Wat is de fiscale referentiewaarde en welke impact heeft dit op uw aankoop, verkoop of erfenis in Spanje? Sinds de invoering in 2022 is de Valor de Referencia del Mercado de absolute standaard geworden voor de Spaanse fiscus. In dit artikel analyseren we de financiële gevolgen en uw juridische opties.
Wat is de fiscale referentiewaarde in Spanje?
De fiscale referentiewaarde (Valor de Referencia del Mercado) is de minimale waarde die de Spaanse overheid toekent aan een onroerend goed voor de berekening van transactie- en vermogensbelastingen. Het Spaanse Kadaster (Catastro) berekent deze waarde automatisch op basis van notariële verkooprijzen in dezelfde zone. Voor de fiscus geldt een simpel principe: de belastbare basis is de hoogste waarde van ofwel de werkelijke aankoopprijs, ofwel deze referentiewaarde.
Let op: Verwar dit niet met de kadastrale waarde (valor catastral). De kadastrale waarde ligt historisch veel lager en dient voor gemeentelijke belastingen (IBI). De nieuwe referentiewaarde leunt veel dichter aan bij de werkelijke marktwaarde.
Hoe accuraat is deze waardering in de praktijk?
Hoewel het systeem bedoeld is om marktconform te zijn, werkt het met een algoritme dat “blind” is voor de specifieke staat van een pand.
Expert Quote: “Het algoritme van het Kadaster ziet geen verschil tussen een luxe-gerenoveerde villa en een bouwval in dezelfde straat. Dit zorgt in de praktijk voor ernstige fiscale discrepanties,” stelt een senior vastgoedanalist bij de Spaanse beroepsvereniging van belastingadviseurs.
Gevolgen voor Kopers: Impact op Overdrachtsbelastingen (ITP)
Indien de referentiewaarde hoger is dan de prijs die u met de verkoper overeenkomt, betaalt u de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP) op de referentiewaarde. U wordt dus belast op een fictieve waarde, niet op wat u werkelijk betaalt.
Rekenvoorbeeld aankoop villa in Altea:
- Overeengekomen koopprijs: € 500.000
- Vastgestelde referentiewaarde: € 580.000
- Registratierechten (Valencia regio, 10%): U betaalt 10% op € 580.000.
- Financiële impact: U betaalt € 58.000 belastingen in plaats van € 50.000. Een directe meerkost van € 8.000.
Waarschuwing tegen prijsbewimpeling: Sommige kopers proberen de prijs kunstmatig te drukken (“onder tafel betalen”). Dit is zinloos en gevaarlijk. De pakkans door de Agencia Tributaria is vrijwel 100%, met zware boetes tot gevolg. Bovendien snijdt u in uw eigen vingers: een lagere officiële aankoopprijs betekent een hogere winst (meerwaarde) bij latere verkoop, waarop u 19% belasting betaalt.
Lees meer over de aankoopkosten van vastgoed in Spanje.
Gevolgen voor Verkopers: De Meerwaardebelasting
Ook als verkoper bent u gebonden aan de referentiewaarde. De Spaanse meerwaardebelasting voor niet-residenten (19%) wordt berekend op het verschil tussen de aankoopwaarde en de verkoopwaarde. Als de fiscus oordeelt dat de verkoopwaarde (de referentiewaarde) hoger is dan wat u in de akte zet, wordt u belast op dat hogere bedrag.
- Scenario: In het bovenstaande voorbeeld in Altea wordt de verkoper belast op een verkoop van € 580.000, ook al ontving hij slechts € 500.000.
- Risico: In een worst case scenario betaalt de verkoper 19% op die fictieve meerwaarde van € 80.000, wat neerkomt op € 15.200 extra belasting.
Hier vindt u meer informatie over de meerwaardebelasting in Spanje.
Gevolgen voor Erfgenamen en Schenkingen
De grootste fiscale impact zien we bij nalatenschappen en schenkingen. Hierbij is er vaak geen “markttransactie” om de waarde te staven, waardoor de referentiewaarde automatisch de norm wordt.
Impact op Erfbelasting (Dubbele belastingdruk)
Voor Belgische rijksinwoners geldt dat de Vlaamse erfbelasting verschuldigd is op het wereldwijde vermogen.
- In Spanje: Dankzij hoge vrijstellingen (bv. € 1.000.000 per erfgenaam in Andalusië) is de Spaanse erfbelasting vaak € 0.
- In Vlaanderen: De Vlaamse fiscus neemt de waarde van het Spaans vastgoed over in de nalatenschap. Door de hogere Spaanse referentiewaarde, stijgt de belastbare basis in Vlaanderen aanzienlijk.
Voorbeeld appartement in Estepona:
- Waardering voor 2022: € 210.000
- Huidige referentiewaarde: € 305.000
- Gevolg in Vlaanderen: De erfgenamen betalen 27% erfbelasting op de schijf boven € 250.000. Het waardeverschil van € 95.000 zorgt direct voor een veel hogere belastingfactuur in België.
Lees meer over de aangifte nalatenschap in Spanje.
Impact op Schenkingen (De “Peseta-valkuil”)
Schenken in Spanje is duurder dan erven. Naast de schenkbelasting, betaalt de schenker ook meerwaardebelasting (de zogenaamde Ganancia Patrimonial).
Voorbeeld: Ouders kochten in de jaren ’80 een woning aan de Costa Brava voor 9 miljoen pesetas (€ 55.000). De huidige referentiewaarde is € 480.000.
- De meerwaarde bedraagt € 425.000.
- De fiscus rekent 19% belasting op dit bedrag.
- Kostenplaatje: € 80.750 aan meerwaardebelasting, nog los van de schenkbelasting zelf.
Kom meer te weten over erven en schenken in Spanje.
Oplossingen: Wat als de referentiewaarde te hoog is?
Is de referentiewaarde manifest hoger dan de werkelijke marktwaarde (bijvoorbeeld door slechte staat van het pand)? U heeft juridisch drie opties. Wij adviseren optie 3 voor de meeste cliënten.
- Berusting: U accepteert de waarde en betaalt de hogere belasting.
- Achteraf betwisten: U betaalt op de werkelijke prijs. De fiscus zal vrijwel zeker een naheffing sturen met boete en intresten, waarna u bezwaar aantekent. Dit is risicovol.
- Proactieve betwisting (Aanbevolen): U berekent de belastingen op de referentiewaarde, maar dient gelijktijdig een formeel verzoek tot rectificatie in, onderbouwd met een taxatierapport en bewijsmateriaal (foto’s, renovatiekosten).
Veelgestelde Vragen (FAQ)
1. Waar kan ik de fiscale referentiewaarde van mijn woning vinden? U kunt de referentiewaarde raadplegen via de website van het Spaanse Kadaster (Sede Electrónica del Catastro). U heeft hiervoor uw digitale identificatie (zoals een digitaal certificaat) en het kadastraal nummer (referencia catastral) van de woning nodig.
2. Is de referentiewaarde hetzelfde als de marktwaarde? Neen. De referentiewaarde is een administratieve berekening op basis van gemiddelden in een wijk. De marktwaarde is de prijs die een koper daadwerkelijk bereid is te betalen. Sinds 2022 ligt de referentiewaarde echter vaak zeer dicht bij.
3. Geldt de referentiewaarde ook voor woningen die ik vóór 2022 heb gekocht? De referentiewaarde heeft geen terugwerkende kracht op de aankoopbelastingen die u in het verleden betaalde. Ze is echter wel van toepassing als u die woning nu zou verkopen, schenken of nalaten. Het is dus relevant voor elke huidige eigenaar.
4. Wat als mijn huis een bouwval is, maar de referentiewaarde hoog is? Het systeem houdt geen rekening met de staat van het pand. In dit geval moet u een officieel taxatierapport (tasación) laten opmaken om aan te tonen dat de werkelijke waarde lager ligt door de noodzakelijke renovaties. Hiermee kunt u de referentiewaarde juridisch aanvechten.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
