Als inwoner van Nederland bent u gehouden om de verkoopwaarde van uw vastgoed aan te geven in de zogenaamde box 3 in de inkomstenbelasting. Ook uw onroerend goed in het buitenland moet u mee in box 3 opnemen. Echter stelt het dubbelbelastingverdrag met Nederland doorgaans dat enkel het land waarin het vastgoed is gelegen, mag belasten. Wat zijn dan de belastingen op buitenlands vastgoed in Nederland?
Wat is de zogenaamde box 3?
De inkomsten vermeld in box 3 zijn inkomsten uit sparen en beleggen. De Nederlandse belastingdienst gaat ervan uit dat u een forfaitair rendement behaalt uit al uw wereldwijde bezittingen, verminderd met de schulden, jaarlijks vastgesteld op 1 januari. Hiervan kunt u nog het heffingsvrij vermogen aftrekken. Op het verschil worden de progressieve rendementen toegepast, afhankelijk van uw vermogen. Op dit fictief inkomen betaalt u een tarief van 31% belastingen.
Hier vindt u een overzicht over hoe u box 3 kunt berekenen.
Hoe wordt onroerend goed in het buitenland in box 3 belast?
Krachtens de dubbelbelastingverdragen is enkel de staat waarin het vastgoed is gelegen heffingsbevoegd. Als we bijvoorbeeld kijken naar het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Spanje, heeft enkel Spanje het recht om te belasten. De Spaanse belastingdienst belast dan ook de niet-ingezeten op het bezit of verhuur van vastgoed in Spanje.
Hier vindt u meer informatie over de Spaanse belastingen op vastgoed.
Nederland dient dan uw buitenlands vastgoed vrij te stellen in de box 3. Tot 2017 was dat ook het geval; u kon toen genieten van een volledige vrijstelling. Deze situatie is momenteel evenwel anders. Nederland stelt maar vrij met progressievoorbehoud. Dit betekent dat de vrijstelling geldt ten belope van het aandeel van de buitenlandse woning in verhouding tot uw totale netto-vermogen.
Een eenvoudig voorbeeld. We houden in dit voorbeeld geen rekening met schulden of het heffingsvrij vermogen. U heeft een vermogen in Nederland van 200.000 euro. Daarnaast heeft u een woning in Spanje van 100.000 euro. Stel dat het fictief rendement 3% bedraagt (dit percentage komt niet overeen met de werkelijke percentages, die kunnen jaar op jaar verschillen).
Het rendement is dan 9.000 euro. Hierop betaalt u het tarief van 31% = 2.790 euro. Daarna doet u de aftrek van het buitenlands vermogen, evenredig met het gehele vermogen: 100.000 euro buitenlands vermogen/300.000 euro totaal vermogen = 0,33%. De 2.790 euro belasting * 0,33% = 920,70 euro vrijstelling. De totale belasting is dan 2.790 euro – 920,70 euro = 1.869,30 euro.
Besluit: onroerend goed in het buitenland en box 3
Als inwoner van Nederland met vastgoed in het buitenland heeft u de plicht om de verkoopwaarde van uw buitenlands vastgoed op te nemen in de aangifte van de inkomstenbelasting. De Nederlandse belastingdienst zal daarna een (gedeeltelijke) vrijstelling verlenen.
