Overweegt u vastgoed te kopen op de Canarische Eilanden (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura)? Reken op gemiddeld 10% aan bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Dit percentage ligt aanzienlijk lager dan op het Spaanse vasteland, voornamelijk dankzij het gunstige fiscale klimaat van de eilandengroep.
Dit artikel biedt een gedetailleerde analyse van alle kostenposten voor nieuwbouw en bestaand vastgoed in 2024/2025/2026.
Belastingen bij Nieuwbouw: IGIC i.p.v. BTW
Koopt u een nieuwbouwwoning op de Canarische Eilanden, dan betaalt u geen Spaanse BTW (IVA), maar de lokale IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Het tarief bedraagt 7% op de aankoopprijs. Dit is een aanzienlijk fiscaal voordeel ten opzichte van het Spaanse vasteland, waar het BTW-tarief standaard 10% bedraagt.
Naast de IGIC bent u ook het Zegelrecht (AJD – Actos Jurídicos Documentados) verschuldigd.
-
IGIC: 7%
-
Zegelrecht (AJD): 1%
Hier vindt u 5 tips over kopen op plan in Spanje.
Expert Insight: “De totale belastingdruk bij nieuwbouw op de Canarische Eilanden komt neer op 8%. Vergelijk dit met de regio Valencia (Costa Blanca) waar u 10% BTW en 1,5% zegelrecht betaalt. Op een aankoop van €300.000 bespaart u op de eilanden dus direct €10.500 aan belastingen.”
Belastingen bij Bestaande Woningen (Herverkoop)
Bij de aankoop van een bestaande woning (resale) betaalt u Overdrachtsbelasting (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Op de Canarische Eilanden is dit tarief vastgesteld op 6,5%.
Dit tarief is een van de laagste in heel Spanje, wat de regio aantrekkelijk maakt voor investeerders en tweede verblijvers. Ter vergelijking:
-
Canarische Eilanden: 6,5% ITP
-
Murcia: 8% ITP
-
Costa Blanca (Valencia): 10% ITP
Juridische Kosten en Notaris
Naast de belastingen dient u rekening te houden met honoraria voor juridische dienstverlening en de notaris.
Erelonen van de advocaat (Cruciaal)
In Spanje heeft de notaris een beperktere onderzoeksplicht dan in België of Nederland. Reken op circa 1% van de aankoopprijs voor een gespecialiseerde advocaat.
De Spaanse notaris controleert niet standaard of er schulden op het pand rusten, of er bouwovertredingen zijn begaan en of de eigendomsstructuur correct is. Een onafhankelijke raadsman voert deze ‘Due Diligence’ uit. Zonder deze controle loopt u het risico vastgoed met verborgen gebreken of schulden te kopen.
Notariskosten
De notaris is verantwoordelijk voor het verlijden van de officiële koopakte (Escritura). De tarieven zijn wettelijk vastgelegd en afhankelijk van de koopprijs.
-
Geschatte kosten: Tussen €1.200 en €2.000.
Lees meer over de beperkte rol van de Spaanse notaris.
Inschrijving in het Eigendomsregister
Na ondertekening bij de notaris moet uw eigendomsrecht worden ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Dit beschermt uw titel tegen derden.
-
Geschatte kosten: Circa €600 tot €1.200, afhankelijk van de waarde van het pand.
Kosten bij een Hypotheek
Sluit u een hypotheek af voor de aankoop? Houd er rekening mee dat de bankkosten kunnen variëren. Sinds de nieuwe hypotheekwet zijn de kosten voor de koper echter gedaald.
-
Taxatiekosten (Tasación): Voor rekening van de koper (ca. €300 – €500).
-
Openingskosten: Afhankelijk van de bank.
-
Hypotheekbelasting (AJD): Sinds 2018 wordt deze belasting op de hypotheekakte doorgaans door de bank betaald, niet door de consument. Let op: Dit verschilt van de AJD op de aankoop van nieuwbouw, die wel voor uw rekening is.
Hier vindt u meer uitleg over de kosten van een hypotheek in Spanje.
Samenvattend Overzicht: Canarische Eilanden vs. Vasteland
Onderstaande tabel toont in één oogopslag het verschil in kosten (op basis van een gemiddelde aankoop).
| Kostenpost | Canarische Eilanden | Costa Blanca (Vasteland) |
| Belasting Nieuwbouw | 7% (IGIC) | 10% (IVA) |
| Zegelrecht Nieuwbouw | 1% (AJD) | 1,5% (AJD) |
| Belasting Bestaand | 6,5% (ITP) | 10% (ITP) |
| Gemiddelde ‘Kosten Koper’ | ~10% | ~13 – 14% |
Conclusie
Vastgoed kopen op de Canarische Eilanden is vanuit kostenperspectief de meest voordelige keuze in Spanje. Door de afwezigheid van BTW en de lage ITP-tarieven liggen de totale aankoopkosten (“Kosten Koper”) rond de 10%, terwijl u aan de Costa Blanca al snel richting de 14% gaat.
Cruciaal in dit proces is de begeleiding door een jurist om de juridische valkuilen te vermijden die de notaris niet dekt.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Hoeveel belasting betaal ik op een huis in Tenerife?
Bij een bestaande woning op Tenerife betaalt u 6,5% overdrachtsbelasting (ITP). Bij nieuwbouw betaalt u 7% IGIC en 1% zegelrecht. In totaal moet u rekenen op ongeveer 10% kosten koper inclusief notaris en advocaat.
Is vastgoed goedkoper op de Canarische Eilanden dan in Spanje?
Ja, de bijkomende aankoopkosten liggen aanzienlijk lager. Waar u op het vasteland (zoals Costa Blanca) vaak 10% belasting betaalt, is dit op de Canarische Eilanden slechts 6,5% (bestaand) of 7% (nieuwbouw).
Heb ik een advocaat nodig om een huis te kopen in Spanje?
Ja, dit wordt ten zeerste aangeraden. De Spaanse notaris voert geen uitgebreid onderzoek uit naar schulden, illegaliteit of stedenbouwkundige overtredingen. Een advocaat doet deze ‘due diligence’ wel, wat essentieel is voor een veilige aankoop.
Wat is het verschil tussen IGIC en BTW?
IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) is de indirecte belasting die specifiek geldt voor de Canarische Eilanden. Het standaardtarief is 7%. Dit vervangt de Spaanse BTW (IVA), die op het vasteland 21% (algemeen) of 10% (voor woningen) bedraagt.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
