Wanneer u vastgoed koopt in Catalonië (Costa Brava), moet u rekening houden met een totale kostenkoper van gemiddeld 12% tot 13% bij herverkoop en circa 13% tot 15% bij nieuwbouw. Deze kosten bestaan uit belastingen (ITP of BTW), zegelrecht (AJD), notariskosten en juridische begeleiding.
1. Kosten bij herverkoop: De ITP in Catalonië
Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u Overdrachtsbelasting, in Spanje bekend als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sinds de laatste wetswijzigingen in 2025 hanteert Catalonië een progressief stelsel waarbij de waarde van de woning het tarief bepaalt.
- Standaardtarief: Het algemene tarief in Catalonië bedraagt 10%.
- Luxe vastgoed: Voor woningen met een aankoopwaarde boven de €1.000.000 stijgt het tarief naar 11% op het deel boven dit bedrag.
- Verlaagde tarieven: Er geldt een gunsttarief van 5% voor specifieke groepen (jongeren onder 33 jaar met een begrensd inkomen, grote gezinnen en personen met een handicap), mits de woning als hoofdverblijf (domicilie) dient.
- Historisch erfgoed: Voor officieel erkend erfgoed geldt een tarief van 7%.
Hier vindt u een overzicht van de tarieven geldig vanaf 27 juni 2025.
2. Kosten bij nieuwbouw: BTW en Zegelrecht
Bij nieuwbouw koopt u direct van een projectontwikkelaar. In dit geval betaalt u geen ITP, maar een combinatie van BTW (IVA) en Zegelrecht (AJD).
- BTW (IVA): Dit is een nationaal tarief en bedraagt momenteel 10% voor residentiële woningen.
- Zegelrecht (AJD): De Actos Jurídicos Documentados wordt regionaal bepaald. In Catalonië is dit tarief vastgesteld op 1,5% van de aankoopprijs.
Bij nieuwbouw is het essentieel om te controleren of er een bankgarantie aanwezig is voor de gedane aanbetalingen. Dit is een cruciale stap in de juridische due diligence.
Lees meer over het koopproces bij nieuwbouw.
3. Notaris- en Registratiekosten
De kosten voor de officiële overdracht bij de notaris en de inschrijving in de registers zijn wettelijk vastgelegd via tariefschalen (aranceles).
- Notariskosten: Gemiddeld rond de €2000, afhankelijk van de complexiteit van de akte en de verkoopprijs.
- Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): De kosten voor het inschrijven van uw eigendomstitel en de kadastrale registratie liggen doorgaans tussen de €800 – €1200.
Let op: De Spaanse notaris heeft een passieve rol. In tegenstelling tot in België of Nederland, voert de Spaanse notaris geen diepgaand onderzoek uit naar bouwmisdrijven of verborgen schulden.
Lees meer over de taken van de Spaanse notaris.
4. Juridische begeleiding: De onmisbare schakel
Het inschakelen van een onafhankelijk jurist is in Spanje de standaardprocedure. Uw raadsman voert de noodzakelijke controles uit die de notaris nalaat, zoals het controleren van de cedula de habitabilidad (bewoningsvergunning) en eventuele openstaande belastingen.
- Kosten: Doorgaans bedragen de kosten voor volledige juridische begeleiding 1% van de aankoopprijs (+ BTW).
- Risico’s vermijden: Een jurist voorkomt dat u aansprakelijk wordt gesteld voor schulden van de vorige eigenaar of dat u een woning koopt met onherstelbare bouwovertredingen.
Lees meer over veilig kopen in Spanje.
5. Overige administratieve kosten
Houd tot slot rekening met een budget voor kleinere, maar noodzakelijke posten:
- NIE-nummer: De aanvraag van uw fiscaal identificatienummer.
- Nutsbedrijven: Kosten voor het overzetten van water- en elektriciteitscontracten.
- Bankkosten: Kosten voor de uitgifte van bankcheques (een gebruikelijke betaalmethode in Spanje).
Lees meer over de praktische kant van het koopproces.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Hoeveel procent kosten koper moet ik rekenen voor een woning in Catalonië? Voor een herverkoopwoning in Catalonië moet u rekenen op circa 12% tot 13% bovenop de aankoopprijs. Voor nieuwbouw ligt dit percentage hoger, rond de 14% tot 15%, vanwege het hogere zegelrecht en de BTW.
Is de ITP in de Costa Brava hetzelfde als in de rest van Spanje? Nee, de ITP (overdrachtsbelasting) wordt per autonome regio bepaald. Catalonië hanteert een basistarief van 10%, wat hoger is dan regio’s zoals Madrid (6%), maar vergelijkbaar met de regio Valencia.
Wat is het verschil tussen BTW en ITP bij de aankoop van Spaans vastgoed? BTW (IVA) is enkel van toepassing op de eerste overdracht van een woning (nieuwbouw). ITP is van toepassing op elke volgende overdracht (bestaande bouw). U betaalt nooit beide belastingen tegelijkertijd.
Waarom heb ik een jurist nodig als er al een notaris betrokken is? De Spaanse notaris controleert enkel of de documenten aan de formele wettelijke eisen voldoen op het moment van tekenen. Een jurist doet vooraf onderzoek naar de stedenbouwkundige staat, de aanwezigheid van schulden en de legitimiteit van de verkoper.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
