Cédula de Habitabilidad: Waarom dit woonattest cruciaal is bij vastgoed in Spanje

De Cédula de Habitabilidad (ook wel Licencia de Primera of Segunda Ocupación genoemd) is een administratief document dat bevestigt dat een woning voldoet aan de minimale vereisten voor bewoonbaarheid, hygiëne en veiligheid. Zonder dit document kan een woning wettelijk niet worden aangesloten op nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en gas. Voor Belgische kopers is dit document best te vergelijken met het Vlaamse conformiteitsattest, maar met verregaandere juridische consequenties voor eigendomsoverdracht en verhuur.

Wat is de Cédula de Habitabilidad precies?

De Cédula de Habitabilidad is het officiële bewijs, uitgereikt door de gemeente (Ayuntamiento), dat uw appartement of villa voldoet aan de strikte lokale, technische woningnormen. Het document garandeert dat de woning legaal bewoond mag worden.

Er bestaan doorgaans twee varianten, afhankelijk van de status van het pand:

• Licencia de Primera Ocupación: Voor nieuwbouwwoningen (eerste ingebruikname).

• Licencia de Segunda Ocupación: Voor bestaande woningen (herverkoop).

Expert Inzicht: “Zie de Cédula niet als een louter administratief papiertje. Het is uw ‘paspoort’ voor de woning. Zonder dit document bestaat het huis fysiek misschien wel, maar juridisch gezien is het onbewoonbaar.”

Waarom is de Cédula cruciaal bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouwprojecten in Spanje is de Licencia de Primera Ocupación de absolute sluitsteen van het aankoopproces. Zonder dit attest mag u de woning wettelijk niet betrekken en kunnen water- en elektriciteitsmeters niet worden geplaatst.

Wettelijke blokkering bij de notaris

Sinds juli 2008 is de regelgeving aangescherpt: een nieuwbouwwoning kan juridisch niet worden overgedragen zonder geldige Cédula.

• Gevolg: Notarissen mogen de verkoopakte (Escritura) niet finaliseren.

• Registratie: Zonder akte kan het eigendom niet worden ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Advies voor kopers op plan: Betaal de laatste schijf (vaak 10% tot 20% van de aankoopsom) nooit voordat de projectontwikkelaar de Licencia de Primera Ocupación effectief heeft voorgelegd. In de praktijk zien we dat vertragingen bij de gemeente voor onverwachte opleveringsproblemen zorgen.

Lees meer tips over kopen op plan in Spanje.

Is de Cédula verplicht bij herverkoop (Bestaande woningen)?

Bij de aankoop van een bestaande woning (Resale) is de situatie genuanceerder, maar waakzaamheid is geboden. Hoewel het in sommige Spaanse regio’s juridisch mogelijk is om een woning te verkopen zonder geldige Cédula, leidt dit voor de koper gegarandeerd tot praktische problemen.

Het probleem met nutsvoorzieningen

Commercieel en praktisch is het attest onmisbaar. Nutsbedrijven eisen een geldige Cédula (die op naam van de nieuwe eigenaar moet komen of moet worden overgezet) om contracten voor water en elektriciteit te activeren of over te nemen.

Geldigheid en vernieuwing

De geldigheidsduur van woonattesten varieert per autonome regio, maar de algemene regels zijn:

• Oudere attesten: Vaak geldig voor 5 of 10 jaar.

• Recente attesten: Bij nieuwbouw is de trend dat deze in bepaalde regio’s geen vervaldatum meer hebben, mits er geen structurele wijzigingen plaatsvinden.

• Verbouwingen: Indien u meldingsplichtige renovaties uitvoert die de indeling van het pand wijzigen, vervalt het oude attest en moet u verplicht een nieuw conformiteitsattest aanvragen.

De impact op verhuur in Spanje

Wilt u uw Spaanse woning verhuren? Dan is de Cédula de Habitabilidad een harde voorwaarde. Voor het verkrijgen van een toeristische verhuurlicentie (Vivienda Turística) eisen de regionale overheden (zoals de Junta de Andalucía of Generalitat Valenciana) dat er een geldig bewoonbaarheidscertificaat aanwezig is.

Risico: Vooral bij oudere woningen is het attest vaak verlopen. Zonder vernieuwing is legale verhuur aan toeristen onmogelijk en riskeert u zware boetes bij controles.

Lees meer over de verplichtingen bij verhuren in Spanje.

Hoe vraagt u een Cédula de Habitabilidad aan?

Het aanvragen van het attest gebeurt bij de lokale gemeente waar het vastgoed gelegen is. De procedure vereist doorgaans de tussenkomst van een technisch expert.

Het stappenplan:

1. Technische inspectie: Een erkend architect of technisch ingenieur (aparejador) bezoekt de woning.

2. Certificering: De architect stelt een rapport op waarin bevestigd wordt dat de woning voldoet aan de woonnormen.

3. Indiening: Dit rapport wordt, samen met de taksbetaling, ingediend bij de gemeente.

4. Afgifte: De doorlooptijd verschilt sterk per gemeente (van enkele weken tot enkele maanden).

Veelgestelde Vragen (FAQ)

De onderstaande vragen worden vaak gesteld aan onze juridische adviseurs en geven direct antwoord op veelvoorkomende onduidelijkheden.

1. Kan ik een huis in Spanje kopen zonder Cédula de Habitabilidad?

Juridisch gezien is het bij herverkoop (tweedehands) in sommige regio’s mogelijk om de akte te tekenen zonder geldige Cédula, mits u als koper expliciet verklaart op de hoogte te zijn van het ontbreken ervan. Echter, wij raden dit doorgaans ten zeerste af. Zonder dit document kunt u geen water of elektriciteit op uw naam zetten.

2. Wat kost het aanvragen van een nieuwe Cédula?

De kosten bestaan uit twee delen: het honorarium van de architect (voor het technisch rapport) en de gemeentelijke taksen. Reken gemiddeld op een totaalbedrag tussen de €150 en €500, afhankelijk van de grootte van de woning en de tarieven van de specifieke gemeente.

3. Is de Cédula hetzelfde als het energieprestatiecertificaat (EPC)?

Nee, dit zijn twee verschillende documenten. De Cédula gaat over de bewoonbaarheid (ruimte, ventilatie, veiligheid). Het EPC (Certificado Energético) geeft de energie-efficiëntie van de woning aan.

4. Hoe lang is een Cédula de Habitabilidad geldig?

Dit hangt af van de datum van afgifte en de regio. Voor oudere attesten geldt vaak een termijn van 10 jaar (vroeger 5 jaar). In sommige regio’s zijn nieuwe attesten voor nieuwbouw nu onbeperkt geldig, zolang er geen structurele wijzigingen aan het pand worden aangebracht. Controleer altijd de vervaldatum op het document.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.