Belastingen en kosten bij de aankoop van een woning in Andalusía

Als u vastgoed koopt aan de Costa del Sol (Andalusië), moet u bovenop de aankoopprijs rekening houden met een kostenpercentage van gemiddeld 10% tot 12% voor bestaande woningen en 13% tot 15% voor nieuwbouw.

Deze kosten bestaan uit belastingen (BTW of overdrachtsbelasting), notaris- en registratiekosten, en juridische erelonen. Een exacte begroting is cruciaal om financiële verrassingen tijdens het aankoopproces te voorkomen. Hieronder vindt u de definitieve uitsplitsing van alle kostenposten, gebaseerd op de actuele wetgeving in Andalusië.

1. Kosten bij Nieuwbouw (Off-Plan en Eerste Bewoning)

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u in totaal 11,2% aan belastingen bovenop de aankoopprijs. Dit percentage is samengesteld uit de nationale BTW en de regionale zegelbelasting.

• BTW (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido): Voor residentieel vastgoed in Spanje geldt een vast tarief van 10% op de netto aankoopprijs.

• Zegelrecht (AJD – Actos Jurídicos Documentados): In de autonome regio Andalusië bedraagt deze belasting 1,2%.

Expert Insight: “Veel kopers verwarren de Spaanse regels met de Belgische. In Spanje betaalt u bij nieuwbouw áltijd 10% BTW, ongeacht of u resident wordt of niet. Het zegelrecht (AJD) van 1,2% komt daar bovenop en is specifiek voor de regio Andalusië.”

Lees meer over het aankoopproces in de Costa del Sol.

2. Kosten bij Bestaande Woningen (Herverkoop)

Voor bestaande woningen in Andalusië betaalt u geen BTW, maar een vaste overdrachtsbelasting (ITP) van 7%. Dit tarief is een van de gunstigste in Spanje en is permanent verlaagd door de ‘Junta de Andalucía’ om investeringen te stimuleren.

• Overdrachtsbelasting (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 7% op de aankoopsom.

  • Vergelijking: Dit is aanzienlijk lager dan aan de Costa Blanca (regio Valencia), waar de overdrachtsbelasting oploopt tot 10%.

Let op: De belastingdienst in Spanje kan de fiscale waarde van het pand controleren. Indien de werkelijke marktwaarde volgens de fiscus hoger ligt dan de aankoopprijs, kan er een naheffing volgen op de ITP. Een grondige due diligence vooraf voorkomt dit risico.

3. Notaris- en Registratiekosten

Reken voor de administratieve formaliteiten bij de notaris en het eigendomsregister op een totaalbedrag tussen de € 1.200 en € 3.000. Deze kosten zijn bij wet vastgelegd (aranceles), maar variëren afhankelijk van de complexiteit van de akte en de aankoopprijs.

• Notariskosten: Voor het verlijden van de notariële aankoopakte (Escritura de Compraventa) betaalt u doorgaans tussen de € 1200 en € 2.000.

• Registratiekosten: Het inschrijven van uw eigendomstitel in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) kost tussen de € 400 en € 1.000.

4. Juridische Begeleiding (Advocaatkosten)

De standaardvergoeding voor gespecialiseerde juridische begeleiding bij een vastgoedtransactie in Spanje bedraagt 1% van de aankoopsom (excl. BTW), vaak met een minimumtarief.

Dit is geen optionele kost, maar een essentiële investering in veiligheid. In tegenstelling tot België, heeft de Spaanse notaris een beperkte onderzoeksplicht. Uw advocaat is verantwoordelijk voor:

• Controle op schulden en lasten op het pand.

• Verificatie van de stedenbouwkundige legaliteit (o.a. ‘Licencia de Primera Ocupación’).

• Opstellen en controleren van het reserveringscontract en de compromis.

Lees meer over de begeleiding van de aankoop van uw woning in Spanje.

5. Overige Administratieve Kosten

Houd rekening met een budget van circa € 500 tot € 800 voor diverse administratieve handelingen en aansluitingen.

• Nutsvoorzieningen: Het overzetten van water- en elektriciteitscontracten kost gemiddeld € 500.

• NIE-Nummer & Documenten: Kosten voor de aanvraag van uw NIE-nummer (fiscaal nummer voor buitenlanders) en eventuele notariële volmachten variëren tussen de € 150 en € 300.

Samenvatting: Totaalbudget Costa del Sol

Om uw totale investering correct te berekenen, hanteert u de volgende percentages bovenop de overeengekomen aankoopprijs:

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Wat is het verschil in kosten tussen de Costa del Sol en de Costa Blanca?

Het grootste verschil zit in de overdrachtsbelasting bij bestaande woningen. In de Costa del Sol (Andalusië) betaalt u 7% ITP, terwijl dit in de Costa Blanca (regio Valencia) 10% bedraagt. Bij nieuwbouw is de BTW in heel Spanje 10%, maar verschilt het zegelrecht (AJD) per regio (1,2% in Andalusië vs. 1,5% in Valencia).

Zijn de notariskosten in Spanje inbegrepen in de ‘kosten koper’?

Nee, in Spanje worden de prijzen vaak ‘netto’ geadverteerd. De notariskosten, registratiekosten en juridische kosten komen bovenop de vraagprijs. U moet deze zelf begroten bovenop de belastingen.

Is een advocaat verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?

Wettelijk gezien is een advocaat niet verplicht, maar het wordt ten zeerste aangeraden. De Spaanse notaris voert geen stedenbouwkundig onderzoek uit. Zonder eigen advocaat loopt u het risico een woning te kopen met illegale constructies of schulden, die na de koop op u overgaan.

Wanneer moeten deze kosten betaald worden?

De meeste kosten (ITP/BTW, notaris, restant koopsom) worden betaald op de dag van de notariële overdracht. Uw advocaat zal doorgaans vragen om de fondsen tijdig over te maken naar een derdenrekening, zodat zij namens u de betalingen en belastingaangiften na de akte kunnen afhandelen.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.