Het aanvechten van een omgevingsvergunning bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) is gebonden aan strikte ontvankelijkheidsvoorwaarden. Zo zal u moeten aantonen dat u een wettig belang heeft. Ook zal u precies moeten aangeven welke rechtsnormen u geschonden acht en waarom. Bij het indienen van uw verzoekschrift moet u meteen ook al uw juridische argumenten op tafel leggen. Het is niet toegestaan om later in de procedure voor de Raad nog andere argumenten op te werpen.
Als vastgoedinvesteerder of eigenaar is het cruciaal om te begrijpen dat de “wacht-en-zie” houding niet meer werkt. Wie nalaat om tijdens de administratieve beroepsfase aan de alarmbel te trekken, verliest in veel gevallen het recht om later naar de rechter te stappen. Ook kan het niet tijdig opwerpen van argumenten tijdens het openbaar onderzoek uw dossier verzwakken.
Hier vindt u meer informatie over bezwaar indienen.
Waarom deze strenge regels?
Deze strenge regels hebben een tweeledig doel: proceseconomie en rechtszekerheid.
- Snelheid: Procedures bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen moeten snel verlopen.
- Filteren: Het aantal procedures dat louter dient om projecten te vertragen zonder fundamentele juridische basis verminderen.
Expert Inzicht: “Een investeerder die pas in actie schiet bij de Raad, is vaak te laat. De strijd wordt gestreden tijdens het openbaar onderzoek en de administratieve beroepsprocedure. De Raad zal het dossier beoordelen aan de hand van de argumenten die zijn opgeworpen in de bezwaar- en beroepsprocedure.”
De 3 Drempels om een Omgevingsvergunning aan te Vechten
Om een omgevingsvergunning succesvol te vernietigen, toetst de rechter uw verzoek aan drie strenge criteria. Voldoet u niet aan één van deze punten? Dan wordt uw beroep waarschijnlijk afgewezen.
1. Het Schadebeginsel: Geen Nadeel = Geen Zaak
U kunt zich niet beroepen op een onwettigheid als u daar zelf geen nadeel van ondervindt.
- Voorbeeld: U roept in dat de vergunning niet correct werd aangeplakt (bekendgemaakt). Echter, u heeft wel tijdig een bezwaarschrift ingediend.
- Gevolg: De rechter zal oordelen dat u ondanks de foutieve aanplakking toch op de hoogte was. U bent niet benadeeld in uw verdediging, dus dit argument wordt verworpen.
Hoe verloopt een beroepsprocedure bij de provincie?
2. Het Belang: Geen voldoende persoonlijk nadeel = Geen zaak
U kan enkel een beroep tot vernietiging instellen tegen een vergunning indien u hier persoonlijk nadelige gevolgen van ondervindt. U moet deze nadelige gevolgen voldoende aannemelijk maken in uw verzoekschrift.
- Voorbeeld: U stelt een beroep in tegen een vergunning voor een windturbine op 10 kilometer van uw woonplaats omdat u hier dagelijks voorbij rijdt. Voor het overige heeft u geen last van deze windturbine en heeft deze geen impact op uw woonplaats.
- Gevolg: De rechter zal uw beroep onontvankelijk verklaren. Het louter voorbij de locatie van het aangevraagde rijden levert voor u immers geen voldoende persoonlijk nadeel op.
3. De middelen: Geen voldoende uitgewerkt middel = Geen zaak
U moet in uw verzoekschrift precies aangeven welke rechtsregel u geschonden acht en waarom.
- Voorbeeld: U beperkt zich in uw verzoekschrift tot het herhalen van uw kritiek uit uw administratief beroepschrift dat het project niet in de omgeving past.
- Gevolg: De Raad zal uw beroep verwerpen. U moet immers aangeven waarom u vindt dat de overheid uw kritiek niet voldoende weerlegd heeft, niet waarom het project volgens u niet past in de omgeving. Het louter overnemen van de kritiek uit uw beroepschrift is hiervoor niet voldoende.
Gevolgen voor de Vastgoedpraktijk
Voor vastgoedontwikkelaars en investeerders betekent dit dat de voorbereidingsfase zeer belangrijk is.
- Proactief Handelen: Wacht niet tot de vergunning verleend is. Analyseer de aanvraag reeds grondig tijdens het openbaar onderzoek.
- Juridische Screening: Laat een dossier scannen op onwettigheden voor u een bezwaar indient. Een vergeten argument kan later fataal zijn. De Raad beoordeelt het dossier immers aan de hand van de opgeworpen argumenten in de bezwaar- en beroepsprocedure.
Lees meer over de procedure van een bouwvergunning aanvechten.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Kan ik nog naar de rechter stappen als ik geen beroep heb ingediend?
In principe wordt dit zeer moeilijk. Als u geen administratief beroep heeft aangetekend, zal de Raad voor Vergunningsbetwistingen uw verzoekschrift in principe onontvankelijk verklaren. Dit tenzij u kan aantonen dat het niet instellen van een beroep u niet kan worden verweten. Bijvoorbeeld indien de eerder genomen beslissing voor u niet nadelig was.
Wat betekent “belang” bij het aanvechten van een vergunning?
Een belang moet direct en persoonlijk zijn. U moet kunnen aantonen dat de vergunning een tastbare negatieve impact heeft op uw situatie, bijvoorbeeld door waardevermindering van uw vastgoed, hinder door schaduw, of mobiliteitsproblemen. Algemeen belang (zoals “het is slecht voor het milieu”) is vaak onvoldoende voor een individuele burger zonder specifieke hinder.
Volgende stappen voor uw dossier
Heeft u te maken met een vergunningsaanvraag die uw vastgoedportefeuille of woongenot bedreigt? Neem dan gerust contact met ons op.
Over de auteur: Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht bij Confianz. Hij begeleidt vergunningsaanvragen door heel Vlaanderen. Ook staat hij door heel Vlaanderen cliënten bij met het indienen van een bezwaar of een beroep tegen een ingediende vergunningsaanvraag. Tevens verleent hij bijstand bij bouw- en milieumisdrijven en adviseert hij cliënten over de haalbaarheid van hun vastgoedproject.
