Spaanse belastingen bij aankoop van een tweede verblijf

Bij de aankoop van een tweede verblijf in Spanje moet u bovenop de aankoopprijs rekenen op een kostenpercentage tussen de 10% en 15%. Dit percentage omvat de belastingen (BTW of overdrachtsbelasting), notariskosten, registratierechten en juridische begeleiding. Het exacte percentage is afhankelijk van twee cruciale factoren: de regio waarin u koopt en of het gaat om nieuwbouw of bestaand vastgoed (herverkoop).

1. Het Verschil tussen Nieuwbouw en Bestaand Vastgoed

Direct Antwoord: De fiscale behandeling in Spanje wordt strikt gescheiden op basis van de staat van de woning. Voor nieuwbouw betaalt u IVA (BTW) en zegelrecht (AJD). Voor bestaand vastgoed betaalt u enkel ITP (Overdrachtsbelasting). 

Nieuwbouw: IVA en AJD

Wanneer u een woning koopt rechtstreeks van de projectontwikkelaar (eerste ingebruikname), is dit onderhevig aan de Spaanse BTW, oftewel IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).

• Het tarief: In heel Spanje (het vasteland en de Balearen) bedraagt de IVA 10% op de aankoopprijs. (Let op: Op de Canarische Eilanden geldt de IGIC van 7%).

• De opslag: Bovenop de IVA komt altijd het Zegelrecht, oftewel AJD (Actos Jurídicos Documentados). Dit varieert per regio, maar ligt doorgaans tussen de 1,2% en 1,5%.

Bestaand Vastgoed: ITP

Koopt u een woning van een particulier (wederverkoop)? Dan betaalt u geen BTW, maar Overdrachtsbelasting, oftewel ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

• Geen AJD: Bij de betaling van ITP is er geen apart zegelrecht verschuldigd op de aankoopakte.

• Regionale verschillen: In tegenstelling tot de landelijke BTW, wordt de ITP bepaald door de autonome regio’s.

Expert Inzicht: “Veel Belgische kopers maken de fout om hun budget te berekenen op basis van vaste percentages. In regio’s zoals Valencia kan het verschil tussen een oud tarief en het huidige tarief duizenden euro’s schelen. Altijd rekenen met de actuele regionale tabellen is cruciaal.” 

2. Regionale Belastingtarieven: Waar betaalt u wat?

De locatie van uw vastgoed bepaalt direct de hoogte van de ITP (bij herverkoop). Omdat Spanje uit autonome regio’s bestaat, verschillen de tarieven aanzienlijk.

Hieronder een overzicht van de populairste regio’s voor Belgische investeerders:

3. Bijkomende Kosten: Notaris, Register en Advocaat

Naast de belastingen aan de fiscus, moet u budgetteren voor de administratieve en juridische afhandeling. Reken hiervoor op circa 3.000 tot 5.000 euro, afhankelijk van de complexiteit en aankoopprijs.

• Notariskosten: De Spaanse notaris (Notario) rekent een ereloon op basis van een wettelijke schaal, gerelateerd aan de waarde van het vastgoed. Reken op € 2.000.

• Registratiekosten: Het inschrijven van de akte in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) is verplicht voor rechtszekerheid. Reken op €  800.

• Juridische begeleiding: Het inschakelen van een gespecialiseerd advocatenkantoor zoals Confianz is essentieel. De notaris in Spanje heeft namelijk geen onderzoeksplicht zoals in België. Uw advocaat controleert schulden, illegaliteit en vergunningen. Reken op ca. 1% van de aankoopsom plus btw.

• Spaanse hypotheek: Als u overweegt om een hypothecaire lening af te sluiten ter financiering van uw woning,  dan houdt u best rekening met extra kosten. Hier vindt u de kosten van een hypotheek in Spanje.

4. Let op: De ‘Plusvalía Municipal’

Direct Antwoord: De Plusvalía is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, die wettelijk gezien door de verkoper betaald moet worden.

Echter, in de praktijk (en zeker in oudere contracten) proberen verkopers deze kost soms door te schuiven naar de koper.

• Juridisch advies: Accepteer nooit blindelings een contract waarin staat dat alle kosten en belastingen voor de koper zijn (“gastos según ley” is de veilige formulering). U dient dit uit het contract te schrappen indien het ten laste van de koper wordt gelegd.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Wat zijn de totale kosten koper in Spanje in 2025?

U moet rekenen op een totaalpercentage van 10% tot 15% bovenop de aankoopprijs. In regio’s met lage ITP (zoals Andalusië met 7%) zit u dichter bij de 10-11%. In regio’s met hoge ITP (zoals Valencia met 10%) of bij nieuwbouw (10% IVA + 1,5% AJD) zit u dichter bij de 13-15%.

Betaal ik belasting in België op mijn tweede verblijf in Spanje?

Nee, u betaalt geen aankoopbelasting in België. Wel moet u het Spaanse vastgoed aangeven in uw Belgische belastingaangifte. Sinds 2022 wordt hiervoor een Kadastraal Inkomen (KI) toegekend aan uw buitenlands vastgoed. U wordt belast op basis van dit KI, maar door het dubbelbelastingverdrag met Spanje geniet u van een belastingvermindering (progressievoorbehoud).

Is nieuwbouw fiscaal voordeliger dan bestaand vastgoed?

Over het algemeen is bestaand vastgoed (herverkoop) fiscaal voordeliger in regio’s zoals Andalusië (7% ITP vs. 11,2% IVA+AJD). In regio’s zoals de Costa Blanca (Valencia) is het verschil kleiner, aangezien de ITP daar ook 10% bedraagt, vergelijkbaar met de 10% IVA bij nieuwbouw (exclusief zegelrecht).

Wanneer moeten de Spaanse aankoopbelastingen betaald worden?

De belastingen (ITP of IVA/AJD) moeten doorgaans binnen 30 dagen na het ondertekenen van de notariële akte (de Escritura) worden voldaan. Te late betaling leidt onmiddellijk tot boetes en interesten van de Spaanse belastingdienst (Hacienda). In sommige regio’s, zoals Andalusië, is de termijn 60 dagen.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

Update: december 2025