Verhuur Vakantiewoning Costa Blanca: Nieuwe Regels & Licentie (Update 2024-2025)

Sinds augustus 2024 gelden er strikte, nieuwe regels voor het verhuren van vakantiewoningen in de regio Valencia (Costa Blanca). De invoering van het Decreto Ley 9/2024 betekent dat verhuurlicenties niet langer overdraagbaar zijn, beperkt geldig zijn en dat gemeenten en verenigingen van mede-eigenaars (VME) verregaande bevoegdheden hebben om verhuur te verbieden.

Bent u eigenaar van vastgoed in de Costa Blanca of bent u van plan te kopen om te verhuren? In dit artikel leest u exact waaraan u moet voldoen om boetes tot €600.000 te vermijden.

Wat valt er onder ‘Toeristische Verhuur’ in de Costa Blanca?

In de Comunidad Valenciana wordt verhuur enkel als toeristische verhuur beschouwd wanneer een woning instapklaar wordt aangeboden voor een periode van 10 dagen (nachten) of korter, tegen betaling.

Het onderscheid in tijdsduur is cruciaal voor de juridische kwalificatie:

• Vakantieverhuur (≤ 10 dagen): Valt onder de strenge toeristische wetgeving. U heeft een verhuurlicentie, registratie en toestemming van de gemeente nodig.

• Seizoensverhuur (≥ 11 dagen): Valt onder de wet op stedelijke verhuur (LAU). Hiervoor is geen toeristische licentie vereist, maar u moet wel een specifiek huurcontract opstellen dat het tijdelijke karakter bewijst.

Expert Inzicht: “Veel eigenaren vergissen zich door te denken dat ‘korte termijn’ altijd toeristisch is. De grens van 10 dagen is nu de harde juridische scheidingslijn. Verhuurt u standaard per minimum twee weken? Dan valt u  buiten de zware licentieplicht.”

Nieuwe regels voor de verhuurlicentie (2024-2025)

De “oude” regels waarbij u een pand met licentie kocht en direct kon doorverhuren, zijn definitief voorbij. Hieronder de belangrijkste wijzigingen uit de nieuwe wetgeving.

1. Is de verhuurlicentie overdraagbaar bij verkoop?

Neen, een verhuurlicentie is sinds augustus 2024 strikt persoonlijk. Wanneer u een woning verkoopt, vervalt de bestaande licentie automatisch. De nieuwe eigenaar moet de volledige aanvraagprocedure opnieuw doorlopen. Dit heeft een enorme impact op de marktwaarde van “verhuurklaar” vastgoed; de garantie op een nieuwe licentie bestaat immers niet meer.

2. Hoe lang is een licentie geldig?

Verhuurlicenties zijn niet langer onbeperkt geldig.

• Nieuwe licenties: Geldig voor een periode van 5 jaar. Na deze periode is hernieuwing vereist, waarbij opnieuw wordt getoetst aan de dan geldende gemeentelijke en stedenbouwkundige regels.

• Bestaande licenties: Ook voor oude licenties start een overgangsperiode (veelal 5 jaar), waarna hernieuwing noodzakelijk is.

Beluister ook onze podcastaflevering over vakantieverhuur in de Costa Blanca.

3. De ‘verval-regel’ bij leegstand

Om speculatie tegen te gaan, heeft de overheid een gebruiksanalyse ingevoerd.

• Wordt een woning met licentie één jaar lang niet verhuurd? Dan wordt deze geschrapt uit het register.

• Start u de verhuur niet op binnen twee maanden na het verkrijgen van de licentie? Dan verliest u de licentie direct.

Vereisten: Waar moet uw woning aan voldoen?

Om een licentie te verkrijgen (of te behouden), moet u voldoen aan een stapeling van administratieve en technische eisen. De gemeente en de VME spelen hierin nu een sleutelrol.

Gemeentelijke toestemming en VME (Vereniging van Mede-Eigenaars)

U kunt geen licentie meer aanvragen zonder een positief rapport van de gemeente dat bevestigt dat de woning op stedenbouwkundig vlak geschikt is voor toerisme. Gemeenten mogen zelf zones aanduiden waar verhuur verboden of beperkt is (bijvoorbeeld om overlast tegen te gaan).

Daarnaast is sinds april 2025 de rol van de VME doorslaggevend. Indien de VME er niets over vermeld, is vakantieverhuur per definitie NIET toegelaten. Controleer dus altijd de statuten en notulen van de VME vóór aankoop.

Technische en facilitaire eisen

Uw woning moet voldoen aan strikte comfortnormen. De belangrijkste verplichtingen zijn:

• Klimaatregeling: Airconditioning (koeling) én verwarming zijn verplicht.

• Veiligheid: Aanwezigheid van een evacuatieplan en een EHBO-kit.

• Kadastrale Referentie: Deze moet uniek zijn en vermeld worden in elk huurcontract. Uiterste deadline voor registratie was 31 december 2024; ontbreekt deze, dan riskeert u schrapping.

• Sleuteloverdracht: Het gebruik van sleutelkastjes op de openbare weg of in gemeenschappelijke ruimtes is expliciet verboden. U bent verplicht te voorzien in een persoonlijke ontvangst (receptiedienst).

Statistiek: Volgens recente gegevens van de Generalitat Valenciana riskeert 15% van de huidige licenties te vervallen door het niet tijdig doorgeven van de kadastrale referentie.

Registratieplicht: SES Hospedajes en Fiscus

Naast de licentie heeft u doorlopende administratieve verplichtingen.

1. Gastenregistratie (SES Hospedajes): Sinds 2 december 2024 is registratie op het nationale platform SES Hospedajes verplicht. U moet de gegevens van elke gast (ouder dan 14 jaar) binnen 24 uur doorgeven aan de autoriteiten.

2. Fiscale verplichtingen: U betaalt belasting op de huurinkomsten (19% voor EU-residenten, 24% voor niet-EU). Dit staat los van de registratie bij de dienst toerisme.

Sancties: Boetes tot €600.000

De inspecties zijn opgevoerd. Overtredingen worden ingedeeld in licht, ernstig en zeer ernstig.

• Het verhuren zonder geldige licentie wordt beschouwd als een zeer ernstige overtreding.

• Het niet vermelden van het registratienummer in advertenties (online of offline) is strafbaar.

• Boetes kunnen variëren van €600 tot €600.000 afhankelijk van de zwaarte van de overtreding.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Ik heb een appartement gekocht met een bestaande verhuurlicentie. Kan ik deze overnemen? Neen. Sinds de wetgeving van augustus 2024 is een verhuurlicentie in de regio Valencia strikt persoonlijk. Deze vervalt bij de notariële overdracht. Als nieuwe eigenaar moet u een volledig nieuwe aanvraag indienen, waarbij getoetst wordt aan de huidige (strengere) regels.

2. Wat is het verschil tussen vakantieverhuur en seizoensverhuur? De grens ligt op 10 dagen. Verhuur van 10 dagen of minder wordt gezien als toeristische vakantieverhuur (licentieplichtig). Verhuur vanaf 11 dagen wordt juridisch gezien als seizoensverhuur (geen toeristische licentie nodig, wel wetgeving op stedelijke verhuur).

3. Mag de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) verhuur verbieden? Ja. De VME heeft de bevoegdheid om in de statuten op te nemen dat toeristische verhuur verboden is, of om dit via een stemming (met een gekwalificeerde meerderheid) te besluiten. Sterker nog, als de VME niets bepaalt, is vakantieverhuur sowieso niet toegelaten. U heeft een certificaat van de VME nodig om een nieuwe licentie aan te vragen.

4. Ben ik verplicht om gasten persoonlijk te ontvangen? Ja, het gebruik van sleutelkastjes (key lockers) aan de gevel of in gemene delen is verboden. U moet zorgen voor een receptiedienst of persoonlijke sleuteloverdracht. Veel eigenaren besteden dit uit aan een gestor of keyholding service.

Hier vindt u meer veelvoorkomende vragen met antwoorden.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.