stedenbouwkundig onderzoek in Portugal

Stedenbouwkundig onderzoek in Portugal

Bij de aankoop van vastgoed in Portugal zijn er een aantal controles noodzakelijk. Dit artikel zal de verschillende stappen van een stedenbouwkundig onderzoek in Portugal toelichten. De focus ligt hierbij op woningen en villa’s in herverkoop.

De eerste stap: de stedenbouwkundige plannen

Allereerst kijken we de stedenbouwkundige indeling van het perceel en de omliggende terreinen na. Hierbij wordt de inkleuring van de regionale plannen bekeken. Daarna leggen we de inkleuring van het perceel naast de lokale regels. Wat zijn de plaatselijke bouwbeperkingen? Welke type constructies mag men plaatsen en onder welke voorwaarden? Zo kan het zijn dat een woning gelegen is in natuurgebied, maar toch conform de lokale vereisten werd gebouwd. Kortom: in deze stap brengen we de toepasselijke regels voor de woning in kaart.

De tweede stap: het stedenbouwkundig dossier

De tweede stap bestaat uit de doorlichting van het stedenbouwkundig dossier. Enerzijds doen we een navraag bij de verkoper over alle werken die in het verleden werden uitgevoerd. Hierbij kijken we na of de toenmalige eigenaars de correcte procedures volgden. Het gaat doorgaans over de plaatsing van een zwembad, de aanbouw van een garage of carport, de uitbreiding van het terras etc. Anderzijds zullen we bij de gemeente de archieven raadplegen. Wat is de vergunningshistoriek? Wanneer en voor welke constructies werd er een conformiteitsattest afgeleverd? Zijn er luchtfoto’s beschikbaar?

Eens we hierover een duidelijk beeld hebben, gaan we na hoe het onroerend goed werd ingeschreven in het kadaster. De kadastrale gegevens bepalen de kadastrale waarde van het onroerend goed en dus ook de jaarlijkse belastingen. Bij elke nieuwe constructie heeft de eigenaar een meldingsplicht. Op basis van die melding verhoogt de administratie de kadastrale waarde. In het verleden “vergat” men vaak deze aangifte. Daarom kijken we na of alle (vergunde) constructies overeenkomen met de desbetreffende inschrijvingen?

Lees meer over de belastingen op vastgoed in Portugal.

Indien er verschillen zijn tussen de werkelijke situatie, de vergunde situatie en de inschrijvingen in het kadaster, is de volgende stap noodzakelijk.

De derde stap: onderzoek door de landmeter/architect

Wanneer we op basis van de voorgaande stappen een sterk vermoeden hebben dat er illegale constructies zijn, is de inschakeling van een landmeter/architect aan te raden. Deze expert bezoekt dan de woning en maakt een gedetailleerde plaatsbeschrijving op. Op basis van dit rapport kunnen we alle illegale constructies identificeren.

Tot slot: welke oplossingen zijn mogelijk?

Eens er een duidelijk beeld is van de illegale constructies, kunnen we bekijken in welke mate een regularisatie mogelijk of gewenst is. In praktijk zijn bouwovertredingen vaak verjaard. En meestal zal de gemeente voorwaarden bedingen vooraleer een regularisatie toe te staan of erover positief te adviseren. Deze punten nemen we dan op in de compromis. Of mogelijks is een regularisatie gewoonweg niet mogelijk.

Besluit

Een stedenbouwkundig onderzoek in Portugal is bij de aankoop van herverkoop een cruciale stap. Belangrijk is immers dat u de gevolgen van een eventuele bouwovertreding goed begrijpt. Soms zijn deze gevolgen beperkt. Soms resulteren zij in een serieuze beperking op de verdere bouwmogelijkheden. Mogelijks riskeert u zelfs een inbreukprocedure. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente een verkoopverbod van 10 jaar opleggen. Daarom doet u er goed aan om op voorhand zekerheid te hebben.

Overweegt u de aankoop van vastgoed in Portugal? Hier vindt u alvast meer informatie over het aankoopproces.

Dit bericht delen?

Glenn Janssens

Glenn Janssens is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties in Spanje, Portugal en Frankrijk.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.