Is het verstandig om direct het compromis te tekenen bij de aankoop van een woning in Spanje? Neen. Hoewel het compromis (contrato de arras of compraventa) in Spanje net als in België een bindende overeenkomst is, ontbreekt bij ondertekening vaak cruciale informatie. In tegenstelling tot in België en Nederland, heeft de Spaanse notaris geen onderzoeksplicht naar de stedenbouwkundige staat van de woning. Tekent u het compromis zonder voorafgaande ‘due diligence’ (juridisch onderzoek), dan zit u vast aan de koop – inclusief eventuele illegale constructies of schulden – of verliest u uw aanbetaling (meestal 10%).
Aan de hand van een recent, geanonimiseerd dossier uit onze praktijk leggen we uit hoe u dit risico vermijdt.
Lees meer over hoe u een miskoop kan vermijden.
De 3 fasen van een Spaanse vastgoedtransactie
Voordat we de casus bespreken, is het essentieel om de juridische hiërarchie van contracten in Spanje te begrijpen.
-
Het Reservatiecontract:
-
Doel: De woning tijdelijk (vaak 30 dagen) van de markt halen.
-
Kosten: Een kleine waarborg (gemiddeld €2.000 – €3.000).
-
Status: Dit is geen koopcontract. U koopt de woning nog niet definitief.
-
Tip: Dit is het moment om een opschortende voorwaarde in te bouwen voor juridische controle.
-
-
Het Compromis (Contrato de Arras / Compraventa):
-
Doel: Definitieve, bindende koopovereenkomst.
-
Kosten: Aanbetaling van 10% van de aankoopprijs.
-
Status: In principe is er geen weg meer terug. Verbreekt u het contract? Dan bent u uw 10% kwijt.
Lees meer over de verschillende mogelijke overeenkomsten in Spanje.
-
-
De Notariële Akte (Escritura):
-
Doel: Eigendomsoverdracht, sleuteloverdracht en betaling van het saldo.
-
Actie: Met dit document wordt u ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
-
Praktijkcase: De valkuil van de “droomvilla” in Alicante
Een gepensioneerd koppel meldde zich bij Confianz met het voornemen een woning te kopen in het binnenland van Alicante. De overeengekomen prijs met de makelaar bedroeg €150.000.
De initiële situatie
De makelaar legde direct een compromis voor. De voorwaarden:
-
Ondertekening binnen 10 dagen.
-
Betaling van een voorschot van €15.000 (10%).
Het risico: Deze werkwijze is standaard in Spanje, maar gevaarlijk voor de koper. De notaris voert geen controles uit naar de legaliteit van het pand. Als na ondertekening blijkt dat de woning illegaal is, is de koper zijn voorschot van €15.000 kwijt bij annulering, of erger: hij zit vast aan een illegale woning.
De woning leek perfect: een villa met zwembad. Wel stond er achter de omheining, grenzend aan de tuin, een leegstaande industriële opslagplaats. Volgens de makelaar “geen probleem”, maar onze experts adviseerden voorzichtigheid.
De strategische interventie
Wij adviseerden de cliënt om niet het compromis te tekenen, maar eerst een reservatiecontract af te dwingen met specifieke clausules.
-
Waarborg: Beperkt tot €2.200.
-
Opschortende voorwaarde: Indien uit de due diligence (juridische controle) blijkt dat de woning juridisch niet in orde is, moet de makelaar de €2.200 integraal terugbetalen.
-
Tijdlijn: Één maand de tijd voor onderzoek voordat het bindende compromis (en de 10% betaling) volgt.
Tijdens dit onderzoek kwam al snel naar voren dat de opslagplaats verhuurd zou worden aan een meubelbedrijf. Dit leek acceptabel voor de cliënt, maar het juridische onderzoek bracht ernstigere feiten aan het licht.
De schokkende resultaten van de controles
Ons onderzoek naar de eigendomstitels en stedenbouwkundige status onthulde feiten die de makelaar (bewust of onbewust) niet had gemeld:
-
Directiewoning op industriegrond: De villa was geen residentiële woning, maar geregistreerd als een bijgebouw/directiewoning behorend bij de industriële loods.
-
Illegale constructie: Zowel de woning als de opslagplaats waren illegaal gebouwd.
-
Gedwongen mede-eigendom: De woning en de loods stonden op hetzelfde perceel (ongesplitst). Door de aankoop zou er een ‘gedwongen onverdeeldheid’ ontstaan.
-
De cliënt zou voor 35% eigenaar worden van het totale complex (woning).
-
De eigenaar van de loods zou 65% eigenaar blijven.
-
-
Gemeenschappelijke delen: Het zwembad en de oprit zouden gemeenschappelijk bezit worden met het meubelbedrijf.
Consequentie: De cliënt zou geen volledige zeggenschap hebben over zijn eigen woning. Verbouwingen zouden verboden zijn vanwege de illegale status, en bij een eventueel afbraakbevel van de gemeente zou de cliënt meedelen in de kosten.
De uitkomst: €12.800 bespaard
Dankzij het strategische advies om niet direct het compromis te tekenen, kon de cliënt kosteloos uitstappen.
-
Zonder advies: Cliënt had het compromis getekend en €15.000 aanbetaald. Bij ontdekking van de illegaliteit en annulering van de koop, was dit bedrag verloren geweest.
-
Met advies (Confianz): Cliënt tekende een reservatiecontract met ontbindende voorwaarden. De makelaar stortte de €2.200 volledig terug.
Het financiële risico werd beperkt van €15.000 naar €0. De cliënt is momenteel, met dezelfde makelaar maar met aangescherpte waakzaamheid, op zoek naar een andere woning.
Conclusie: Waarom juridisch advies vooraf onmisbaar is
Een woning kopen in Spanje is een fundamenteel ander proces dan in de Benelux. Vertrouw nooit blind op de verkopende makelaar of de notaris voor de controle van de legaliteit. De notaris in Spanje zorgt voor de rechtszekerheid van de overdracht, maar niet voor de controle op stedenbouwkundige inbreuken.
Wilt u een miskoop vermijden? Teken nooit een compromis en betaal nooit 10% voorschot voordat een gespecialiseerd jurist de woning volledig heeft doorgelicht.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Wat is het verschil tussen een notaris in België en een notaris in Spanje? In België en Nederland heeft de notaris een uitgebreide onderzoeksplicht en controleert hij actief op bouwovertredingen, bodemvervuiling en schulden. In Spanje is de rol van de notaris beperkter; hij controleert identiteiten en eigendomstitels, maar doet zelden stedenbouwkundig onderzoek. Die verantwoordelijkheid ligt bij de koper (en diens advocaat).
Ben ik mijn voorschot kwijt als ik de koop in Spanje annuleer? Ja, als u het bindende compromis (contrato de arras) heeft getekend en u ziet af van de koop (bijvoorbeeld omdat u ontdekt dat het huis illegaal is), bent u volgens de Spaanse wet uw aanbetaling (meestal 10%) kwijt. Tenzij u vooraf specifieke ontbindende voorwaarden heeft laten opnemen.
Wat is een ‘due diligence’ bij aankoop in Spanje? Dit is een uitgebreid juridisch en stedenbouwkundig onderzoek dat wordt uitgevoerd voordat u het compromis tekent. Hierbij wordt gecontroleerd op o.a. eigendomsrecht, openstaande schulden (hypotheken, belastingen), de legaliteit van het bouwwerk (bouwvergunningen) en toekomstige infrastructuurplannen van de gemeente.
Is een mondeling akkoord bindend bij vastgoed in Spanje? Hoewel een mondeling akkoord in theorie bindend kan zijn, is het in de praktijk nauwelijks afdwingbaar wegens gebrek aan bewijs. In Spanje is het schriftelijke contract leidend. Teken echter niets (ook geen ‘reserveringsformulier’) zonder juridische check.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
