bouwmisdrijf regulariseren

Wat u moet weten over een bouwmisdrijf regulariseren

Vaak krijgen we vragen over de regularisatie van bouwovertredingen en bouwmisdrijven. Er zijn immers veel panden in Vlaanderen waarbij er in het verleden werd (bij)gebouwd zonder vergunning of niet volgens vergunning. Er zijn evenwel een aantal risico’s en beperkingen verbonden aan vastgoed waarop een bouwmisdrijf rust. Daarom vindt u in deze bijdrage meer informatie over een bouwmisdrijf regulariseren.

Wat is een bouwmisdrijf?

Een bouwmisdrijf is in feite hetzelfde als een bouwovertreding. Dit houdt in dat er gebouwd of verbouwd werd zonder vergunning of niet volgens plan. Ook een functiewijziging zonder vergunning is een bouwmisdrijf.

Waarom een bouwmisdrijf regulariseren?

Er zijn verschillende situaties waarin het nuttig is om over te gaan tot regularisatie van een bouwmisdrijf. Bijvoorbeeld naar aanleiding van de vaststelling ervan door de politie. Ook ambtenaren van het Vlaamse Gewest kunnen dit vaststellen. Dit kan op basis van een klacht van de buren, maar dit is niet per se vereist. Zij kunnen bijvoorbeeld ook een PV opstellen bij een controle op de werf of via luchtfoto’s. U loopt dan risico op boetes of herstelmaatregelen.

Ook kan het zijn dat u wil verbouwen. Of dat u wil bijbouwen aan uw bestaande woning. In dit geval zal het niet mogelijk zijn om te verbouwen zonder de bouwovertreding te regulariseren. Zeker wanneer u werken plant aan het onvergunde gedeelte. Bij het uitvoeren van werken aan dit onvergunde gedeelte begaat u mogelijks een nieuw bouwmisdrijf. De overheid kan u hiervoor opnieuw sanctioneren. Ook indien de initiële bouwovertreding verjaard is.

Tot slot bij de verkoop van uw goed kan het aangewezen zijn om voorafgaandelijk te regulariseren. Een bouwmisdrijf leidt immers tot een waardevermindering. De koper kan het gebruiken om de prijs te drukken. Zo dient u het bestaan van een bouwmisdrijf aan potentiële kopers te melden. Indien u een bouwmisdrijf niet meldt, loopt u risico op een aansprakelijkheidsvordering.

Waar moet u op letten bij de aankoop van een woning met een bouwovertreding?

Hoe verloopt een regularisatieprocedure?

Een bouwovertreding regulariseren doet u door het aanvragen van een omgevingsvergunning. De procedure hiervoor is hetzelfde als bij een gewone vergunning.

Werd de bouwovertreding vastgesteld in een PV, dan dient u dit aan uw aanvraag toe te voegen. Hetzelfde geldt voor eventuele beslissingen van de rechter over de bouwovertreding. Bijvoorbeeld wanneer u veroordeeld bent tot het uitvoeren van aanpassingswerken. Uit de aanvraag moet ook blijken welke de toestand was voordat de overtreding plaatsvond. 

Lees meer over een omgevingsvergunning aanvragen.

Hoe beoordeelt de overheid uw aanvraag tot regularisatie?

De overheid zal de aanvraag beoordelen op basis van de geldende regelgeving. Ook indien deze sinds het uitvoeren van de werken verstrengd is. Het kan dus zijn dat de werken wel vergunbaar waren op het moment van uitvoering, maar dit niet meer zijn op het moment van de aanvraag.

Het gegeven dat u niet bestraft werd voor de bouwovertreding speelt hierbij geen rol. Het niet-vervolgen van een inbreuk wil immers nog niet zeggen dat deze vergunbaar is. Ook het gegeven dat u te goeder trouw was, speelt geen rol. Bijvoorbeeld wanneer u gehandeld heeft op basis van foutieve informatie.

Vraag daarom steeds een vergunning aan voordat u werken uitvoert. Het is immers niet zeker dat u deze werken later nog zal kunnen regulariseren. Het is bovendien niet omdat iets er staat, dat het vergund zal worden. De overheid mag zich immers niet laten leiden door het feit dat de werken reeds uitgevoerd werden.

Hier vindt u meer informatie over bijbouwen aan een bestaande woning.

Welke voor- en nadelen zijn er bij een bouwmisdrijf regulariseren?

Een regularisatie sluit de bestraffing van de bouwmisdrijf niet uit. U kan dus nog bestraft worden omdat u de werken initieel zonder vergunning uitvoerde. Althans voor zover de bouwovertreding niet verjaard is. De verjaringstermijn voor de bestraffing ligt tussen de 3 en de 10 jaar. Dit is onder andere afhankelijk van het type bouwovertreding. Ook het gegeven of reeds eerder onderzoek gevoerd werd naar de bouwovertreding speelt een rol.

Indien u geprobeerd heeft om het bouwmisdrijf te regulariseren, kan dit bovendien ook aanleiding geven tot een lagere straf. Bij een regularisatie van het bouwmisdrijf zal de rechter u eveneens geen herstelmaatregelen meer kunnen opleggen. Dit zijn maatregelen zoals bouw- of aanpassingswerken die de rechter kan opleggen naast bijvoorbeeld de geldboete die u als straf opgelegd krijgt.

Omgekeerd sluit bestraffing van de bouwovertreding ook een latere regularisatie niet uit. Ook na de bestraffing van de bouwovertreding kan u deze regulariseren. Dit kan nuttig zijn met het oog op een latere verkoop. Of voor het verkrijgen van vergunningen voor latere verbouwingen.

Lees meer over de gevolgen van een bouwovertreding op uw vastgoed.

Heeft u vragen over een bouwmisdrijf regulariseren? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze advocaat omgevingsrecht. We begeleiden procedures over heel Vlaanderen.

Dit bericht delen?

Niels Vansimpsen

Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht en specialiseert zich in het begeleiden en aanvechten van vergunningsaanvragen. Eveneens verleent hij advies over de juridische bebouwbaarheid van gronden, de stedenbouwkundige haalbaarheid van een project en andere aan vastgoed gerelateerde vragen.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.