Bouwovertredingen in Spanje: Risico’s en Oplossingen voor Ruraal Vastgoed

Bouwovertredingen in Spanje komen frequent voor bij vrijstaande woningen in rurale gebieden (suelo rústico). Indien u overweegt vastgoed te kopen op het Spaanse platteland, is een grondige juridische controle van de stedenbouwkundige status cruciaal om toekomstige boetes, afbraakbevelen of verkoopblokkades te vermijden.

Het kopen van een “finca” of landhuis in Spanje is een droom voor velen, maar de realiteit is dat het lokale stedenbouwkundige plan (Plan General de Ordenación Urbana) in het verleden vaak genegeerd werd.

Hoe ontstaan bouwovertredingen in Spanje?

Bouwovertredingen ontstaan wanneer constructies worden opgericht of gewijzigd zonder de vereiste gemeentelijke bouwvergunning (licencia de obra) of wanneer deze werken niet worden geregistreerd in het Eigendomsregister. In de praktijk onderscheiden we twee categorieën:

1. Niet-vergunde uitbreidingen (Kleine werken): Dit is de meest voorkomende vorm. Vorige eigenaars hebben bijvoorbeeld een zwembad, garage, veranda of buitenkeuken geplaatst zonder vergunning. Hoewel de hoofdwoning legaal is, stemt de fysieke werkelijkheid niet overeen met de beschrijving in de eigendomsakte (Escritura) en het Kadaster (Catastro).
2. Illegale hoofdwoningen: Hierbij is de volledige woning gebouwd op grond waar dit volgens het bestemmingsplan niet toegelaten was (bijvoorbeeld beschermd natuurgebied) of zonder enige bouwaanvraag. Dit zijn zware inbreuken met complexe juridische gevolgen.

Wat zijn de gevolgen van een bouwovertreding?

De gevolgen van een bouwovertreding hangen direct af van de aard van de inbreuk en de classificatie van de grond. Een bouwovertreding leidt in de meeste gevallen tot een waardevermindering en juridische beperkingen, maar niet noodzakelijk tot directe afbraak.

Hieronder de concrete risico’s:

• Vertraging bij verkoop of nalatenschap: Als de gegevens in het Landregister (Registro de la Propiedad) niet kloppen, blokkeert dit vaak de hypotheekaanvraag van een potentiële koper of vertraagt het de afwikkeling van een erfenis. U dient de situatie eerst te regulariseren (via een Declaración de Obra Nueva Antigüa).
• Fiscale impact: Aanpassingen aan de constructie beïnvloeden de kadastrale waarde. De fiscus kan met terugwerkende kracht IBI (Onroerendezaakbelasting) vorderen over de niet-aangegeven vierkante meters.
• Beperking van gebruiksrechten: Bij illegale constructies mag u in de regel geen uitbreidings- of renovatiewerken uitvoeren die de waarde van het pand verhogen. Enkel strikt noodzakelijk onderhoud is toegestaan.
• Geen verhuurlicentie: Voor het verkrijgen van een toeristische verhuurlicentie is een conformiteitsattest van de gemeente vereist. Bij een bouwovertreding wordt deze aanvraag steevast geweigerd.
• Afbraakbevel: Hoewel zeldzaam bij verjaarde feiten, kan de gemeente bij recente inbreuken of inbreuken in beschermd gebied overgaan tot een bevel tot herstel in de oorspronkelijke staat (afbraak).

Lees meer over de valkuilen bij het kopen van een Spaanse woning in het binnenland.

Verjaring van bouwovertredingen: Regels per regio

In principe kunnen bouwovertredingen verjaren, waardoor de gemeente geen afbraak meer kan eisen. Echter, ‘verjaring’ staat niet gelijk aan ‘legalisatie’. De woning blijft ‘buiten ordening’ (fuera de ordenación).

De termijnen en regels verschillen sterk per autonome regio en zijn de afgelopen jaren strenger geworden:

• Comunidad Valenciana: De algemene verjaringstermijn is 15 jaar.
  • Let op: Sinds de invoering van de LOTUP-wetgeving in 2019 verjaren bouwovertredingen op ruraal grondgebied (suelo no urbanizable) in veel gevallen niet meer. Voor zware inbreuken in groene zones geldt geen verjaringstermijn.
• Andalusië: Hier geldt doorgaans een verjaringstermijn van 6 jaar voor gewone inbreuken.
  • Oplossing: Andalusië biedt de mogelijkheid tot regularisatie via het AFO-certificaat (Asimilado a Fuera de Ordenación). Hiermee wordt het bestaan van de woning erkend en krijgt u toegang tot nutsvoorzieningen, mits betaling van een regularisatietaks.

In Andalusië bestaat er sinds kort echter een mogelijkheid om illegale constructies te regulariseren.

Risico’s in semi-geürbaniseerde zones

Semi-geürbaniseerde zones zijn wijken met een residentiële bestemming waar de urbanisatie juridisch of feitelijk nog niet is afgerond. Vaak ontbreekt essentiële infrastructuur zoals riolering, straatverlichting of geasfalteerde wegen.

Wonen in een dergelijke zone brengt specifieke, vaak onderschatte risico’s met zich mee:

1. Urbanisatiekosten: De gemeente kan eisen dat alle eigenaars in de zone financieel bijdragen aan het voltooien van de infrastructuur. Deze kosten kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s per perceel.
2. Onteigening: Voor de aanleg van wegen of nutsvoorzieningen kan de gemeente delen van uw perceel onteigenen.
3. Bouwstop: Zolang de urbanisatie niet is opgeleverd, worden er vaak geen nieuwe bouwvergunningen of renovatievergunningen afgegeven.

Lees meer over de voor- en nadelen van urbanisaties in Spanje.

FAQ: Veelgestelde vragen over bouwovertredingen in Spanje

1. Kan ik een huis kopen met een bouwovertreding in Spanje?

Ja, dat kan, maar het is risicovol. U koopt de woning “in de staat waarin deze zich bevindt”, inclusief alle juridische lasten. Het is cruciaal om de prijs te heronderhandelen om de kosten voor toekomstige regularisatie (zoals een AFO-procedure of rectificatie van de akte) te dekken. Teken nooit zonder een due diligence onderzoek door een advocaat.

2. Is een zwembad dat niet op het kadaster staat illegaal?

Als er geen vergunning voor is aangevraagd, is het in principe illegaal. Als het zwembad er echter al lang genoeg ligt (bijvoorbeeld langer dan de verjaringstermijn van de regio), kan het vaak geregulariseerd worden in de eigendomsakte via een architectenrapport (‘certificado de antigüedad’). U betaalt dan wel alsnog de registratiekosten en belastingen.

3. Wat is het verschil tussen verjaring en legalisatie?

Bij verjaring kan de overheid u niet meer beboeten of dwingen tot afbraak, maar de situatie blijft juridisch onregelmatig. U krijgt bijvoorbeeld geen vergunning voor uitbreiding. Bij legalisatie wordt de situatie in overeenstemming gebracht met de wet, waardoor de woning volledig conform is en alle rechten (zoals verbouwen) hersteld zijn. Dit laatste is op ruraal gebied vaak onmogelijk.

4. Wat houdt de AFO-procedure in Andalusië in?

AFO staat voor Asimilado a Fuera de Ordenación. Het is een administratieve procedure waarmee eigenaren van illegale bouwwerken (waarvan de inbreuk verjaard is) een officiële erkenning van de gemeente krijgen. Het legaliseert de woning niet volledig, maar geeft wel rechtszekerheid en toegang tot basisvoorzieningen zoals water en elektriciteit.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.