Weigering omgevingsvergunning: welke stappen kunt u ondernemen?

Is uw omgevingsvergunning geweigerd? Dan heeft u juridisch gezien drie concrete opties: een administratief beroep instellen (meestal binnen 30 dagen), uw aanvraag wijzigen tijdens de lopende procedure, of in overleg treden met de vergunningverlenende overheid.

Het weigeren van een bouwvergunning gebeurt steeds vaker, waarbij gemeenten argumenten zoals de betonstop (bouwshift) soms onterecht aanwenden om projecten tegen te houden. Een weigering is echter geen eindstation. Met de juiste juridische strategie kan een beslissing vaak worden weerlegd of omgebogen.

1. Stel administratief beroep in (De meest gekozen weg)

Het indienen van een administratief beroep is de meest directe manier om een weigering aan te vechten. Hierbij vraagt u een hogere overheid om de beslissing van de lagere overheid te herzien.

Lees meer over een omgevingsvergunning aanvragen.

Waar en wanneer moet u beroep indienen?

De termijn en de bevoegde instantie hangen af van wie de oorspronkelijke weigering heeft uitgesproken. De strikte regel in Vlaanderen is:

Let op: De termijn begint te lopen de dag na de kennisgeving via het Omgevingsloket. Een laattijdig beroep wordt onherroepelijk onontvankelijk verklaard. De kennisgeving van de beslissing gebeurt automatisch via het Omgevingsloket.

Hoe verhoogt u uw slaagkans in beroep?

Een loutere brief met de boodschap dat u “niet akkoord bent”, volstaat niet. U moet juridische middelen (argumenten) aanhalen waarom de bestreden beslissing onwettig of onzorgvuldig is.

• Statistiek: Uit cijfers van de Raad voor Vergunningsbetwistingen blijkt dat beroepen die louter op opportuniteitsredenen zijn gebaseerd, zelden slagen. Dossiers die juridisch onderbouwd zijn met schendingen van het zorgvuldigheidsbeginsel of motiveringsgebreken, maken een aanzienlijk grotere kans op vernietiging.
• Kosten (Rolrecht): Voor een beroep bij de provincie of Vlaamse Regering betaalt u €100 per beroepschrift. Bij de RvVb bedraagt dit €200 per verzoekende partij.

Wordt uw beroep afgewezen?

Indien de provincie of Vlaamse Regering de weigering bevestigt, rest enkel nog de stap naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De Raad oordeelt niet over de opportuniteit van uw project (of het “mooi” of “nuttig” is), maar enkel over de wettigheid van de beslissing. Bij vernietiging moet de overheid een nieuwe beslissing nemen, rekening houdend met de uitspraak.

2. Pas uw aanvraag aan (De ‘Administratieve Lus’)

Een weigering is vaak gebaseerd op specifieke bezwaren (bijvoorbeeld: te groot bouwvolume of hinder voor buren). Het is strategisch slim om uw plannen aan te passen om aan deze bezwaren tegemoet te komen.

• Tijdens de beroepsprocedure: U hoeft niet te wachten op een uitspraak. U kunt tijdens de procedure bij de provincie of de Vlaamse Regering wijzigingen aanbrengen aan uw dossier (bijvoorbeeld een verdieping schrappen of de inplanting wijzigen).
• Nieuw openbaar onderzoek: Indien de wijzigingen impact hebben op derden, kan de beroepsinstantie beslissen om een nieuw openbaar onderzoek te organiseren.

Expert Tip: “Gebruik de beroepsfase niet alleen om te vechten, maar om te optimaliseren. Een aangepast plan dat tegemoetkomt aan de bezorgdheden van de gemeente, leidt sneller tot een vergunning dan een jarenlange procedureslag voor de Raad.”

Let wel: voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen zijn planwijzigingen niet meer mogelijk. Daar wordt enkel geoordeeld over het dossier zoals het bestond op het moment van de laatste beslissing. Wel kan steeds lopende de beroepsprocedure bij de Raad een nieuwe, aangepaste aanvraag ingediend worden.

3. Ga in overleg met overheid en stakeholders

Preventief of curatief overleg is essentieel in het moderne omgevingsrecht. De tijd dat u een aanvraag “blind” indiende, is voorbij.

• Met de overheid: Vraag een overleg aan met de stedenbouwkundig ambtenaar of de deputatie, zelfs als de beroepsprocedure al loopt. Dit biedt inzicht in de exacte struikelblokken.
• Met bezwaarindieners: Verwacht u burenprotest? Ga vooraf in gesprek. Veel bezwaren komen voort uit onwetendheid of angst voor overlast. Door proactief kleine aanpassingen te doen, vermijdt u dat buren naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen stappen.

Wat bij een stilzwijgende weigering?

De overheid is wettelijk verplicht om binnen vervaltermijnen te beslissen. Doet zij dit niet? Dan geldt in de meeste gevallen (zeker in beroep) een stilzwijgende weigering.

Dit betekent niet dat uw dossier “van tafel” is, maar wel dat u actief moet handelen. Tegen een stilzwijgende weigering moet u eveneens beroep instellen om een uitdrukkelijke beslissing af te dwingen. Doet u niets, dan wordt de weigering definitief.

Hier vindt u meer informatie over wat u kan doen bij een stilzwijgende weigering van een omgevingsvergunning.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Wat kost het om in beroep te gaan tegen een weigering van een omgevingsvergunning?

De administratieve kost (rolrecht) bedraagt €100 voor een beroep bij de provincie of Vlaamse Regering en €200 per persoon bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Daarnaast moet u rekening houden met de erelonen van een advocaat en eventuele kosten voor architecturale aanpassingen.

Heeft u vragen over een vergunningsaanvraag of werd uw omgevingsvergunning geweigerd? Neem dan vrijblijvend contact op met onze advocaat ruimtelijke ordening. We kunnen u volledig bijstaan met uw vergunningsaanvraag voor heel Vlaanderen.

2. Hoe lang duurt een beroepsprocedure bij de provincie?

De provincie (Deputatie) heeft een beslissingstermijn van 60 of 120 dagen na het ontvankelijk verklaren van het beroep, afhankelijk van welke procedure in eerste aanleg gevolgd werd. In bepaalde gevallen kan deze termijn verlengd worden met 60 dagen.

3. Kan ik bouwen als ik een stilzwijgende weigering heb gekregen?

Nee. Een stilzwijgende weigering is juridisch gelijk aan een “njet”. U beschikt niet over een uitvoerbare vergunning. U moet beroep aantekenen om alsnog een goedkeuring te verkrijgen.

4. Is een advocaat verplicht bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen?

Strikt genomen is een advocaat niet verplicht, maar wel ten zeerste aan te raden. De procedures voor de RvVb zijn strikt juridisch en complex. Een procedurefout leidt bijna altijd tot verlies van de zaak.

Kom meer te weten over de valkuilen van zelf beroep in te stellen.

Over de auteur: Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht bij Confianz. Hij begeleidt vergunningsaanvragen door heel Vlaanderen. Ook staat hij door heel Vlaanderen cliënten bij met het indienen van een bezwaar of een beroep tegen een ingediende vergunningsaanvraag. Tevens verleent hij bijstand bij bouw- en milieumisdrijven en adviseert hij cliënten over de haalbaarheid van hun vastgoedproject.