De Plusvalía Municipal (officieel: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana of IIVTNU) is een Spaanse gemeentelijke belasting die wordt geheven op de waardestijging van stedelijke grond bij de overdracht van een woning. Of u nu verkoopt, erft of schenkt: zodra een eigendom van eigenaar wisselt, wil de gemeente haar deel. Sinds de wetswijziging van november 2021 betaalt u deze belasting echter nooit meer als u verkoopt met verlies.
Wat is de Plusvalía Municipal en wanneer is deze verschuldigd?
De Plusvalía Municipal is een taks op de theoretische of werkelijke waardestijging van de grond (niet de constructie) gedurende de periode dat u eigenaar was. Dit onderscheidt deze belasting van de nationale winstbelasting (Ganancia Patrimonial), die kijkt naar de totale meerwaarde van het vastgoed.
Expert Inzicht: “Veel Belgen verwarren de Plusvalía Municipal met de nationale meerwaardebelasting. Het zijn twee totaal verschillende belastingen. De Plusvalía betaalt u aan de gemeente (Ayuntamiento), de nationale meerwaardebelasting aan de Spaanse staat (Hacienda).”
De belasting is verschuldigd bij elke overdracht van eigendom:
-
Verkoop: De verkoper betaalt.
-
Schenking: De ontvanger betaalt.
-
Erfenis: De erfgenaam betaalt.
Lees meer over de nationale meerwaardebelasting.
De Nieuwe Plusvalía Regels: Einde aan Onrechtmatige Belasting
Sinds de inwerkingtreding van het Koninklijk Wetsbesluit 26/2021 op 10 november 2021 is het systeem grondig hervormd.
Voorheen berekenden gemeenten de belasting op basis van een automatische jaarlijkse waardestijging, zelfs als de marktprijs was gedaald. Het Spaanse Grondwettelijk Hof verklaarde deze methodiek ongrondwettig. De nieuwe wetgeving garandeert dat geen belasting verschuldigd is indien de belastingplichtige aantoont dat de grondwaarde niet is gestegen.
De twee berekeningsmethodes (Kies de voordeligste)
Als belastingbetaler heeft u nu wettelijk het recht om te kiezen tussen twee berekeningswijzen. U kiest vanzelfsprekend de optie die leidt tot het laagste bedrag.
Optie 1: De Objectieve Methode (o.b.v. Kadastraal Inkomen)
Bij deze methode wordt de kadastrale waarde van de grond (valor catastral del suelo) vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat u de woning in bezit had.
-
Formule: Kadastrale grondwaarde $\times$ Coëfficiënt (vastgesteld door de gemeente, binnen wettelijke maxima).
-
Nieuw: De coëfficiënten worden jaarlijks bijgewerkt om de marktrealiteit te weerspiegelen.
Optie 2: De Reële Methode (o.b.v. Werkelijke Meerwaarde)
Hierbij kijkt men naar het verschil tussen de aan- en verkoopprijs.
-
Formule: (Verkoopprijs – Aankoopprijs) x Percentage van de grondwaarde in de totale kadastrale waarde.
-
Let op: Er geldt een antimisbruikbepaling. Bij verkoop binnen de twee jaar na aankoop kunnen de coëfficiënten hoger liggen of wordt de reële methode strenger gecontroleerd om speculatie tegen te gaan.
Tip: In 90% van de gevallen bij langdurig bezit (>10 jaar) is de objectieve methode vaak nog steeds voordeliger, tenzij u verliest maakt.
Hier vindt u meer informatie over de berekeningswijzen van de plusvalía municipal.
Wie betaalt de Plusvalía? (Cruciaal voor Niet-Residenten)
De wet wijst duidelijk de belastingplichtige aan, maar de praktijk bij transacties met niet-residenten vereist extra waakzaamheid.
Risico voor de koper bij niet-residente verkoper
Indien de verkoper geen fiscaal resident in Spanje is, loopt de koper een risico. Als de verkoper vertrekt zonder te betalen, kan de gemeente (in het kader van ‘substituto del contribuyente’) de belasting verhalen op het onroerend goed zelf.
-
Advies: Bij aankoop van een niet-resident houdt de koper (of diens advocaat) het geschatte bedrag van de Plusvalía in op de aankoopprijs en betaalt dit rechtstreeks aan de gemeente.
Vrijstellingen en Uitzonderingen
Niet elke overdracht leidt tot een betaling. De belangrijkste vrijstellingen op een rij:
-
Verkoop met verlies: Als u met officiële akten kunt bewijzen dat de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs, is de heffing nul.
-
Overdracht tussen echtgenoten: Bijvoorbeeld bij de toebedeling van goederen na een echtscheiding of bij het inbrengen van goederen in de huwelijksgemeenschap. Lees meer over de belasting bij het einde van een mede-eigendom.
-
Historisch Erfgoed: Panden in bepaalde beschermde zones (zoals het historische centrum van sommige steden) kunnen genieten van bonificaties tot 95%, afhankelijk van de lokale gemeentelijke verordening.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Kan ik de Plusvalía Municipal aftrekken van de nationale winstbelasting?
Ja, de betaalde Plusvalía Municipal wordt beschouwd als een verkoopkost. U mag dit bedrag aftrekken van de verkoopopbrengst bij de berekening van de nationale meerwaardebelasting (Ganancia Patrimonial), waardoor uw belastbare basis daalt.
Wat gebeurt er als ik de Plusvalía niet betaal?
Gemeenten voeren actieve controles uit via het kadaster. Niet betalen leidt tot boetes en vertragingsrente. Voor kopers van een woning van een niet-resident kan dit betekenen dat er beslag wordt gelegd op de woning als de verkoper in gebreke blijft.
Hoe weet ik hoeveel Plusvalía ik moet betalen?
De definitieve berekening hangt af van de specifieke tarieven van de gemeente waar het pand ligt. Wij raden aan om voor de verkoop een simulatie te laten maken door een gespecialiseerd kantoor om verrassingen bij de notaris te voorkomen.
Geldt de nieuwe wet van 2021 met terugwerkende kracht?
Nee. Transacties die definitief waren (waarvan de bezwaartermijn was verstreken) vóór de uitspraak van het Grondwettelijk Hof in oktober 2021, kunnen niet meer worden herzien op basis van de nieuwe regels, tenzij er al een bezwaarprocedure liep.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
Update: december 2025
