Wanneer u vastgoed in Spanje koopt, doorloopt u een juridisch traject dat in de basis lijkt op de Belgische of Nederlandse procedure, maar inhoudelijk sterk verschilt. Het correct identificeren en gebruiken van de juiste contractvorm is cruciaal voor de veiligheid van uw investering.
In Spanje bestaan er diverse types overeenkomsten voorafgaand aan de notariële akte. Hieronder analyseren we de juridische nuances van het reservatiecontract, de aan- en verkoopbelofte, de arras (compromis) en bijzondere constructies zoals huurkoop.
1. Het Reservatiecontract (Contrato de Reserva)
Wat is het? Een reservatiecontract is een kortlopende overeenkomst waarmee de woning voor een specifieke periode (vaak 14 tot 30 dagen) van de markt wordt gehaald in ruil voor een waarborgsom.
In de praktijk is dit vaak de eerste stap. De verkoper mag de woning niet meer aan derden aanbieden. Dit geeft u als koper de tijd om juridische en bouwtechnische controles (Due Diligence) uit te laten voeren.
- De waarborgsom: U betaalt een reserveringsbedrag (vaak tussen €3.000 en €6.000).
- Recuperatie: Indien uit uw onderzoek blijkt dat er juridische of technische gebreken zijn (bv. illegale aanbouw of schulden), kunt u deze som integraal recupereren.
- Annulering: Ziet u zonder geldige, contractueel vastgelegde reden af van de koop? Dan bent u de waarborgsom kwijt.
Hier vindt u meer informatie over het reservatiecontract.
Expert Tip: “Beschouw een reservatie als een betaalde optie. U bent niet verplicht te kopen, maar u koopt tijd om de risico’s in kaart te brengen.”
2. De Aan- en Verkoopbelofte (Promesa de Compraventa)
Wat is het? Een aan- en verkoopbelofte is een wederzijds bindende overeenkomst waarin beide partijen beloven om binnen een bepaalde termijn de effectieve koop te sluiten.
Dit contracttype gaat verder dan een optie. Het is juridisch afdwingbaar. Bij ondertekening betaalt de koper doorgaans een voorschot van 1% tot 2% van de koopprijs.
Het cruciale verschil met een reservatie is de afdwingbaarheid bij wanprestatie:
- Gerechtelijke dwang: De benadeelde partij kan via de rechtbank de koop of verkoop afdwingen.
- Schadevergoeding: Indien de koop niet doorgaat door schuld van de verkoper, kan de koper het dubbele van het betaalde voorschot vorderen.
Dit type contract is aan te raden wanneer u absoluut zeker bent van de aankoop (bijvoorbeeld bij een unieke opportuniteit) en u juridische zekerheid wenst dat de verkoper niet meer kan terugkrabbelen.
3. De Compromis (Contrato de Arras)
Wat is het? De Contrato de Arras is het equivalent van de Belgische compromis: de definitieve onderhandse koopovereenkomst waarin alle voorwaarden, de prijs en de opleverdatum worden vastgelegd.
Waar op letten bij de aankoop van een woning in Spanje?
Bij de ondertekening van dit contract betaalt de koper doorgaans 10% van de aankoopsom (minus het reeds betaalde reservatiegeld). De Spaanse wetgeving (Código Civil) voorziet in drie specifieke varianten van dit contract, met grote gevolgen voor de ontbinding:
A. Arras Confirmatorias (Bevestigende aanbetaling)
Hier geldt de aanbetaling puur als voorschot. Bij wanprestatie staat de schadevergoeding los van dit bedrag; de benadeelde moet de werkelijke schade bewijzen. Belangrijk: de benadeelde partij kan de gedwongen uitvoering van de verkoop eisen.
B. Arras Penales (Strafbeding)
De aanbetaling fungeert als vastgestelde schadevergoeding.
- Zegt de koper op? Verlies van de volledige aanbetaling.
- Zegt de verkoper op? Terugbetaling van het dubbele bedrag aan de koper. Ook hier blijft de mogelijkheid bestaan om de verkoop gerechtelijk af te dwingen.
C. Arras Penitenciales (Rouwkoop)
Dit is de meest voorkomende en geadviseerde vorm voor buitenlandse kopers in Spanje (geregeld in Artikel 1454 Spaans Burgerlijk Wetboek).
- Koper annuleert: Verlies van de aanbetaling (10%).
- Verkoper annuleert: Moet het dubbele van de aanbetaling (20%) terugbetalen aan de koper.
- Cruciaal verschil: Er is geen mogelijkheid om de koop juridisch af te dwingen. Dit biedt flexibiliteit: u kunt “kopen” om onder het contract uit te komen door de boete te betalen, zonder jarenlange procedures.
4. Is een compromis verplicht in Spanje?
Neen, een onderhandse koopovereenkomst is niet wettelijk verplicht. In theorie kunt u na een mondeling akkoord direct naar de notaris gaan voor de akte (Escritura).
Echter, dit is sterk af te raden. Het overslaan van de compromis (en de bijbehorende due diligence periode) is een enorm risico. Zonder schriftelijke afspraken en voorafgaand onderzoek weet u niet of er schulden, bouwovertredingen of erfeniskwesties op het pand rusten.
5. Alternatieve Contractvormen
Huurkoop en Huur met Koopoptie
Bij huurkoop betaalt u huur die (deels) wordt verrekend met de latere koopprijs. Dit is nuttig als u de woning direct wilt betrekken maar de financiering nog niet rond is.
Bij huur met koopoptie (arrendamiento con opción de compra) heeft u het recht (niet de plicht) om na de huurperiode te kopen.
- Let op: Contractuele helderheid is vereist. Wat als u de optie niet licht, maar er wel blijft wonen? Zonder strikte clausules leidt dit vaak tot conflicten.
Kopen met Verhuurgarantie
Dit is een investeringsmodel. U koopt vastgoed (vaak in een resort) en geeft het direct in beheer aan een exploitant die u een vast rendement garandeert.
- Beperking: U heeft vaak slechts beperkt eigen gebruik (bv. 2 weken per jaar).
- Risico: Controleer altijd de solvabiliteit van de partij die de garantie biedt.
Lees meer over kopen met verhuurgarantie.
6. De Notariële Akte (Escritura Pública)
De Escritura is de finale akte die de eigendomsoverdracht formaliseert.
Het is essentieel te begrijpen dat de rol van de Spaanse notaris beperkter is dan die in België of Nederland.
- De notaris identificeert de partijen en controleert de betaling.
- De notaris controleert niet standaard op bouwovertredingen of de fysieke staat van het pand.
- Afspraken over wie betaalt voor eventuele regularisaties moeten vooraf in de compromis staan; de notaris neemt deze commerciële afspraken zelden over in de akte.
Hier vindt u meer informatie over de rol van de notaris in Spanje.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat is het verschil tussen een reservatiecontract en een compromis (Arras)? Een reservatiecontract is een tijdelijke “lock” op de woning om onderzoek te doen, met een kleine waarborgsom. De compromis (Arras) is de definitieve koopovereenkomst met gedetailleerde voorwaarden en een aanbetaling van doorgaans 10%.
Ben ik mijn geld kwijt als ik het koopcontract in Spanje verbreek? Dat hangt af van het type contract. Bij Arras Penitenciales verliest u uw aanbetaling (meestal 10%), maar kan de verkoper u niet dwingen het huis alsnog te kopen. Bij andere contractvormen kan de verkoper wel eisen dat de koop doorgaat.
Controleert de Spaanse notaris of het huis illegaal gebouwd is? Nee, de Spaanse notaris heeft een administratieve rol en controleert voornamelijk de identiteit en de kadastrale registratie. Hij voert geen stedenbouwkundig onderzoek uit. Dit is de verantwoordelijkheid van uw advocaat vóór het tekenen van de akte.
Welk type compromis is het veiligst voor buitenlanders? De Arras Penitenciales (geregeld in art. 1454 BW) wordt het meest aangeraden. Het biedt een duidelijke exit-strategie voor beide partijen via een financiële vergoeding, zonder dat u via de rechtbank gedwongen kunt worden tot aankoop.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
