Investeren in Spanje: de afweging tussen aankoop privé of via vennootschap

De keuze tussen het aankopen van Spaans vastgoed als privépersoon of via een vennootschap hangt primair af van uw gebruiksdoel en de waarde van het pand. In de regel is een privé-aankoop fiscaal voordeliger voor een tweede verblijf met eigen gebruik. Een aankoop via een vennootschap wordt interessant bij vastgoed met een hogere transactiewaarde (luxevastgoed), wanneer er sprake is van actieve verhuur, of in het kader van successieplanning.

Beluister ook onze podcastaflevering over kopen met een vennootschap in Spanje.

Veel Belgische investeerders worstelen met de vraag hoe ze hun Spaanse droomwoning moeten structureren. Een verkeerde keuze kan leiden tot dubbele belastingheffing of een onnodig hoog Voordeel van Alle Aard (VAA). In deze analyse bieden we een direct referentiekader op basis van drie cruciale afwegingen.

Afweging 1: Wat is uw primaire doelstelling?

De bestemming van het pand bepaalt de fiscale optimalisatie. Is het puur genot, of rendement?

Situatie A: Uitsluitend eigen gebruik (Tweede Verblijf)

Gaat u de woning voornamelijk zelf gebruiken en slechts occasioneel verhuren aan familie? Koop dan privé.

• Fiscale efficiëntie: Zowel in Spanje als België is dit doorgaans de voordeligste optie.
• Geen VAA: U vermijdt belasting op het Voordeel van Alle Aard, wat bij een vennootschap wel verschuldigd zou zijn voor het privégebruik.
• Meerwaarde: In Spanje kan de meerwaarde bij verkoop onder bepaalde voorwaarden gunstiger belast worden voor natuurlijke personen.

Situatie B: Investeringsvastgoed (Rendement & Verhuur)

Streeft u naar een maximaal rendement en een hoge bezettingsgraad via verhuur? Dan komt de vennootschap in beeld.

• Belasting op huurinkomsten:
  • Spanje: Voor de Spaanse fiscus is er weinig verschil in tarief tussen een niet-resident natuurlijk persoon en een vennootschap (standaardtarief 19% voor EU-inwoners over de netto-huurinkomsten).
  • België: Hier ligt het grote verschil. Als privépersoon tellen buitenlandse onroerende inkomsten mee voor het progressievoorbehoud. Dit kan uw gemiddelde belastingvoet op uw andere inkomsten verhogen. In een vennootschap zijn deze inkomsten vaak vrijgesteld of kan men kosten (afschrijvingen, reizen, intresten) aftrekken die privé niet aftrekbaar zijn.
• Gespreide taxatie: Een vennootschap biedt mogelijkheden tot gespreide taxatie van gerealiseerde meerwaarden, een instrument dat voor privépersonen niet beschikbaar is.

Expert Insight: “Let op bij verhuur: Ongeacht de structuur heeft u voor toeristische verhuur een geldige verhuurlicentie (vivienda turística) nodig. De regels hiervoor zijn regionaal bepaald en worden steeds strenger gehandhaafd in regio’s als de Balearen en Andalusië.”

Wat zijn de praktische stappen om te kopen met een vennootschap?

Afweging 2: Financieringsmix en Liquiditeit

De herkomst van de middelen is vaak doorslaggevend voor de structuurkeuze.

• Beschikbare privémiddelen: Heeft u voldoende netto-spaargeld? Een privé-aankoop is administratief eenvoudiger en vermijdt de jaarlijkse vennootschapskosten.
• Middelen vast in de vennootschap:
  • Heeft u een operationele vennootschap met veel liquiditeit (de zgn. ‘potgrond’)? Analyseer eerst de roerende voorheffing bij uitkering.
  • Is de fiscale kost om geld naar privé te halen (dividenduitkering) hoger dan de langetermijnkost van het Voordeel van Alle Aard? Dan is een aankoop in de vennootschap aangewezen.
• Externe Financiering (Hefboom): Vennootschappen hebben vaak een betere toegang tot kredietmarkten voor vastgoed.
  • Internationale hypotheken: Voor de financiering van luxevastgoed via private banking of internationale hypothecaire kredieten is een vennootschapsstructuur vaak een vereiste van de bank.

Lees meer over verhuren in Spanje.

Afweging 3: Aankoopprijs en Vermogensbelasting

De waarde van het vastgoed beïnvloedt direct twee zware fiscale posten: het Voordeel van Alle Aard (in België) en de Vermogensbelasting (in Spanje).

1. Voordeel van Alle Aard (VAA) in België

Als u met een vennootschap koopt en er zelf verblijft, wordt u privé belast op dit voordeel.

• Gemiddeld vastgoed: Bij een standaard appartement valt dit VAA vaak mee en is het beheersbaar.
• Luxevastgoed: Bij villa’s met een hoge waarde loopt het VAA aanzienlijk op. De vennootschap moet een marktconforme huur of VAA aanrekenen aan de bedrijfsleider. Als dit te hoog oploopt, kan het fiscale voordeel van de vennootschap verdampen.

2. Spaanse Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanje kent een vermogensbelasting die per autonome regio verschilt.

• Vrijstelling: Doorgaans is de eerste € 700.000 per belastingplichtige vrijgesteld.
• Tarieven: Boven de vrijstelling gelden tarieven van 0,20% tot wel 3,50% voor vermogens boven de 10 miljoen euro (inclusief de nationale solidariteitstaks op grote vermogens).
• De Vennootschapsroute: Aandelen in een (buitenlandse) vennootschap waren historisch gezien een manier om Spaanse vermogensbelasting te minimaliseren, hoewel de Spaanse fiscus hier steeds meer doorheen kijkt (look-through approach).

Belangrijke Nuance: Emigratie naar Spanje

Bovenstaande afwegingen gelden voor niet-residenten (fiscale woonplaats in België). Zodra u emigreert naar Spanje, verandert het speelveld drastisch.

• Als Spaans resident wordt u belast op uw wereldwijde inkomen en vermogen.
• Het aanhouden van Belgisch vastgoed in een vennootschap terwijl u in Spanje woont, kan leiden tot complexe discussies over de werkelijke zetel van de vennootschap. Een fiscale exit-strategie is essentieel vóór uw verhuizing.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Hieronder vindt u antwoorden op de meest gestelde vragen over vastgoedstructurering in Spanje.

Is het fiscaal voordeliger om een huis in Spanje op de zaak te zetten?

Niet per definitie. Voor een woning onder de € 700.000 die u enkel privé gebruikt, is kopen op de zaak vaak duurder door het Belgische Voordeel van Alle Aard (VAA) en de meerwaardebelasting bij verkoop. Een vennootschap is doorgaans pas interessant bij luxevastgoed, actieve verhuur, of als de middelen ‘gevangen’ zitten in de vennootschap.

Hoeveel bedraagt de vermogensbelasting in Spanje voor niet-residenten?

Dit verschilt per regio. Er geldt een algemene vrijstelling van € 700.000 per persoon. In regio’s zoals Madrid of Andalusië is de vermogensbelasting (deels) afgeschaft of gecompenseerd, maar let op de nationale “Solidariteitstaks” voor netto-vermogens boven de € 3.000.000.

Kan ik de aankoop splitsen tussen privé en vennootschap?

Ja, dit noemt men een gesplitste aankoop (vruchtgebruik door de vennootschap, blote eigendom privé). Dit is een geavanceerde techniek die zeer strikt moet worden uitgevoerd om herkwalificatie door de fiscus (zowel in België als Spanje) te voorkomen. De waardering van het vruchtgebruik is hierin cruciaal.

Heb ik een verhuurlicentie nodig als ik via een vennootschap verhuur?

Ja. De eigendomsstructuur (privé of vennootschap) staat los van de administratieve verplichting. Voor elke vorm van korte termijn toeristische verhuur heeft u in Spanje een verhuurlicentie nodig en moet u voldoen aan de regionale eisen.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.