Om de Spaanse vermogensbelasting te vermijden, kiezen veel kopers voor de aankoop via een vennootschap. Echter, de Spaanse fiscus kijkt door deze structuren heen: de waarde van de aandelen wordt bij het persoonlijk vermogen van de aandeelhouder gerekend. Hierdoor ontsnapt u als natuurlijk persoon vaak niet aan de belastingdruk, tenzij er sprake is van een actieve economische exploitatie.
Lees meer over de vermogensbelasting in Spanje voor residenten en niet-residenten.
Hoe werkt de Spaanse vermogensbelasting (Impuesto op el Patrimonio)?
In Spanje is de vermogensbelasting een persoonlijke belasting die direct van toepassing is op natuurlijke personen. Niet-residenten die vastgoed bezitten, genieten van een landelijke vrijstelling van €700.000. Boven dit drempelbedrag variëren de tarieven progressief van 0,20% tot 3,50% (voor netto-vermogens boven de €10 miljoen). Daarnaast hanteren de regio’s eigen regels die meestal voordeliger zijn.
“Veel investeerders denken onterecht dat een vennootschap een ‘fiscaal schild’ vormt. In de praktijk fungeert de vennootschap vaak slechts als een vehikel waarbij de onderliggende waarde van het vastgoed direct wordt toegerekend aan de aandeelhouder,” aldus experts bij Confianz.
Belangrijke tarieven en updates
Sinds 2021 is het maximale nationale tarief verhoogd naar 3,50%. Het is cruciaal om te begrijpen dat hoewel de vennootschap zelf geen vermogensbelasting betaalt, de aandeelhouder als natuurlijke persoon belast wordt op de waarde van zijn participaties.
Vastgoed via een Spaanse Vennootschap (SL)
Het oprichten van een Spaanse Sociedad Limitada (SL) is geen automatische vrijstelling van de vermogensbelasting. De aandelen van deze vennootschap maken integraal deel uit van uw wereldwijde vermogen.
Wanneer is een vrijstelling mogelijk?
Een vrijstelling is enkel haalbaar als de vennootschap een reële economische activiteit uitoefent. Dit betekent:
- Geen patrimoniumvennootschap: De vennootschap mag niet enkel dienen om vastgoed aan te houden.
- Bestuurdersrol: U moet als zaakvoerder uw hoofdinformatie van inkomsten uit deze vennootschap halen.
- Verhuuractiviteit: Bij verhuur stelt de fiscus strikte eisen, zoals het aanwerven van minstens één fulltime werknemer met een officieel arbeidscontract.
Conclusie: Een vennootschap gebruiken voor louter een tweede verblijf biedt geen bescherming tegen de Impuesto sobre el Patrimonio.
Lees meer over het kopen van Spaans vastgoed via een vennootschap.
Vastgoed via een Belgische of Nederlandse Vennootschap
De vraag of een buitenlandse vennootschap (zoals een Belgische BV) vermogensbelasting verschuldigd is, hangt af van de samenstelling van de activa.
Indien het bedrijfsvermogen van een Belgische vennootschap voor meer dan 50% uit Spaans vastgoed bestaat, kan de Spaanse fiscus de aandeelhouder belasten. Hoewel de vennootschap niet onder de Spaanse wetgeving valt, past de fiscus vaak een fictie-argument toe: als er geen legitiem economisch motief is voor de structuur, wordt het vastgoed als direct persoonlijk bezit beschouwd.
Waardering van het Vastgoed en Aandelen
De belastbare basis wordt bepaald door de hoogste waarde van de volgende drie parameters:
- De waarde vermeld in de aankoopakte.
- De kadastrale waarde (valor catastral).
- De minimale fiscale aanvaardbare waarde (valor de referencia).
Bij een vennootschap wordt de waarde van de aandelen gebaseerd op de gecorrigeerde boekhouding volgens de IRPF-regels. In de meeste praktijksituaties komt dit neer op de marktwaarde van het vastgoed minus de uitstaande schulden.
Aftrekbaarheid van schulden
Schulden kunnen de belastbare basis verlagen, mits ze aan twee voorwaarden voldoen:
- Bewijsbaarheid: De schuld moet naar behoren gedocumenteerd zijn (bijv. een notariële lening).
- Territorialiteit: Voor niet-residenten moet de schuld een directe band hebben met het Spaanse actief, zoals een hypothecair krediet voor de aankoop van het pand.
Let op: Interesten en schulden gekoppeld aan reeds vrijgestelde activa zijn nooit aftrekbaar.
Praktijkvoorbeeld: De berekening
Stel, een niet-resident bezit via een vennootschap een villa in Calpe met een waarde van €3.000.000. Er rust een hypotheek op van €1.000.000. De villa is het enige actief van deze vennootschap.
- Netto-vermogen: €2.000.000
- Valenciaanse vrijstelling: €1.000.000
- Belastbare basis: €1.000.000
Op deze €1 miljoen worden de progressieve tarieven van de betreffende autonome regio toegepast.
Veelgestelde vragen over de Vermogensbelasting
1. Is het fiscaal voordeliger om Spaans vastgoed privé of via een vennootschap te kopen? Dat hangt af van uw doel. Voor eigen gebruik biedt een vennootschap vaak geen voordeel voor de vermogensbelasting en brengt het extra administratieve kosten met zich mee. Voor commerciële verhuur met personeel kan een vennootschap wel fiscale voordelen bieden.
2. Kan ik de 700.000 euro vrijstelling ook krijgen als ik via een vennootschap koop? Ja, de vrijstelling geldt voor u als natuurlijk persoon (de aandeelhouder). Als u met twee partners elk 50% van de aandelen bezit, geniet ieder van de persoonlijke vrijstelling van €700.000 op zijn/haar aandeel.
3. Wat is de ‘fiscale referentiewaarde’ en waarom is deze belangrijk? Sinds 2022 is de valor de referencia vaak de minimale basis voor belastingen in Spanje.
4. Heeft elke regio in Spanje dezelfde vermogensbelasting? Nee, autonome regio’s zoals Madrid of Andalusië hebben vaak eigen kortingen of vrijstellingen (tot 100%). Niet-residenten mogen sinds enkele jaren kiezen tussen het landelijke regime of het regime van de regio waar het vastgoed ligt.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
