Een belangrijk, maar vaak verkeerd begrepen figuur in het aankoopproces is de Spaanse notaris. Veel kopers uit de Benelux gaan ervan uit dat de Spaanse notaris dezelfde taken uitvoert als zijn ambtgenoot in hun thuisland. Dit is een misvatting. In tegenstelling tot de notaris in België of Nederland, die de hele transactie van A tot Z controleert, heeft de Spaanse notaris een veel beperktere, passieve rol. Deze rol wordt overgenomen door een Spaanse advocatenkantoor, zoals bijvoorbeeld ons kantoor.
De kern van het verschil: de scheidsrechter versus uw coach
De fundamentele vergissing die buitenlandse kopers maken, is de aanname dat de Spaanse notaris proactief onderzoek doet naar het onroerend goed. Dat is niet het geval. De Spaanse notaris is een funcionario público, een openbaar ambtenaar wiens voornaamste taak het is om “openbare getuigenis” (dar fe pública) te verlenen aan de akte die voor hem wordt ondertekend.
De rol van de Spaanse notaris: Een neutrale scheidsrechter
U kunt de Spaanse notaris het best zien als een hooggekwalificeerde, maar strikt onpartijdige scheidsrechter. Zijn rol is passief en beperkt tot het formele aspect van de transactie. Concreet houdt zijn takenpakket het volgende in:
- Identiteitsverificatie: Hij controleert de identiteit van de koper en de verkoper.
- Formaliseren van de akte: Hij giet de afspraken in een officiële publieke akte, de Escritura Pública de Compraventa. Vaak bevat het eerste ontwerp van akte verschillende fouten.
- Controle eigendomsregister: Vlak voor het ondertekenen vraagt hij een recent uittreksel op uit het eigendomsregister (nota simple) om de meest actuele juridische status te controleren.
- Toezicht op betaling: Hij ziet toe op de correcte uitwisseling van de betaling, meestal via een bankcheque, op het moment van de ondertekening.
- Neutrale voorlichting: Hij informeert beide partijen over hun rechten en plichten, maar dit is een formele, geen persoonlijke, advisering.
Raadpleeg hier een overzicht van het takenpakket van de notaris versus het takenpakket van Confianz.
Een Spaanse notaris controleert echter niet of er illegale bouwwerken zijn, zoals een niet-vergund zwembad. Hij duikt niet in de vergunningsgeschiedenis van de woning en onderzoekt niet of er toekomstige stedenbouwkundige plannen zijn die het pand kunnen beïnvloeden, zoals de aanleg van een nieuwe weg. Ook controleert hij niet standaard op openstaande schulden bij de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios). Dit is de taak van een Spaanse advocaat.
Hoe verloopt een afspraak bij de notaris in praktijk?
De rol van de advocaat: uw (partijdige) coach
In tegenstelling tot de neutrale notaris, is de advocaat partijdig en treedt hij op als de exclusieve belangenbehartiger van de koper. Wij zijn de “coach” die een allesomvattend juridisch, administratief en fiscaal onderzoek uitvoeren, de zogenaamde Due Diligence. Dit onderzoek vindt plaats lang voordat de afspraak bij de notaris wordt ingepland. En bij voorkeur vooraleer u de onderhandse koopovereenkomst ondertekent,
De Due Diligence omvat onder meer:
- Juridische controle: Nazicht van eigendomstitels en controle op hypotheken, beslagen of andere schulden.
- Administratieve controle: Verificatie van alle bouw- en bewoonbaarheidsvergunningen en gemeentelijke bestemmingsplannen.
- Fiscale controle: Nazien of alle lokale belastingen (zoals de IBI) en bijdragen aan de vereniging van eigenaren zijn voldaan, zodat u niet opdraait voor de schulden van de verkoper.
Op basis van de controles maken we het private koopcontract (contrato de arras) op, dat na een aanbetaling de woning van de markt haalt. Dit is het bindende koopcontract. Indien er bijvoorbeeld een bouwovertreding wordt vastgesteld, kan er in het contract worden opgenomen dat de verkoper voor het verlijden van de akte een regularisatie organiseert. Pas als we op alle vlakken groen licht geven, wordt de afspraak bij de notaris gemaakt. De ondertekening van de akte is dus de formele eindstreep, niet het startschot.
Lees meer over het aankoopproces van een woning in Spanje.
Hoe kan je notaris worden in Spanje?
Het prestige van de Spaanse notaris komt voort uit het loodzware selectieproces. In Spanje wordt men notaris via de oposiciones: een nationaal staatsexamen dat bekendstaat als een intellectuele afvalrace. Dit systeem zorgt voor een beroepsgroep met een uitzonderlijk hoog kennisniveau. Hun standplaats kunnen ze niet vrij kiezen; kandidaat-notarissen worden door de overheid toegewezen aan een district en bouwen hun carrière op basis van anciënniteit op. Hoe meer ervaring een notaris opdoet, hoe beter de standplaats die hij zal krijgen.
Wie kiest de notaris?
In Spanje is er, anders dan soms in België, maar één notaris voor de transactie. De regel is eenvoudig: “wie betaalt, bepaalt”. Aangezien de koper meestal de notariskosten draagt, heeft hij het wettelijke recht om de notaris te kiezen.
Lees meer over de rol van de Spaanse notaris tijdens het koopproces.
Wat kost de notaris?
De notariskosten (aranceles Notariales) zijn wettelijk vastgelegd in een Koninklijk Besluit en zijn dus niet vrij onderhandelbaar. De prijs is gebaseerd op een degressieve schaal gekoppeld aan de waarde van de woning. De totale factuur varieert echter door bijkomende kosten voor het aantal pagina’s, het aantal kopieën en andere handelingen. Omdat de kosten op voorhand meestal niet geheel duidelijk zijn, wordt er gewerkt met provisies. Deze provisies worden dan later op basis van de facturen dan verrekend.
Hier vindt u meer informatie over de aankoopkosten van vastgoed in Spanje.
Hoe betaalt u veilig de koopsom?
De betaling van de koopsom is een bron van zorg voor veel kopers.
- Spaanse bankcheque (Cheque Bancario): Dit is de meest traditionele methode. De koper overhandigt een door zijn Spaanse bank gegarandeerde cheque aan de verkoper bij de notaris, op hetzelfde moment dat de sleutels worden overgedragen. In praktijk verzorgen wij de bankcheque via onze derdenrekening.
- Derdenrekening (Cuenta de Terceros): Dit is de absoluut veiligste methode. De koper stort de koopsom vooraf op een speciale, wettelijk afgeschermde rekening van de notaris. Het geld wordt pas doorgestort naar de verkoper nadat de akte is ondertekend. Dit elimineert elk risico.
Echter is het gebruik van een derdenrekening geen standaardpraktijk in Spanje. Door de zeer strenge anti-witwaswetgeving brengt het gebruik van zo’n rekening een enorme administratieve last en verantwoordelijkheid met zich mee voor de notaris. Veel notarissen zijn daarom terughoudend om deze dienst aan te bieden.
Hoe verlopen de verschillende betalingen van de koopprijs in Spanje?
Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje of zoekt u juridische hulp met uw aankoop in Spanje? Onze advocaten kunnen u bijstaan en behartigen uw belangen. Neem gerust contact op.
