Hypotheek in Spanje: wat zijn de kosten?

Wie in Spanje vastgoed koopt en financiert met een hypotheek, geniet sinds de inwerkingtreding van de hypotheekwet (Ley 5/2019) van aanzienlijke kostenbesparingen. Sinds juni 2019 zijn banken wettelijk verplicht het grootste deel van de hypotheekgerelateerde kosten te dragen, waaronder notariskosten, registratierechten en de zegelbelasting (AJD). Als koper betaalt u enkel nog de taxatiekosten en de eventuele openingscommissie. Althans in theorie.

In dit artikel zetten we de exacte kostenverdeling op een rij, zodat u precies weet wat u financieel kunt verwachten bij het afsluiten van een Spaanse hypotheek.

Taxatiekosten (Tasación)

Voor rekening van: De koper (aanvrager).

Voordat een Spaanse bank een hypotheekaanbod doet, is een officiële waardebepaling verplicht. Deze taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke, door de Banco de España erkende taxateur (tasador homologado).

• Kostenindicatie: Reken op een bedrag tussen de € 300 en € 600, afhankelijk van de waarde van het pand en het tarief van het taxatiebedrijf.

• Belangrijk: U bent vrij om zelf een taxateur te kiezen. De bank moet elke gecertificeerde taxatie accepteren, mits deze niet ouder is dan 6 maanden.

Expert Tip: “Laat de taxatie pas uitvoeren als u zeker bent van de woning. De taxatiewaarde bepaalt namelijk hoeveel u maximaal kunt lenen (doorgaans 60-70% van de taxatiewaarde voor niet-residenten).”

Notariskosten en Registratie in het Kadaster

Voor rekening van: De Bank.

Sinds de invoering van de nieuwe hypotheekwet zijn de kosten voor het opstellen van de hypotheekakte volledig voor rekening van de bank. Dit geldt zowel voor het honorarium van de notaris als voor de inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Let op het onderscheid:

• Hypotheekakte: Kosten voor de bank.

• Koopakte (Escritura de Compraventa): Kosten voor de koper.

Zegelrechten (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Voor rekening van: De Bank.

De AJD is een belasting op juridische documenten die per autonome regio verschilt (tussen de 0,75% en 1,5% van de hypothecaire aansprakelijkheid). Voorheen was dit een zware kostenpost voor de koper, maar na een uitspraak van het Hooggerechtshof en de daaropvolgende wetgeving, is de bank nu de enige belastingplichtige voor de hypotheekakte.

Rekenvoorbeeld besparing:

Stel, u sluit een hypotheek af van € 200.000. De ‘hypothecaire aansprakelijkheid’ (lening + rente + kosten) bedraagt vaak ca. 160% van de lening, dus € 320.000.

In de regio Valencia (tarief 1,5%) zou dit neerkomen op € 4.800.

• Vroeger: Te betalen door u.

• Nu: Volledig betaald door de bank.

Administratiekosten (Gestoría)

Voor rekening van: De Bank.

De bank schakelt een administratiekantoor (gestoría) in om de administratieve afhandeling van de hypotheek (registratie en belastingbetaling) te verzorgen. De wet stelt expliciet dat de bank deze kosten moet dragen.

In praktijk trachten banken onder de noemer van andere ‘administratieve kosten’ de bovenstaande kosten te recupereren.

Openingscommissie (Comisión de Apertura)

Voor rekening van: De koper (indien van toepassing).

Banken mogen een eenmalige openingscommissie aanrekenen bij het afsluiten van de lening. Echter, de wet vereist strikte transparantie:

1. Het moet alle kosten omvatten voor studie, verwerking en beheer.

2. Andere commissies (zoals ‘studiekosten’) zijn verboden; alles moet onder deze ene noemer vallen.

3. Het tarief varieert doorgaans tussen 0% en 1,5% van het leenbedrag.

Verplichte Verzekeringen & Bonificaties

Voor rekening van: De koper.

Banken mogen u niet verplichten om hun specifieke verzekering af te nemen om de lening te krijgen, maar ze mogen wel rentekorting (bonificatie) geven als u hun producten afneemt.

Vaak ziet u een constructie waarbij de rentevoet daalt indien u:

• Een brandverzekering (opstal) afsluit.

• Een levensverzekering (schuldsaldoverzekering) afsluit.

• Een alarmsysteem installeert.

Ervaring: Het combineren van producten (vinculaciones) kan de rentevoet met wel 0,50% tot 1,00% verlagen. Het is echter essentieel om de premies van de bankverzekering te vergelijken met de marktprijzen. Soms is een duurdere verzekering bij de bank duurder dan de rentekorting die het oplevert.

Verbrekingsvergoeding (Vervroegde aflossing)

De kosten voor het vervroegd aflossen van de hypotheek zijn wettelijk gemaximeerd om de consument te beschermen.

Bij een variabele rente:

• Max. 0,15% in de eerste 5 jaar.

• Max. 0,25% in de eerste 3 jaar.

• 0% na deze periode.

Bij een vaste rente:

• Max. 2,00% in de eerste 10 jaar.

• Max. 1,50% na de eerste 10 jaar.

Samenvattend overzicht kostenverdeling

Veelgestelde vragen over Hypotheken in Spanje (FAQ)

1. Geldt de Spaanse hypotheekwet ook voor niet-residenten (Belgen en Nederlanders)?

Ja, de wet van 2019 (Ley 5/2019) maakt geen onderscheid op basis van nationaliteit. Als u vastgoed in Spanje koopt en daar een hypotheek afsluit bij een Spaanse bank, geniet u dezelfde consumentenbescherming en kostenverdeling als een Spaanse inwoner.

2. Kan ik 100% van de aankoopprijs lenen in Spanje?

Neen, dit is zeer ongebruikelijk voor niet-residenten. Spaanse banken financieren doorgaans maximaal 60% tot 70% van de laagste waarde (taxatiewaarde of aankoopprijs). U dient dus minimaal 30-40% eigen inbreng te hebben, plus ongeveer 10-14% voor de aankoopkosten (Kosten Koper).

3. Mag een bank mij verplichten een levensverzekering af te sluiten?

De bank mag een levensverzekering eisen als voorwaarde voor de lening, maar ze mogen u niet dwingen deze bij hun verzekeringsmaatschappij af te sluiten. U mag een alternatieve polis aanleveren met gelijke dekking. Echter, vaak verliest u dan wel de rentekorting (bonificatie) die aan de bankpolis gekoppeld is.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.