Gesplitste aankoop in Spanje

Wat is een gesplitste aankoop? Een gesplitste aankoop is een vastgoedtransactie waarbij het eigendomsrecht wordt opgedeeld: de ouders kopen het vruchtgebruik (het recht om de woning te gebruiken of te verhuren) en de kinderen (of andere erfgenamen) kopen de blote eigendom. Dit is een populaire techniek voor vermogensplanning, omdat de kinderen bij het overlijden van de ouders de volle eigendom verwerven zonder dat ze daarop nog erfbelasting betalen in België.

In dit artikel analyseren we hoe dit mechanisme specifiek werkt in Spanje, de valkuilen bij nieuwbouw, en de impact op uw successieplanning in België.

Hoe werkt een gesplitste aankoop in Spanje? (Bestaande bouw)

In het kort: Ook in Spanje is een gesplitste aankoop (usufructo en nuda propiedad) juridisch perfect mogelijk. De fiscale waardering van het vruchtgebruik verschilt echter van de Belgische rekenmethode. Waar België tabellen hanteert, gebruikt Spanje een vaste formule gebaseerd op de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker.

De Spaanse berekening van vruchtgebruik

De waarde van het vruchtgebruik wordt in Spanje berekend met de “Regel van 89”:

Formule: 89 – leeftijd van de jongste vruchtgebruiker = percentage van de volle eigendom (met een minimum van 10% en een maximum van 70%).

Rekenvoorbeeld: Een echtpaar (vader 54, moeder 53) koopt samen met hun dochter een villa aan de Costa Calida (regio Murcia) voor € 250.000.

• Berekening vruchtgebruik: 89 – 53 (leeftijd moeder) = 36%.

• Waarde vruchtgebruik (ouders): 36% van € 250.000 = € 90.000.

• Waarde blote eigendom (dochter): 64% van € 250.000 = € 160.000.

Fiscale impact bij aankoop en overlijden

Bij een herverkoop (re-sale) betalen zowel de ouders als de dochter Overdrachtsbelasting (ITP) op hun respectievelijke deel. In regio’s zoals Murcia of Andalusië varieert dit tarief (bijv. 8% tot 10%).

• Bij overlijden: In tegenstelling tot België, waar het vruchtgebruik vaak belastingvrij aanwast, heft Spanje bij het overlijden van de ouders een belasting op de consolidatie van de eigendom. De kinderen betalen dan de overdrachtsbelasting over de waarde van het vruchtgebruik dat bij hun blote eigendom voegt. Dit tarief verschilt per regio.

Expert Insight: “De Belgische fiscus is waakzaam. Als de blote eigenaar (het kind) niet kan bewijzen dat hij/zij over eigen middelen beschikte voor de aankoop, beschouwt de fiscus dit als een verdoken schenking.”

Gesplitste aankoop bij Nieuwbouw: Let op de BTW-valkuil

In het kort: Bij nieuwbouw in Spanje wordt een gesplitste aankoop complex en vaak geweigerd door promotoren. Dit komt door een botsing tussen BTW (IVA) en Overdrachtsbelasting (ITP), wat nadelig is voor de projectontwikkelaar.

Het fiscale conflict

Bij nieuwbouw gelden andere regels dan bij herverkoop:

1. Blote Eigendom: Onderworpen aan 10% BTW (IVA) + Zegelrecht (AJD – ca. 1.5% tot 2%).

2. Vruchtgebruik: Volgens de Spaanse wetgeving is de vestiging van vruchtgebruik vrijgesteld van BTW, waardoor hierop Overdrachtsbelasting (ITP) verschuldigd is.

Lees meer over de aankoopkosten van vruchtgebruik kopen.

Waarom weigeren promotoren dit? Omdat het vruchtgebruik vrijgesteld is van BTW, wordt de promotor geconfronteerd met een beperking van zijn recht op BTW-aftrek. De promotor kan de BTW die hij betaalde op de bouwkosten niet volledig recupereren. Hierdoor zullen de meeste Spaanse bouwpromotoren niet akkoord gaan met een gesplitste verkoop, tenzij de koper het financiële verlies van de promotor compenseert.

Lees meer over de gesplitste aankoop met een vennootschap.

Gevolgen voor de Belgische Erfbelasting (Vlaanderen, Brussel, Wallonië)

In het kort: Een gesplitste aankoop in Spanje dient primair om Belgische erfbelasting te vermijden. Spaans vastgoed telt namelijk mee om het tarief van de erfbelasting in België te bepalen (progressievoorbehoud), wat u in een hogere belastingschijf kan duwen.

Vermijden van de “Bedekte Bevoordeling”

Om te voorkomen dat de fiscus de woning toch volledig belast in de nalatenschap (als een legaat), moet u de bedekte bevoordeling weerleggen. Dit betekent dat u moet bewijzen dat de kinderen de blote eigendom “echt” hebben betaald.

Dit kan op twee manieren:

1. Eigen middelen: De kinderen tonen aan dat ze spaargeld of een lening hadden.

2. Voorafgaande schenking: De ouders schenken de middelen aan de kinderen voor de aankoop.

Cruciale tijdslijnen per gewest

Sinds 1 augustus 2020 hanteert de federale administratie (bevoegd voor Brussel en Wallonië) een strikt standpunt. Ook VLABEL (Vlaanderen) volgt een specifieke lijn.

• Vlaanderen (VLABEL): Een bankgift voorafgaand aan de notariële akte is in principe voldoende, mits geregistreerd of bewezen via pakt-onzijdig document (zoals aangetekende brieven). Het arrest van de Raad van State (12 juni 2018) bevestigde dat er geen schenkbelasting verschuldigd is als de schenking correct is uitgevoerd.

• Brussel & Wallonië: Het federale standpunt vereist dat de schenking gebeurt vóór de ondertekening van de compromis (voorlopige koopovereenkomst).

Advies: Om elke discussie met de Belgische fiscus uit te sluiten, adviseren wij ten stelligste om de schenking (bv. bankgift) uit te voeren en te documenteren vóór u definitief aankoopt in Spanje.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Is een gesplitste aankoop in Spanje geldig voor de Belgische fiscus? Ja, mits correct uitgevoerd. U moet kunnen bewijzen dat de kinderen de blote eigendom hebben betaald met eigen middelen of via een correcte, voorafgaande schenking. Indien dit niet bewezen wordt, wordt het vastgoed alsnog belast in de erfbelasting.

Hoeveel belasting betaal ik bij het overlijden van de vruchtgebruiker in Spanje? In Spanje betaalt de blote eigenaar bij het overlijden van de vruchtgebruiker belasting op de “consolidatie van de eigendom”. Dit wordt berekend op basis van de waarde van het vruchtgebruik op moment van aankoop.

Kan ik een gesplitste aankoop doen bij een Spaanse nieuwbouwwoning? Technisch gezien ja, maar in de praktijk niet altijd. Omdat vruchtgebruik onder overdrachtsbelasting valt en blote eigendom onder BTW, lijdt de promotor BTW-verlies. Promotoren weigeren dit vaak, tenzij u het verlies compenseert, wat het fiscale voordeel teniet kan doen.

Wat is de formule voor vruchtgebruik in Spanje? De formule is 89 - leeftijd van de jongste vruchtgebruiker. De uitkomst is het percentage van de waarde van de woning dat aan het vruchtgebruik wordt toegekend (minimaal 10%).

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper

Laatste update: december 2025