Bent u van plan vastgoed te kopen in Almeria of elders in Andalusië? Wees waakzaam: een aanzienlijk deel van de vrijstaande woningen in ‘rustiek gebied’ (suelo rústico) is in het verleden zonder de juiste vergunningen gebouwd.
Het kopen van een woning in het Spaanse binnenland biedt rust en ruimte, maar brengt specifieke juridische risico’s met zich mee. In dit artikel analyseren we de situatie van illegale bebouwing in Almeria, leggen we de noodzaak van de AFO-procedure uit en geven we een concreet stappenplan om uw investering veilig te stellen.
Het Probleem: Illegale Woningen in Rustiek Gebied
In Andalusië zijn naar schatting 300.000 woningen illegaal gebouwd in agrarisch of rustiek gebied. Hoewel veel bouwovertredingen verjaard zijn, blijft de woning juridisch ‘buiten gebruik’, wat leidt tot beperkingen in renovatie en verkoopbaarheid.
Tot ongeveer 15 jaar geleden werd er in regio’s zoals Almeria veelvuldig gebouwd zonder bouwvergunning op grond die daar niet voor bestemd was (rústica). Veel kopers zijn zich niet bewust van de juridische status van deze panden.
“Het feit dat een woning er al twintig jaar staat en aangesloten is op water en elektriciteit, betekent niet automatisch dat deze legaal is.”
De gevolgen van een illegale status zijn concreet:
- U kunt geen grote renovatiewerken uitvoeren.
- Aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektriciteit) kan geweigerd of afgesloten worden.
- De herverkoopwaarde daalt aanzienlijk omdat banken vaak geen hypotheek verstrekken op deze panden.
Hier vindt u meer informatie over het koopproces van een woning in Almeria of aan de Costa del Sol.
De Oplossing: Wat is de AFO-procedure?
De AFO-procedure (Asimilado a Fuera de Ordenación) is een speciaal administratief traject in Andalusië waarmee eigenaren de juridische status van een illegaal gebouwde woning kunnen regulariseren, mits de bouwovertreding verjaard is.
Door het verkrijgen van het AFO-certificaat wordt de woning officieel erkend door de gemeente. Het pand is dan niet langer illegaal, maar krijgt een gedoogstatus. Dit is cruciaal voor de waardevastheid van uw investering.
De voordelen van een succesvolle AFO-procedure:
- Toegang tot nutsvoorzieningen: U krijgt het recht op een legale aansluiting op het water- en elektriciteitsnet.
- Recht op renovatie: Noodzakelijke onderhouds- en instandhoudingswerken worden toegestaan (echter: geen uitbreidingen).
- Registratie: U kunt de woning correct inschrijven in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), wat essentieel is voor een rechtsgeldige titel.
Kostenplaatje van de AFO
Houd er rekening mee dat een AFO-procedure een aanzienlijke investering vergt. U dient rekening te houden met gemeentelijke belastingen (vaak een percentage van de constructiewaarde), architectenkosten en vereiste aanpassingen aan de woning.
- Technische aanpassingen: Vaak moet er een moderne septische tank geplaatst worden of moeten zonnepanelen geregulariseerd worden.
- Totale kosten: Reken op een minimum van € 15.000 voor het volledige traject.
Stappenplan: Veilig Kopen in Spanje
Teken nooit een koopovereenkomst voor een plattelandswoning in Spanje zonder een voorafgaande juridische audit (“Due Diligence”) door een gespecialiseerd advocaat.
De controle moet plaatsvinden voordat u zich juridisch verbindt. De praktijk leert dat verkopers vaak pas actie ondernemen als er een koper is gevonden.
1. Het Reservatiecontract
Sluit eerst een reservatiecontract af. Dit fungeert als een optie: de woning wordt van de markt gehaald, en u koopt tijd (bijvoorbeeld 30 dagen) om uw advocaat de legaliteit van het pand te laten controleren bij de gemeente en het kadaster.
Lees meer over het reservatiecontract.
2. Strategie bij lopende AFO-procedures
Blijkt uit de controle dat de woning nog niet over een AFO-certificaat beschikt? Dan adviseren wij de volgende dwingende maatregelen in het koopproces:
- Opschortende voorwaarde: De koop gaat enkel door indien de AFO wordt toegekend.
- Verlenging reservatie: De termijn wordt verlengd tot de procedure is afgerond.
- Financiële retentie: Er wordt een substantieel bedrag (bijvoorbeeld € 20.000 – € 30.000) van de koopsom ingehouden bij de notaris. Dit bedrag wordt pas vrijgegeven aan de verkoper als de AFO definitief is en alle kosten zijn betaald.
Het is aan te raden dat u de juridische staat van uw toekomstige woning kent vooraleer u koopt. Op basis van onze controles staan we u bij met veilig kopen in Spanje.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat is het verschil tussen een illegale woning en een woning in AFO-regime?
Een illegale woning heeft geen vergunning en loopt risico op sancties of sloop (indien niet verjaard). Een woning in AFO-regime is een voormalig illegale woning die door de gemeente is geregulariseerd. Het bestaan ervan wordt gedoogd, en u heeft recht op nutsvoorzieningen en registratie, maar u mag het volume van de woning niet uitbreiden.
Kan ik een huis in Andalusië kopen zonder AFO-certificaat?
Ja, dat kan, maar het wordt sterk afgeraden. Zonder AFO koopt u een pand met juridische gebreken. U riskeert boetes, problemen met water/elektriciteit en een lagere verkoopwaarde in de toekomst. Als u toch koopt, onderhandel dan een lagere prijs en zorg dat u budget reserveert voor de legalisatie achteraf.
Hoeveel kost het om een huis legaal te maken in Spanje via AFO?
De kosten variëren per gemeente en per woninggrootte, maar gemiddeld moet u rekenen op minimaal € 15.000. Dit bedrag omvat de gemeentelijke taksen (vaak de grootste kost), het ereloon van de architect voor het technisch rapport, en fysieke aanpassingen aan de woning (zoals een septische tank).
Is een AFO-procedure verplicht bij verkoop?
Wettelijk is de verkoper niet altijd verplicht om de AFO te regelen voor verkoop, maar als koper moet u dit wel eisen. Een woning met AFO-papieren biedt veel meer zekerheid. Banken eisen dit document bovendien steeds vaker voor het verstrekken van een hypotheek.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
