is het systeem eerlijker geworden. Verkoopt u met verlies? Dan betaalt u geen Plusvalia. Voorheen was deze belasting altijd verschuldigd, zelfs als u de woning goedkoper verkocht dan u deze had aangekocht.

• Berekening: U mag tegenwoordig kiezen tussen twee berekeningsmethoden, waarbij u uiteraard de optie kiest die voor u het voordeligst is:

  1. De objectieve methode: Gebaseerd op de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een coëfficiënt (afhankelijk van de bezitsduur).

  2. De reële methode: Gebaseerd op de werkelijke winst (verschil tussen aan- en verkooprijs).

Expert Quote: “Veel verkopers betalen onterecht de automatische berekening van de gemeente. Laat altijd een specialist narekenen of de ‘reële methode’ u geen honderden euro’s kan besparen, zeker als de marktwaarde minder snel steeg dan de kadastrale tabellen.”

2. Meerwaardebelasting

Hoeveel belasting betaalt u op de gerealiseerde meerwaarde? Als niet-resident in Spanje betaalt u 19% meerwaardebelasting op de nettowinst die u maakt bij de verkoop. De nettowinst is de verkoopprijs min de aankoopprijs, waarbij u bepaalde kosten (zoals verbouwingen met factuur, notaris- en registratiekosten bij aankoop) in mindering mag brengen.

De 3% Retentie (Ingehouden bij de notaris)

Een cruciaal mechanisme in het Spaanse verkoopproces is de 3% retentie.

• De koper is wettelijk verplicht om 3% van de totale verkoopprijs in te houden en direct aan de Spaanse fiscus (Hacienda) te betalen via Formulier 211.

• Dit dient als een voorschot op uw uiteindelijke meerwaardebelasting.

Rekenvoorbeeld: Stel, u verkoopt een woning voor € 300.000.

• De koper betaalt u slechts € 291.000.

• De overige € 9.000 (3%) wordt direct aan de belastingdienst gestort op uw naam.

Teruggave of Bijbetalen?

• Winstbelasting < 3% retentie: U krijgt het verschil terug. Let op: De doorlooptijd voor terugbetaling bedraagt gemiddeld 6 tot 12 maanden.

• Winstbelasting > 3% retentie: U moet het restbedrag binnen de 4 maanden na verkoop bijbetalen via Formulier 210.

3. Verplichte Documenten en Attesten

Welke certificaten moet u aanleveren? Voor een geldige verkoopakte heeft u diverse documenten nodig. De kosten hiervoor zijn voor rekening van de verkoper en bedragen gemiddeld € 300 tot € 500, afhankelijk van de regio en de grootte van het pand.

De belangrijkste documenten zijn:

• EPC-attest (Certificado de Eficiencia Energética): Verplicht voor elke woning die verkocht of verhuurd wordt.

• Cédula de Habitabilidad (Woonvergunning): Bewijs dat de woning voldoet aan de bewoonbaarheidsnormen (vereist in Catalonië).

• Certificaat van de vereniging van eigenaren (Comunidad): Bewijs dat u geen openstaande schulden heeft bij de gemeenschap.

Lees meer over de benodigde documenten bij een verkoop.

4. Notariële Kosten en Volmacht

Wie betaalt de notaris? Volgens de Spaanse wet (ley) worden de notariskosten grotendeels door de verkoper gedragen, tenzij anders overeengekomen. In de praktijk – en zeker in regio’s zoals de Costa Blanca en Costa del Sol – is het echter gebruikelijk dat de koper alle notariskosten betaalt. Controleer dit altijd in uw verkoopcontract.

Kosten Notariële Volmacht Kunt u niet fysiek aanwezig zijn bij de ondertekening (“Firma”)? Dan kunt u werken met een notariële volmacht (Poder Notarial).

• Kosten: Reken op circa € 500 – € 700 inclusief vertaling en apostille indien opgesteld in België Nederland), € 200 bij een notaris in Spanje.

• Advies: Een volmacht geeft ons slagkracht om ook administratieve zaken. voor u te regelen. Hierdoor hoeft u zelf niet aanwezig te zijn bij het verlijden van de verkoopakte.

Lees meer over de notariële volmacht.

5. Erelonen van Professionals

Wat kosten de makelaar en advocaat? Professionele begeleiding is essentieel, maar vormt vaak de grootste kostenpost.

• Makelaarscommissie: In Spanje worden de makelaarskosten doorgaans door de verkoper betaald. De tarieven variëren sterk per regio:

  • Costa Blanca & Levante: Vaak rond de 5-6% + BTW (21%).

  • Andalusië & Costa del Sol: Commissies kunnen variëren, soms lager (3-4%), maar in het luxesegment ook 5%.

• Juridische begeleiding (Advocaat): Een gespecialiseerde advocaat rekent meestal 1% van de verkoopprijs of een vast tarief (bijv. € 2.500 + btw). Gezien de complexiteit van de Plusvalia en de 3% retentie, is dit een noodzakelijke investering om fiscale boetes te vermijden en om uw belangen te behartigen.

FAQ: Veelgestelde vragen over verkoopkosten in Spanje

1. Wie betaalt de makelaarskosten in Spanje, de koper of de verkoper? In de meeste Spaanse regio’s betaalt de verkoper de makelaarscommissie. Dit bedrag wordt ingehouden op de verkoopprijs bij de notaris. Reken op gemiddeld 5% exclusief BTW.

2. Wat gebeurt er als ik mijn huis in Spanje met verlies verkoop? Indien u met verlies verkoopt, hoeft u sinds de wetswijziging van 2022 geen Plusvalia Municipal meer te betalen. Ook bent u geen meerwaardebelasting (meerwaardebelasting) verschuldigd. U moet de verkoop echter wel correct aangeven bij de fiscus om de vrijstelling te claimen.

3. Wanneer krijg ik de 3% retentie terug van de Spaanse belastingdienst? Indien u geen meerwaarde heeft gerealiseerd (of de belasting lager is dan het ingehouden bedrag), kunt u de teruggave aanvragen. De Spaanse fiscus heeft wettelijk 6 maanden de tijd na de aanvraag om terug te betalen, maar in de praktijk kan dit proces tot 1 jaar duren.

4. Kan ik verbouwingskosten aftrekken van de winstbelasting? Ja, investeringen die de waarde van de woning structureel hebben verhoogd (zoals een aanbouw of zwembad) en waarvoor u officiële facturen (facturas met IVA) heeft, zijn aftrekbaar. Onderhoudskosten (zoals schilderwerk) zijn meestal niet aftrekbaar.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.