De oplevering van nieuwbouw in Spanje is een strikt juridisch en technisch proces waarbij de eigendomsoverdracht plaatsvindt nadat alle vergunningen (zoals de Licencia de Primera Ocupación) zijn verleend. Indien u als koper niet fysiek aanwezig kunt zijn – bijvoorbeeld door reisbeperkingen of agenda-conflicten – kan dit proces volledig rechtsgeldig worden afgehandeld via een notariële volmacht. Hierbij vertegenwoordigt een juridische partij (zoals Confianz) u bij de notaris, inspectie en sleuteloverdracht.
In dit artikel loodsen we u door de 7 cruciale stappen van een veilige oplevering, met specifieke focus op bescherming voor de niet-residente koper.
Stap 1. De Notariële Volmacht: Uw juridische basis
Zonder fysieke aanwezigheid is een notariële volmacht (Poder Notarial) noodzakelijk om de koopakte (Escritura) te kunnen ondertekenen en NIE-nummers aan te vragen. Dit document geeft ons de bevoegdheid om namens u te handelen.
Er zijn drie manieren om deze volmacht rechtsgeldig te maken:
- In Spanje: Bij een Spaanse notaris. Dit is doorgaans de snelste en goedkoopste optie (€150 – €180).
- In België/Nederland (Bilinguaal): Bij een notaris die de Spaanse taal machtig is. Er wordt direct een tweetalige akte opgesteld, wat vertaalkosten uitspaart.
- In België/Nederland (Regulier): Bij uw eigen notaris. Let op: deze akte moet vervolgens voorzien worden van een Apostille van Den Haag en vertaald worden door een beëdigd vertaler, wat het proces duurder en trager maakt.
Hier vindt u meer informatie over de notariële volmacht in Spanje.
Stap 2. De Administratieve Oplevering en Vergunningen
Voordat u juridisch eigenaar kunt worden, moet het pand administratief bestaan. Dit proces start zodra de architect het Certificado Final de Obra (Einde Werk Certificaat) aflevert.
De administratieve oplevering omvat twee kritieke documenten:
- Conformiteitsattest (LPO/DRO): De gemeente controleert of er gebouwd is volgens de vergunning en reikt de Licencia de Primera Ocupación of de Declaración Responsable uit. Zonder dit document kunt u geen water of elektriciteit aansluiten en mag de woning niet verhuurd worden.
- Nieuwbouwverklaring (Obra Nueva): De promotor schrijft het afgewerkte gebouw in bij het Registratiekantoor (Registro de la Propiedad; vergelijkbaar met de dienst Rechtszekerheid in België). Hierdoor krijgt uw woning een eigen finca nummer en ontstaat er een individuele eigendomstitel. De woning zal ook worden aangegeven aan het kadaster, zodat er een kadastrale waarde kan worden bepaald.
Let op: Pas wanneer de inschrijving in het kadaster compleet is en de promotor de verplichte tienjarige verzekering (Seguro Decenal) heeft afgesloten, is het veilig om de definitieve koopakte te passeren.
Stap 3. Inspectie en de ‘Snagging List’
De voorlopige oplevering is het moment waarop de fysieke staat van de woning wordt gecontroleerd. Als u niet ter plaatse bent, voert uw makelaar of een onafhankelijke expert deze inspectie uit, vaak via een live videoverbinding.
Het doel is het opstellen van een Snagging List: een lijst met gebreken of onvolkomenheden.
- Grote gebreken: Zaken die de bewoonbaarheid verhinderen. In dit geval wordt het verlijden van de akte uitgesteld.
- Kleine afwerkingspunten: Cosmetische fouten (schilderwerk, krassen). De promotor is verplicht deze te herstellen. Juridisch gezien mag de akte doorgaan, mits er duidelijke afspraken op papier staan over de hersteltermijn.
Stap 4. Het verlijden van de koopakte (Escritura)
Zodra de woning administratief en fysiek is goedgekeurd, tekent uw gevolmachtigde de notariële koopakte.
De betalingsprocedure:
In Spanje is het gebruikelijk dat de slotbetaling niet via een bankoverschrijving naar de notaris gaat, maar via een Spaanse bankcheque (Cheque Bancario) die fysiek wordt overhandigd tijdens de ondertekening. Confianz beheert de fondsen via een derdenrekening en zorgt voor de aanmaak van deze cheques.
Na ondertekening ontvangt uw vertegenwoordiger:
- De sleutels.
- Het Libro del Edificio (Het gebouwenboek): Een USB of map met alle technische plannen, handleidingen en garantibewijzen.
Stap 5. Aansluiting Nutsvoorzieningen
Na de akte bent u officieel eigenaar. Houd rekening met een doorlooptijd van ca. 10 tot 15 werkdagen voordat water en elektriciteit daadwerkelijk zijn aangesloten en de meters zijn geplaatst.
Betaling van facturen:
- Costa Blanca: Veel nutsbedrijven accepteren hier een Belgische of Nederlandse IBAN voor domiciliëring (SEPA).
- Andere regio’s (bv. Almería): Nutsmaatschappijen eisen vaak nog een Spaanse bankrekening (ES-IBAN). Het is raadzaam dit vooraf te controleren om afsluiting te voorkomen.
Stap 6. Wettelijke Garantietermijnen (LOE)
Volgens de Spaanse bouwwetgeving (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) bent u als koper beschermd tegen gebreken. Deze termijnen zijn dwingend recht.
Overzicht Garanties Spanje
| Type Gebrek | Garantietermijn | Voorbeelden |
| Afwerking | 1 Jaar | Loslatende tegels, schilderwerk, slecht sluitende deuren. |
| Bewoonbaarheid | 3 Jaar | Problemen met hygiëne, vocht, geluidsisolatie, elektriciteit, installaties. |
| Structureel | 10 Jaar | Fouten in fundering, draagbalken, instortingsgevaar (Seguro Decenal). |
Belangrijk: Zodra een gebrek zichtbaar wordt, heeft u twee jaar de tijd om dit juridisch af te dwingen. Meld gebreken echter onmiddellijk schriftelijk aan de promotor om bewijslast veilig te stellen.
Een voorbeeld. U koopt een nieuwbouwappartement op 15 mei 2026. U kunt niet aanwezig zijn bij akte. Pas op 20 september 2027 arriveert u voor de eerste maal in uw appartement. U stelt vast dat de boiler niet naar behoren werkt. U meldt dit onmiddellijk aan de promotor. In dit geval is de garantietermijn drie jaar. Het probleem valt dus binnen de garantieperiode. Ook heeft u twee jaar tijd om een eventuele claim af te dwingen bij de rechtbank, namelijk tot 20 september 2029.
Lees meer over zichtbare en verborgen gebreken bij vastgoed in Spanje.
Stap 7. Vereniging van Mede-eigenaars (VME)
Bij aankoop in een complex of urbanisatie wordt u automatisch lid van de Comunidad de Propietarios. Tijdens de eerste algemene vergadering worden vaak de statuten en het reglement van interne orde bepaald.
Waarom is dit document cruciaal?
Het reglement bepaalt of vakantieverhuur is toegestaan. Sinds recente wetswijzigingen kunnen VME’s vakantieverhuur verbieden. Laat dit controleren voor aankoop.
Lees meer over het belang van de vereniging van mede-eigenaars in Spanje.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Kan ik de ondertekening van de akte weigeren bij kleine gebreken?
Neen, juridisch gezien zijn kleine afwerkingspunten (zoals een kras op een deur of schilderwerk) geen geldige reden om de notariële overdracht te weigeren of uit te stellen. De promotor is wel verplicht deze punten na de akte te herstellen binnen een redelijke termijn.
Wat gebeurt er als de promotor failliet gaat tijdens de bouw?
Indien u een nieuwbouw koopt, is de promotor wettelijk verplicht uw voorschotten te verzekeren via een bankgarantie (Aval Bancario). Als de woning niet wordt opgeleverd, kunt u via deze garantie uw betaalde voorschotten plus wettelijke rente terugvorderen.
Hoe lang duurt het voordat ik daadwerkelijk in mijn huis kan na de akte?
Zodra de akte getekend is, bent u eigenaar en heeft u de sleutels. Echter, door de administratieve doorlooptijd voor het aansluiten van water- en elektriciteitsmeters, moet u rekenen op circa 2 – 4 weken voordat de woning volledig functioneel en bewoonbaar is.
In tijden van corona komt het vaker voor dat de koper niet aanwezig kan zijn bij de oplevering van zijn nieuwbouwwoning. Dit artikel zal u daarom de verschillende stappen toelichten van de oplevering van een nieuwbouw in Spanje. Dit met bijzondere aandacht voor het geval u zelf niet ter plaatse bent.
Hier vindt u het volledige koopproces van nieuwbouw in vijf stappen. Overweegt u om te investeren in Spanje? Neem dan gerust contact op.
