Een appartement in Madrid kopen: wat zijn de kosten?

Wat zijn de totale kosten bij de aankoop van een appartement in Madrid? Reken als vuistregel op een totale kostenbovenbouw van circa 7% tot 11% bovenop de aankoopprijs. Madrid is hiermee fiscaal één van de meest aantrekkelijke regio’s in Spanje. De exacte kostenstructuur hangt af van het type vastgoed: voor bestaand vastgoed betaalt u 6% overdrachtsbelasting (ITP), terwijl u voor nieuwbouw 10% btw (IVA) plus 0,75% zegelrecht (AJD) verschuldigd bent.

1. Belastingen op de Aankoopsom: Nieuwbouw vs. Bestaande Woning

De fiscale behandeling van uw aankoop wordt bepaald door de aard van het pand. Hieronder vindt u de specifieke tarieven die gelden binnen de Comunidad de Madrid.

Bestaand Vastgoed: Overdrachtsbelasting (ITP)

Wanneer u een bestaande woning koopt (wederverkoop), betaalt u geen btw, maar registratierechten. In Spanje noemt men dit de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Tarief in Madrid: Het standaardtarief bedraagt 6% van de aankoopprijs (of de fiscale referentiewaarde indien deze hoger ligt).
• Vergelijking: Dit is aanzienlijk lager dan in andere populaire regio’s zoals Valencia of Catalonië, waar de ITP vaak 10% bedraagt.
• Verminderingen: Voor specifieke gevallen, zoals de aankoop van een gezinswoning door grote gezinnen (familia numerosa), kunnen verlaagde tarieven van 4% van toepassing zijn.

Nieuwbouw: BTW (IVA) en Zegelrecht (AJD)

Bij de aankoop van een woning op plan of een nieuwbouwappartement (“eerste ingebruikname”) is de fiscaliteit anders gestructureerd.

1. BTW (IVA): U betaalt 10% btw op de aankoopprijs. Dit is een nationaal tarief dat in heel Spanje (exclusief Canarische Eilanden) gelijk is.
2. Zegelrecht (AJD): Bovenop de btw betaalt u de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Dit is een regionale belasting. In Madrid is dit tarief vastgesteld op 0,75%.

Expert Insight: “Veel kopers vergeten het zegelrecht (AJD) in hun berekening bij nieuwbouw. Hoewel 0,75% in Madrid laag is vergeleken met de 1,5% in Andalusië of Valencia, blijft het een kostenpost van duizenden euro’s op een gemiddeld appartement.”

Lees meer over het aankoopproces van een nieuwbouw woning in Spanje.

2. Notaris- en Registratiekosten

Naast de belastingen dient u rekening te houden met de administratieve afhandeling van de akte (Escritura de Compraventa).

• Notariskosten: De tarieven (aranceles) zijn wettelijk vastgelegd op basis van een schaalverdeling gerelateerd aan de aankoopprijs. Voor een gemiddeld appartement in Madrid variëren deze kosten tussen de € 1.200 en € 2.500.
• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): Na de ondertekening moet de akte worden ingeschreven in het kadaster en eigendomsregister. Reken hiervoor op circa € 600 tot € 1.000.

3. Juridische Begeleiding en Due Diligence

Het is cruciaal om te begrijpen dat de rol van de notaris in Spanje beperkter is dan in België of Nederland.

• Geen onderzoeksplicht: Een Spaanse notaris controleert identiteiten en de kadastrale status op het moment van tekenen, maar voert geen diepgaand onderzoek uit naar stedenbouwkundige inbreuken, openstaande schulden van de VME (Vereniging van Mede-eigenaars) of toeristische verhuurlicenties.
• Noodzaak advocaat: Voor een veilige aankoop is begeleiding door een gespecialiseerd jurist of advocaat noodzakelijk. Deze voert de due diligence uit. De erelonen hiervoor bedragen doorgaans 1% van de aankoopsom (plus btw), met een minimumtarief voor kleinere dossiers.

Let op: Teken nooit een reservatiecontract of arras (voorschotcontract) zonder juridische controle. In Spanje zijn deze contracten vaak bindend zonder opschortende voorwaarden voor financiering.

Lees meer over de taken van een notaris in Spanje.

4. Bijkomende Kosten (Bank, NIE en Nuts)

Houd tot slot rekening met de volgende diverse kostenposten (“kleine kosten”):

• Bankcheque: De betaling bij de notaris gebeurt in Spanje vaak via een gegarandeerde bankcheque. Spaanse banken rekenen hiervoor vaak hoge commissies aan (soms tot 0,5% van het bedrag), tenzij dit vooraf anders onderhandeld wordt.
• NIE-nummer: Het Número de Identidad de Extranjero is uw fiscaal identificatienummer. Aanvraagkosten via een kantoor starten vanaf circa € 150 – € 200 per persoon (inclusief begeleiding), hoewel de pure taks slechts rond de € 10 ligt.
• Nutsvoorzieningen: Het overzetten van water- en elektriciteitscontracten kost administratief ongeveer € 200 – € 300.

Lees meer over de mogelijkheden om een NIE-nummer aan te vragen.

Samenvattende Tabel: Kostenoverzicht Madrid

Wilt u een exacte berekening voor uw budget? Neem contact op voor een gepersonaliseerde kostenraming. Neem dan gerust contact op.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Hoeveel belasting betaal ik bij de aankoop van een huis in Madrid?

In de regio Madrid betaalt u 6% overdrachtsbelasting (ITP) bij de aankoop van een bestaande woning. Bij nieuwbouw betaalt u 10% btw (IVA) en 0,75% zegelrecht (AJD).

Zijn de aankoopkosten in Madrid lager dan in andere Spaanse regio’s?

Ja, Madrid heeft één van de laagste ITP-tarieven van Spanje (6%). Ter vergelijking: in de regio Valencia en in Catalonië bedraagt de overdrachtsbelasting doorgaans 10%.

Wat doet een notaris in Spanje?

De Spaanse notaris zorgt voor de authentieke akte en de inschrijving in het register, maar voert geen juridische ‘due diligence’ uit naar de staat van het pand of verborgen gebreken. Hiervoor dient u een advocaat in te schakelen.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.