Indien een Spaanse projectontwikkelaar de opleveringstermijn overschrijdt of failliet gaat, heeft u als koper recht op volledige terugbetaling van uw aanbetalingen inclusief wettelijke rente. Dit recht wordt gewaarborgd door de bankgarantie of een verzekeringspolis, waarbij de financiële instelling direct aansprakelijk kan worden gesteld wanneer de bouwpromotor in gebreke blijft.
Lees meer over het koopproces van nieuwbouw in Spanje.
Waarom nieuwbouw kopen in Spanje een uniek risicoprofiel heeft
Bij het kopen van een woning op plan in Spanje wijkt het juridische proces fundamenteel af van de Belgische Wet Breyne. In België wordt u direct eigenaar van de grond; in Spanje vindt de eigendomsoverdracht van zowel de grond als de constructie pas plaats bij het verlijden van de akte na volledige oplevering.
Tussen de eerste aanbetaling en de uiteindelijke oplevering bent u financieel kwetsbaar.
“In de Spaanse vastgoedmarkt is de bankgarantie (Aval Bancario) geen optie, maar een wettelijke noodzaak,” stelt Glenn Janssens, jurist bij Confianz.
Zonder deze bankgarantie. heeft u bij een faillissement van de promotor geen zekerheid over uw kapitaal. De bankgarantie is een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst; ontbreekt deze, dan heeft u het recht de koop onmiddellijk te ontbinden en uw geld terug te eisen.
Wanneer kunt u de bankgarantie effectief inroepen?
U kunt uw tussentijdse betalingen opeisen zodra de ontwikkelaar zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Dit betreft situaties zoals:
-
Faillissement van de bouwpromotor.
-
Definitieve stopzetting van de bouwwerken.
-
Significante vertraging (overschrijding van de contractuele opleveringsdatum).
Hoewel u wettelijk recht heeft op actie zodra de deadline verstrijkt, is de factor ‘goede trouw’ cruciaal in Spaanse rechtbanken. In de praktijk hanteren wij een redelijke termijn van 6 tot 9 maanden na de uiterste opleveringsdatum voordat een procedure wordt gestart, tenzij er manifest bewijs is dat de bouw nooit zal worden voltooid.
Wie is aansprakelijk? De overstap naar de bank of verzekeraar
Wanneer een bouwproject stagneert, is een juridische procedure tegen de promotor zelf vaak onvruchtbaar wegens insolventie. De wetgeving beschermt u echter door de hoofdelijke aansprakelijkheid van financiële instellingen.
-
Rechtstreekse claim: U spreekt direct de bank of verzekeraar aan die de garantie heeft afgegeven. Zij zijn verplicht tot uitbetaling, ongeacht de financiële status van de ontwikkelaar.
-
Geen individuele garantie? Zelfs als u geen fysiek garantiecertificaat bezit, kan de bank van de ontwikkelaar aansprakelijk zijn. Indien u gelden heeft gestort op een speciale rekening bij de bank van de promotor, had deze bank de plicht om toe te zien op het bestaan van een algemene garantiepolis.
Hier vindt u meer informatie over hoe u zich in praktijk kan beroepen op een bankgarantie.
Veelgestelde vragen over bankgaranties in Spanje (FAQ)
Wat moet ik doen als mijn Spaanse promotor failliet gaat? Verzamel direct alle betalingsbewijzen en uw koopcontract. Controleer of u een individuele bankgarantie heeft ontvangen. Is dit niet het geval, identificeer dan de bank waarop u de gelden heeft gestort; zij kunnen onder de Spaanse wetgeving alsnog aansprakelijk zijn voor de terugbetaling.
Kan ik mijn geld terugkrijgen bij een kleine vertraging van de bouw? Een minimale vertraging van enkele weken is meestal onvoldoende om de koop te ontbinden. Rechtbanken eisen een ‘wezenlijke tekortkoming’. Meestal wordt een vertraging vanaf 9 maanden als substantieel genoeg beschouwd om de bankgarantie succesvol te claimen.
Welke kosten krijg ik terug bij het inroepen van de garantie? U heeft recht op de volledige hoofdsom van alle tussentijdse betalingen (inclusief het reservatiebedrag). Daarnaast wordt dit bedrag vermeerderd met de wettelijke interesten vanaf het moment van betaling tot aan de effectieve terugbetaling.
Is een bankgarantie verplicht voor nieuwbouw in Spanje? Ja, volgens de Spaanse wet (LOE – Ley de Ordenación de la Edificación) zijn promotoren wettelijk verplicht om aanbetalingen van kopers te garanderen via een bankinstelling of verzekeringsmaatschappij zodra de bouwvergunning is verleend.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
