Krijgt u na de aankoop van uw Spaanse droomwoning onverwacht een brief met de titel ‘Propuesta de Valoración y de Liquidación Provisional’? Dan heeft u te maken met la complementaria. Dit is een formele eis van de Spaanse fiscus om extra overdrachtsbelasting te betalen omdat de aangegeven aankoopwaarde lager ligt dan de fiscale referentiewaarde.
In dit artikel leggen we uit hoe deze procedure werkt, wat de impact is van de nieuwe Valor de Referencia (sinds 2022) en hoe u dit juridisch dichttimmert.
Wat is la complementaria precies?
La complementaria is een aanvullende belastingaanslag die de Spaanse belastingdienst (Hacienda) oplegt wanneer zij oordelen dat u te weinig overdrachtsbelasting (ITP) heeft betaald bij de aankoop.
De wet bepaalt dat de fiscus de fiscale waarde van een woning mag controleren. Is de werkelijke aankooprijs in de notariële akte lager dan de door de overheid vastgestelde waarde (de Valor de Referencia of fiscale waarde)? Dan wordt de belasting berekend over die hogere overheidswaarde. Het verschil in belasting, vaak vermeerderd met rente, wordt nagevorderd via deze aanslag. Dit is vergelijkbaar met een tekortschatting in België, maar dan gebaseerd op geautomatiseerde data.
Expert Quote: “Veel kopers denken dat de dealprijs automatisch de belastbare basis is. In Spanje is de belastbare basis de hoogste van de twee: de marktprijs óf de referentiewaarde. Wie dit negeert, krijgt gegarandeerd post van de fiscus.” – Confianz Team.
Waarom ontvangt u deze extra belastingaanslag?
De oorzaak ligt in het verschil tussen de commerciële realiteit en de administratieve waardering. Sinds de vastgoedcrisis zijn er in regio’s als de Costa Blanca en Costa del Sol nog steeds ‘koopjes’ te vinden. U koopt bijvoorbeeld een resale woning voor een scherpe prijs.
De Spaanse overheid loopt hierdoor inkomsten mis uit de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Om dit te compenseren, hanteert de fiscus sinds 1 januari 2022 een strikter systeem: de Valor de Referencia.
De impact van de ‘Valor de Referencia’ (Nieuwe Wetgeving)
Sinds 2022 wordt de fiscale waarde niet meer subjectief geschat, maar vastgesteld door het Spaanse Kadaster (Catastro) op basis van werkelijke verkoopcijfers in de buurt.
-
De regel is simpel: U betaalt belasting op de Valor de Referencia, tenzij de aankoopprijs hoger is.
-
Het risico: Koopt u een woning onder deze referentiewaarde? Dan betaalt u belasting over een waarde die u niet heeft betaald. Doet u dit niet spontaan, dan volgt la complementaria.
Rekenvoorbeeld: De financiële impact van een controle
Om de impact concreet te maken, schetsen we een veelvoorkomend scenario aan de Costa Blanca.
Casus: Appartement in Calpe
-
Werkelijke aankoopprijs: € 120.000 (Een goede deal).
-
Fiscale Referentiewaarde: € 220.000 (Vastgesteld door het Kadaster).
-
Verschil: € 100.000.
De berekening van de fiscus: De registratiebelasting (ITP) in de regio Valencia bedraagt 10%.
-
U betaalde 10% op € 120.000 = € 12.000.
-
De fiscus eist 10% op € 220.000 = € 22.000.
Het resultaat: U ontvangt een complementaria van € 10.000 (het verschil), vermeerderd met vertragingsrente.
Welke belastingen en kosten betaal ik bij de aankoop van een woning in Spanje?
Hoe kan ik een extra aanslag voorkomen?
Het vermijden van een extra aanslag begint vóór het tekenen van de notariële akte. Achteraf bezwaar indienen is sinds de wetswijziging van 2022 complexer geworden, omdat de bewijslast nu bij de koper ligt om aan te tonen dat de kadastrale waarde onjuist is.
Preventieve stappen die wij nemen tijdens de aankoopbegeleiding:
-
Check de Valor de Referencia: Wij vragen vóór aankoop het officiële waardecertificaat op bij het Kadaster.
-
Anticipeer op de belasting: Ligt de referentiewaarde hoger dan uw aankoopprijs? Dan adviseren wij om direct de overdrachtsbelasting te betalen over de referentiewaarde. Dit voorkomt boetes en rente achteraf.
-
Technische tegenexpertise: Is de referentiewaarde onrealistisch hoog (bijv. door de slechte staat van het pand)? Dan bouwen we een dossier op met een onafhankelijk taxatierapport om de waarde officieel te betwisten voordat de belasting definitief wordt.
Hier vindt u meer informatie over de nieuwe waarderingsmethode.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is de Valor de Referencia hetzelfde als de Kadastrale Waarde? Neen. De kadastrale waarde (Valor Catastral) is vaak een lage waarde die dient voor de jaarlijkse gemeentebelasting (IBI). De Valor de Referencia is een marktconforme waarde die specifiek dient als minimumbasis voor aankoopbelastingen.
Kan ik bezwaar maken tegen la complementaria? Ja, maar de bewijslast ligt bij u. U moet bewijzen dat de woning minder waard is dan het Kadaster beweert, bijvoorbeeld door bouwkundige gebreken. Dit vereist een juridisch onderbouwd taxatierapport.
Geldt deze regel ook voor nieuwbouw? Nee. Bij nieuwbouw betaalt u geen overdrachtsbelasting (ITP), maar BTW (IVA) en Zegelrecht (AJD). De Valor de Referencia is voornamelijk relevant voor bestaande bouw (resale).
Hoe weet ik de fiscale waarde van mijn toekomstige woning? Deze waarde is openbaar op te vragen via het digitale loket van het Spaanse Kadaster (Sede Electrónica del Catastro) met behulp van de kadastrale referentie van het pand.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
Laatste update: december 2025
