De tussenkomst van een notaris is in Spanje wettelijk verplicht voor de overdracht van onroerend goed, maar zijn rol verschilt fundamenteel van die in België of Nederland. Waar de notaris in de Benelux een uitgebreide onderzoeksplicht heeft, beperkt de Spaanse notaris zich strikt tot de administratieve afhandeling en identiteitscontrole.
In dit artikel leggen we de exacte verantwoordelijkheden uit, zodat u niet voor verrassingen komt te staan tijdens uw aankoopproces.
Wat doet een Spaanse notaris precies?
De kerntaak van de Spaanse notaris is het verlenen van authenticiteit (Fe Pública) aan de verkoopakte. Concreet betekent dit dat hij de identiteit van de koper en verkoper verifieert, de eigendomstitel valideert op basis van het register, en de officiële notariële akte (Escritura Pública) opstelt en laat ondertekenen.
De notaris fungeert als een neutrale ambtenaar. Zijn takenpakket bestaat uit drie pijlers:
- Identificatie: Het controleren van paspoorten en NIE-nummers van alle partijen.
- Fiscale controle: Verifiëren of de belastingen (zoals IBI) betaald zijn op het moment van overdracht, hoewel de verantwoordelijkheid voor de afhandeling vaak bij de advocaat ligt.
- Wilsbekwaamheid: Zich ervan vergewissen dat beide partijen de inhoud van de akte begrijpen en vrijwillig tekenen. Indien een partij de taal niet machtig is, is de aanwezigheid van een vertaler vereist.
Expert Quote: “Veel kopers gaan ervan uit dat de handtekening bij de notaris betekent dat het huis 100% legaal is. Dat is een misvatting. De notaris garandeert enkel dat de verkoper de eigenaar is, niet dat het goed vergund is.”
De Beperkte Onderzoeksplicht: Wat de notaris NIET doet
Een Spaanse notaris voert geen stedenbouwkundig of bouwkundig onderzoek uit. Dit is het grootste risico voor buitenlandse kopers. De notaris vraagt enkel een uittreksel op uit het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) om te zien of er hypotheken of beslagen op het pand rusten op de dag van transport.
De notaris is niet verantwoordelijk voor:
- Bouwovertredingen: Controle of het huis (of delen zoals een aanbouw) legaal gebouwd is.
- Schulden bij nutsbedrijven: Openstaande rekeningen voor water of elektriciteit.
- Gemeenschapskosten: Achterstallige betalingen bij de Vereniging van Eigenaren (Comunidad).
- Kadastrale inschrijving: De notaris meldt de verkoop, maar de feitelijke update van het kadaster is een aparte administratieve handeling.
Lees meer over het eigendomsregister en het kadaster.
Vergelijking Bevoegdheden
| Taak | Belgische Notaris | Spaanse Notaris |
| Identiteitscontrole | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Opstellen akte | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Stedenbouwkundig onderzoek | ✅ Ja (Verplicht) | ❌ Nee |
| Bodemattest/Milieu | ✅ Ja (Verplicht) | ❌ Nee |
| Schuldenonderzoek | ✅ Ja | ❌ Nee |
Vind meer informatie over het koopproces van een woning in Spanje.
Notaris vs. Advocaat: Geen juridisch advies
De notaris in Spanje is een onpartijdig ambtenaar en geeft nooit juridisch advies over de kwaliteit van uw aankoop. Hij zal u niet waarschuwen als de prijs te hoog is, of als er clausules in het contract staan die nadelig voor u zijn, zolang deze maar wettelijk zijn.
Het juridisch advies, de Due Diligence (juridisch onderzoek) en de bescherming van uw belangen liggen uitsluitend bij uw advocaat of vastgoedjurist.
- De advocaat: Controleert vergunningen, schulden, en illegaliteiten voor u tekent.
- De notaris: Ratificeert de afspraken die u (of uw advocaat) gemaakt heeft.
Wat kost een Spaanse notaris?
De kosten voor een notaris in Spanje zijn wettelijk vastgelegd via een barema (Arancel Notarial) en bedragen doorgaans tussen de 0,1% en 1% van de aankoopsom.
Wie betaalt de notaris?
Hoewel het Spaans Burgerlijk Wetboek (Art. 1455) stelt dat de verkoper het grootste deel van de originele akte betaalt, is het in de praktijk (zeker in regio’s zoals Costa Blanca en Costa del Sol) standaard dat de koper alle notariskosten draagt. Dit wordt expliciet zo opgenomen in het koopcontract.
Het verloop van de afspraak (De ‘Escritura’)
Het passeren van de akte verloopt volgens een vast stramien. Onze advocaten bereiden het dossier voor, zodat de fysieke afspraak bij de notaris vaak slechts een formaliteit is.
- Voorbereiding: De advocaat stuurt alle documenten en bewijzen van betaling naar de notaris.
- De Zitting: Koper en verkoper (of hun gevolmachtigden) verschijnen voor de notaris.
- Voorlezing: De notaris leest de akte voor (in het Spaans). Een vertaler vertaalt dit simultaan.
- Ondertekening: Na ondertekening overhandigt u de bankcheques en ontvangt u de sleutels.
- Copia Simple: U krijgt direct een eenvoudige kopie van de akte mee. De officiële geregistreerde akte (Copia Autorizada) volgt na 2 tot 3 maanden.
Tip: Kunt u niet aanwezig zijn? Werk dan met een notariële volmacht (Poder Notarial). Dit kan geregeld worden bij een Belgische notaris (met apostille) of rechtstreeks in Spanje.
FAQ: Veelgestelde vragen over de Spaanse Notaris
Controleert de Spaanse notaris of een woning illegaal gebouwd is?
Nee, de Spaanse notaris controleert dit niet. Hij gaat enkel af op de informatie in het eigendomsregister. Als een illegale verbouwing niet geregistreerd staat, zal de notaris dit niet opmerken. Hiervoor is een advocaat noodzakelijk.
Wat is het verschil tussen een notaris in België en Spanje?
Het grootste verschil is de onderzoeksplicht. Een Belgische notaris moet actief onderzoeken of er stedenbouwkundige overtredingen of milieudelicten zijn. Een Spaanse notaris heeft deze verplichting niet en vervult voornamelijk een administratieve en identificerende rol.
Wie kiest de notaris bij een aankoop in Spanje?
Volgens de Spaanse wet heeft de partij die de notariskosten betaalt, het recht om de notaris te kiezen. Aangezien het gebruikelijk is dat de koper betaalt, mag de koper (of diens advocaat) doorgaans de notaris aanwijzen.
Is een advocaat verplicht als ik al een notaris heb?
Wettelijk is een advocaat niet verplicht, maar in de praktijk is het essentieel. Omdat de notaris geen controle uitvoert op schulden van derden (zoals water, elektriciteit, gemeenschap) of bouwvergunningen, is kopen zonder advocaat een groot financieel risico.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
