Met ingang van 12 augustus 2025 treedt een belangrijke wijziging in werking die gevolgen heeft voor iedereen die een hypothecaire lening in Spanje wenst aan te vragen. Vanaf deze datum is het verkrijgen van een hypotheek onmogelijk zonder een geldig energielabel (EPC-attest), in Spanje bekend als het Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
Van formaliteit achteraf naar voorwaarde vooraf
In Spanje gaat men nonchalant om met het energielabel. Tot op heden werd het energielabel in Spanje vaak beschouwd als een administratieve formaliteit die doorgaans pas in een laat stadium van het verkoopproces door de verkoper werd geregeld. Niet zelden wordt in vastgoedadvertenties vermeld dat het label “in aanvraag” is, waarna het document pas bij het verlijden van de akte wordt overhandigd.
Die tijd is stilletjes aan voorbij. Conform de ministeriële beschikking ECM/599/2025 kan er geen taxatie van een woning plaatsvinden zonder een officieel geregistreerd energielabel. Aangezien een taxatie essentieel is voor de beoordeling van een hypotheekaanvraag, zullen banken geen lening in behandeling nemen indien dit document ontbreekt.
Rol van de bank bij de hypotheekaanvraag
In Spanje wordt de woning getaxeerd als onderdeel van de definitieve kredietbeoordeling. De bank baseert het maximale leenbedrag op de laagste waarde van de getaxeerde waarde of de overeengekomen koopprijs, doorgaans tot maximaal 60 à 70 procent. Zonder taxatierapport, en dus zonder energielabel, kan de hypotheekaanvraag derhalve niet worden voortgezet.
Lees meer over het aanvraagproces van een Spaanse hypotheek.
Wat betekent dit in de praktijk?
De nieuwe regel maakt een duidelijk onderscheid:
- Voor bestaande woningen is het essentieel dat de verkoper een reeds geregistreerd en geldig energielabel kan voorleggen.
- Voor nieuwbouwwoningen of projecten in ontwerpfase volstaat een voorlopig label, op voorwaarde dat dit naadloos aansluit bij de uiteindelijke registratie na oplevering.
Ontbreekt het energielabel, dan stopt het proces. De hypotheekaanvraag kan hierdoor aanzienlijke vertraging oplopen of zelfs volledig worden geweigerd, met alle gevolgen van dien voor de aankoop.
Aanbeveling voor kopers bij de aanvraag van een hypothecaire lening in Spanje
Om onaangename verrassingen te vermijden, adviseren we kopers om reeds in de reservatieperiode, of uiterlijk vóór ondertekening van het voorlopige koopcontract (contrato de arras), te eisen dat de verkopende partij een geldig energielabel aanlevert. Het verdient aanbeveling om deze verplichting expliciet in het reservatiecontract op te nemen, zodat u als koper verzekerd bent van naleving.
Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje? Neem dan gerust contact met ons of maak een afspraak.
