Overweegt u een oude hoeve om te vormen tot een B&B, of wilt u een woning aankopen in het buitengebied? Dan is de kans groot dat u te maken krijgt met het statuut van een zonevreemde woning. Hoewel deze panden vaak idyllisch gelegen zijn, mag u niet zomaar alle werken uitvoeren. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) legt strikte voorwaarden op.
In dit artikel leggen we uit wat uw rechten en plichten zijn, zodat u niet voor dure verrassingen komt te staan bij uw vastgoedproject.
Wat is een zonevreemde woning precies?
Een zonevreemde woning is een legaal opgericht gebouw dat zich in een zone bevindt waar wonen volgens de huidige bestemmingsplannen (het gewestplan) niet de hoofdfunctie is.
Meestal gaat het om woningen in agrarisch gebied, bosgebied, park- of natuurgebied. Dit betekent niet dat de woning illegaal is. Vaak is de situatie ontstaan doordat de gewestplannen eind jaren ’70 de grond een andere bestemming gaven dan het feitelijke gebruik op dat moment. Ook kan het gaan om een voormalige landbouwbedrijfswoning waar de agrarische activiteit is stopgezet, waardoor het louter een woonfunctie heeft gekregen.
Expert Insight: “Verwar ‘zonevreemd’ nooit met ‘illegaal’. Een illegale woning is opgericht zonder vergunning of in strijd ermee. Een zonevreemde woning is in de basis vergund, maar past niet meer in de huidige planologische bestemming van de omgeving.”
Het onderscheid tussen zonevreemd en bouwovertreding
Het is cruciaal om te weten of er sprake is van een bouwovertreding. Voor de meeste zonevreemde woningen is een oorspronkelijke vergunning beschikbaar. Is die er niet, of is er gebouwd in strijd met de vergunning? Dan is regularisatie noodzakelijk voordat u andere werken kunt uitvoeren.
Lees hier meer over het regulariseren van een bouwovertreding.
Welke werken zijn toegelaten? (De Zonevreemde Basisrechten)
Aan een zonevreemde woning mag u verbouwen, herbouwen en uitbreiden, mits u voldoet aan de strikte voorwaarden van de zonevreemde basisrechten. Deze rechten zijn wettelijk vastgelegd om te voorkomen dat het buitengebied oncontroleerbaar volgebouwd raakt.
De volgende werken zijn in de regel toegestaan, mits de woning niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt:
- Verbouwen: Interne en externe aanpassingen aan de bestaande constructie.
- Herbouwen: Het gebouw afbreken en opnieuw opbouwen op dezelfde plaats.
- Herbouwen op gewijzigde plaats: Indien dit de goede ruimtelijke ordening ten goede komt.
- Uitbreiden: Het volume van de woning vergroten.
- Herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak: Indien de woning bijvoorbeeld vernield wordt door een brand of een storm, mag u deze onder bepaalde voorwaarden opnieuw opbouwen.
- Functiewijziging: Het wijzigen van het gebruik (bijvoorbeeld van landbouw naar wonen, of wonen naar kantoor), mits dit voorkomt op de limitatieve lijst.
De 1.000 m³ regel
Bij herbouw en uitbreiding geldt een harde bovengrens. Het bouwvolume van de woning mag na de werken maximaal 1.000 m³ bedragen. Dit volume is inclusief alle bijgebouwen die fysiek één geheel vormen met de woning.
Uitzondering: Ruimtelijk Kwetsbaar Gebied
Let op: De regels zijn strenger in ruimtelijk kwetsbaar gebied (zoals natuurgebied of bosgebied) en recreatiegebied.
In deze gebieden mag u enkel verbouwen of herstellen na vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak. Herbouwen, uitbreidingen of functiewijzigingen zijn hier niet toegestaan.
Let op: Een gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) kan deze rechten aanvullen, maar ook beperken (bijvoorbeeld door een kleiner maximaal volume dan 1.000 m³ op te leggen bij herbouw).
Voorwaarden om beroep te doen op de basisrechten
Om gebruik te kunnen maken van de zonevreemde basisrechten (voor verbouw, herbouw, uitbreiding, herstelwerken of functiewijziging), moet de woning aan drie cumulatieve voorwaarden voldoen.
De woning moet:
- Bestaand zijn: Het gebouw moet fysiek aanwezig zijn op het moment van de aanvraag.
- Hoofdzakelijk vergund zijn: Het grootste deel van het volume (90%) moet legaal tot stand zijn gekomen. Dit is vaak het grootste struikelblok voor investeerders.
- Niet verkrot zijn: Dit is een technisch criterium waarmee er gekeken wordt naar de stabiliteit van de woning.
Wanneer is een woning “verkrot”?
Een woning wordt als verkrot beschouwd indien deze niet meer voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit.
- Zijn de dragende muren nog intact?
- Is de dakconstructie nog stabiel (los van de dakpannen)?
- Is de fundering in orde?
Indien u enkel nog een ruïne koopt waarvan de muren op instorten staan, vervallen uw zonevreemde basisrechten. U mag deze woning dan niet meer herbouwen.
Lees hier meer over een omgevingsvergunning aanvragen.
Risicoanalyse voor vastgoedinvesteerders
Waarom is een stedenbouwkundig onderzoek essentieel? Het aankopen van een zonevreemd gebouw zonder voorafgaande analyse is een enorm financieel risico. In de praktijk zien we regelmatig dossiers waarbij de koper plannen heeft (bijvoorbeeld een B&B of paardenmanège) die juridisch onhaalbaar zijn omdat:
- Het gebouw in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt.
- Het gebouw als “verkrot” wordt bestempeld door de gemeente.
- Er bouwovertredingen op het perceel rusten die niet geregulariseerd kunnen worden.
In het slechtste geval is de enige optie het pand opnieuw te verkopen, vaak met verlies omdat het gebrek aan mogelijkheden nu bekend is.
Conclusie en Advies over Zonevreemde Woning Kopen of Verbouwen
Bent u van plan om te investeren in een zonevreemde woning? Laat de status van het pand controleren vóór u de compromis tekent. Een grondige analyse van de vergunningstoestand en de mogelijkheden binnen het eventuele RUP geeft u de nodige rechtszekerheid.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Mag ik een zonevreemde woning altijd uitbreiden tot 1.000 m³? Nee, dit is geen automatisme. De uitbreiding tot 1.000 m³ is niet toegestaan in ruimtelijk kwetsbaar gebied (zoals natuurgebied) of recreatiegebied. Bovendien kan een lokaal RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan) strengere beperkingen opleggen bij herbouw.
Wat is het verschil tussen een zonevreemde woning en een illegale woning? Een zonevreemde woning is legaal gebouwd (met vergunning), maar de bestemming van de grond is later gewijzigd (bijvoorbeeld naar landbouwgebied). Een illegale woning is gebouwd zonder vergunning of in strijd met de vergunning.
Kan ik een vervallen hoeve slopen en herbouwen in landbouwgebied? Dat kan enkel als de hoeve nog niet ‘verkrot’ is. De constructie moet nog voldoen aan de elementaire eisen van stabiliteit (dragende muren en dakconstructie moeten intact zijn). Als de hoeve een ruïne is, verliest u de zonevreemde basisrechten.
Is een functiewijziging naar kantoor of B&B mogelijk in een zonevreemde woning? Ja, onder voorwaarden. Er bestaat een limitatieve lijst van toegelaten functiewijzigingen. Het gebouw moet in de meeste gevallen bouwfysisch geschikt zijn voor de nieuwe functie en de draagkracht van de omgeving mag niet overschreden worden.
Over de auteur: Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht bij Confianz. Hij begeleidt vergunningsaanvragen door heel Vlaanderen. Ook staat hij door heel Vlaanderen cliënten bij met het indienen van een bezwaar of een beroep tegen een ingediende vergunningsaanvraag. Tevens verleent hij bijstand bij bouw- en milieumisdrijven en adviseert hij cliënten over de haalbaarheid van hun vastgoedproject.
