Is lenen in Spanje mogelijk voor Belgen en Nederlanders?

Is lenen in Spanje mogelijk voor Belgen en Nederlanders? Ja, het afsluiten van een Spaanse hypotheek is een veelgebruikte financieringsmethode voor de aankoop van vastgoed. Voor niet-residenten (buitenlanders die niet in Spanje wonen) financieren Spaanse banken doorgaans 60% tot 70% van de aankoopwaarde of taxatiewaarde. U moet rekening houden met een strikte inkomenscontrole waarbij uw totale lasten niet hoger mogen zijn dan 30% tot 40% van uw netto-inkomen.

1. Hoeveel kunt u lenen? (Loan-to-Value)

De maximale leencapaciteit voor niet-residenten verschilt van die voor Spaanse residenten. Waar inwoners tot 80% kunnen lenen, beperken banken het risico voor buitenlanders.

• Maximale quotiteit: 60% tot 70% van de woningwaarde.

• De referentiewaarde: De bank kijkt naar de laagste waarde tussen de aankoopprijs en de taxatiewaarde (tasación).

Expert Voorbeeld:

U koopt een woning voor € 400.000, maar de officiële schatting (taxatie) bedraagt slechts € 350.000. De bank financiert 70% van de laagste waarde (€ 350.000).

• Maximale lening: € 245.000.

• Uw eigen inbreng: € 155.000 + aankoopkosten (circa 12-14%).

Let op bij nieuwbouw: Voor nieuwbouwprojecten financieren banken doorgaans enkel het saldo bij de notariële akte (oplevering). Alle tussentijdse schijven en voorschotten aan de promotor dient u zelf te financieren met eigen middelen.

2. Financiële Voorwaarden & Terugbetaalcapaciteit

Spaanse banken zijn strikt in hun risicoanalyse. Uw dossier staat of valt met uw terugbetaalcapaciteit en leeftijd.

De 40%-regel

Uw totale maandelijkse kredietlasten (inclusief uw woonlening in België/Nederland, autoleningen en de nieuwe Spaanse hypotheek) mogen maximaal 40% van uw netto maandinkomen bedragen. Indien dit percentage wordt overschreden, kan een borgsteller (familielid of eigen vennootschap) soms uitkomst bieden.

Looptijd en Leeftijd

• Maximale looptijd: Standaard 15 tot 20 jaar voor niet-residenten (tot 30 jaar voor residenten).

• Leeftijdsgrens: De hypotheek moet volledig afgelost zijn tegen de tijd dat u 75 jaar wordt.

  • Bent u 60 jaar? Dan kunt u maximaal lenen voor een looptijd van 15 jaar. Dit verhoogt uw maandelijkse aflossing en drukt zwaarder op de 40%-regel.

Documentatie (KYC)

Bereid u voor op een grondige screening. De bank vereist minimaal:

• KYC-formulier (Know Your Customer).

• Aanslagbiljetten personenbelasting (laatste 3 jaar).

• Loonfiches of bewijs periodiek inkomen (laatste 3 maanden).

• Uittreksels van de zichtrekening (laatste 6-12 maanden) en bewijs van schuldenlast (CKP).

3. Rente, Kosten en Vervroegde Terugbetaling

Sinds de nieuwe hypotheekwet van 2019 zijn de kosten voor de kredietnemer aanzienlijk gedaald en de voorwaarden voor vervroegde aflossing transparanter geworden.

Rente: Vast of Variabel?

De rente bestaat uit de Euribor (basisrente) plus een vaste marge van de bank. Deze marge varieert op basis van uw profiel en de afname van nevenproducten (zoals brand- of schuldsaldoverzekering).

• Variabel: Wordt elk halfjaar herzien. Risicovoller bij stijgende Euribor.

• Vast: Zekerheid over uw maandlast, vaak iets hoger instaptarief.

• Mixed: Bijvoorbeeld 10 jaar vast, daarna variabel.

Eenmalige en weerkerende kosten

• Voor de bank: Sinds 2019 betaalt de bank de notaris- en registratiekosten van de hypotheekakte.

• Voor u: U betaalt de schattingskosten (taxatie) en eventuele openingskosten/administratiekosten (reken op minimaal € 1.000).

Hier vindt u de kosten van een hypotheek in Spanje.

Verbrekingsvergoeding (Boeterente)

Wilt u de lening vervroegd aflossen? De wet legt strikte maxima op:

4. Rekenvoorbeeld: Korte vs. Lange Looptijd

Is het slim om de looptijd zo kort mogelijk te houden? Niet altijd. Vanuit investeringsoogpunt (cashflow bij verhuur) is een langere looptijd vaak interessanter, ondanks de hogere totale rentekosten.

Scenario: U leent € 72.000 (Rente: 2,75%).

• Optie A (20 jaar):

  • Maandlast: € 390

  • Totale rente na 5 jaar: € 9.486 (bij verkoop na 5 jaar).

• Optie B (10 jaar):

  • Maandlast: € 687

  • Totale rente na 5 jaar: € 8.652 (bij verkoop na 5 jaar).

Conclusie: Op 20 jaar betaalt u in totaal meer rente, maar uw maandelijkse verplichting is bijna € 300 lager. Dit geeft meer financiële ademruimte en maakt het vastgoed makkelijker ‘zelffinancierend’ bij verhuur.

5. Het FEIN-document

Na goedkeuring van uw dossier ontvangt u het FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Dit is het bindende aanbod van de bank.

• Geldigheid: Minimaal 10 dagen (14 in Catalonië), maar vaak tot 3 maanden geldig.

• Actie: U dient binnen deze termijn de aankoop- en hypotheekakte te ondertekenen bij de notaris.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Kan ik 100% van de aankoopsom lenen in Spanje? Neen, Spaanse banken financieren voor niet-residenten doorgaans maximaal 60% tot 70% van de laagste waarde (taxatie of aankoopsom). De kosten koper en de overige 30-40% moet u met eigen middelen financieren.

Wat zijn de kosten voor het afsluiten van een Spaanse hypotheek? Sinds de wetswijziging van 2019 zijn de meeste kosten (notaris, registratie, zegelrecht) voor rekening van de bank. U betaalt als klant enkel de taxatiekosten (ca. € 300 – € 600) en eventuele openingskosten van de bank. In praktijk rekenen banken echter verschillende administratiekosten aan.

Is een overlijdensrisicoverzekering verplicht? Hoewel wettelijk niet altijd strikt verplicht, stellen vrijwel alle Spaanse banken het afsluiten van een schuldsaldoverzekering en een brandverzekering als voorwaarde om een hypotheek (of een gunstiger rentetarief) te krijgen.

Tot welke leeftijd kan ik lenen in Spanje? De meeste banken hanteren een leeftijdsgrens van 75 jaar. Dit betekent dat de hypotheek volledig afgelost moet zijn voordat de oudste kredietnemer deze leeftijd bereikt.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

Update december 2025